新冠疫情籠罩下，售樓處關閉，房地產市場進入了“冰封”時刻，百強房企2月銷售跌至冰點，近9成企業同、環比雙降，只有7家賣房過了百億。
這是中國商品房銷售歷史上幾乎沒有出現過的情形。“2003年非典時，市場都沒有這麼差。”北京一名開發商說，2月份市場幾乎冰凍，雖然開啟了線上賣房，但收效不大。
劇烈的收縮之下房企的排位發生了明顯變化。2月份以及前兩月，連續三年登頂的碧桂園落後於恆 大，失去了冠軍之位，而房企四巨頭的融創，則跌到第六、七位。
疫情還在持續，並可能到4月底才將平穩，這考驗著每家房企的應變能力。從銷售到開竣工、投融資、交付、人事等一系列連鎖反應正在產生。能夠從容面對這輪週期的房企，或許可以獲得彎道超車的機會。
失約的“小陽春”
2020年的房地產開局不利。開發商們期盼的像去年那樣的“小陽春”，沒有再來。
受疫情影響，大部分房企業績表現不佳。根據克而瑞數據，2月單月，百強房企全口徑銷售額3243.3億元，環比降43.8%，同比降37.9%，創下近幾年來單月銷售最低紀錄。
100家房企中，有23家單月同比降幅在20%至50%之間，近6成房企單月業績同比降幅超過50%。
龍頭碧桂園2月銷售金額300億元，同比減少49.2%，萬科2月銷售金額285.9億元，同比減少33.8%。
但仍有一些房企實現了增長。比如恆 大2月錄得銷售470億元，同比增長11%，主要是靠前期留存，以及線上售樓、疊加折扣優惠來撬動業績。
相較而言，龍頭還是顯出了規模的優勢，2月過百億的有七個。而其他排名10、20以後的房企，銷售額大部分不足50億，50強房企最低僅有12億。
前兩個月，百強房企總銷售金額9007.2億元，同比下降25.6%；合約銷售額超過百億的房企僅有22家，較去年同期的32家，減少了10家。
近幾年來，房企銷售排位的前10名、5名相對固定，而今年2月、前兩月，這個格局發生了顯著變化。
2月單月恆 大以470億超過碧桂園的300億，躍居榜首。保利以212億位列第四，而融創僅以119億位列第七。
萬科、中海、綠地表現相對穩健。分別以285億、145億、120億位列三、五、六名。
前兩月，恆 大也以875億位列冠軍，萬科緊隨其後，銷售835億元，碧桂園以765億元位列第三。
據統計，目前百強房企中已有92家發起線上賣房，但中原地產指出，這隻能算是“熱身運動”，主要為了搶奪客源，增加用戶粘性，對於真正的簽約回款意義並不大。
易居企業集團CEO丁祖昱認為，此次疫情至少對一季度的銷售造成較大的影響，房企仍需做好3月銷售持續下滑的準備。
從往年數據來看，1、2月佔全年商品房銷售的比重約在8%左右，3月也佔到近9%。丁祖昱預計2020年全年，房企銷售總額可能會在2019年16萬億的基礎上，有5%-10%左右的下調。
58安居客房產研究院分院院長張波也認為，在疫情影響下，全年商品房銷售金額的下滑幾乎不可避免。
現金流的壓力
銷售的停滯和下滑，只是對房企影響的第一環。
對房企來說，銷售是其最大的資金來源，而工程款、土地款、員工工資、供應商欠款、債務、銀行融資利息等支出都要一一支付，若沒有銷售回款，短期內面臨的現金流壓力較大，尤其是前期資金鍊崩得比較緊的開發商。
此外，房企不能按時開工或者竣工，勢必會影響後期的交付。一般來說，開發商和購房者簽訂的交付時間是1-2年左右。
不過平安證券指出，一季度是建築行業的傳統淡季，考慮後期旺季趕工，疫情對全年影響較小；且本次疫情屬不可抗力，延期交付有一定合理性。
針對房企的困境，地方政府首先出手了。據中原統計，2月已有超過60城市發佈了75次不同程度的房地產調控，主要是減緩土地出讓金交付、預售資金的監管政策放開，以緩解房企資金壓力。
需求的刺激也在醞釀中。“對於一個年銷售額16萬億的行業，銷售回款斷崖式下跌後，不刺激需求，任何政策都毫無意義。”中原地產首席分析師張大偉說。
張大偉預測，從市場穩定的角度，地方政府在不違反“房住不炒”的原則下，3月份會繼續出臺一些穩定真實自住的剛需與改善政策，避免出現部分房企資金鍊斷裂的可能性。
中信證券分析師陳聰認為，影響銷售的除了需求側，還有供給側因素。他預計三月下旬起房企的可售貨值將十分充裕。“龐大的跨年存量可售資源，較2019年初普遍上升；同時，一些地方公開降低預售門檻，另一些地方事實上加快預售證審批。”
克而瑞樂觀預計，房地產市場在二季度有望恢復正常的銷售節奏。短期市場供應量將快速回升，一季度積壓的購房需求也得以釋放，或將迎來階段性的銷售窗口期，屆時成交量將明顯回升，迎來小陽春。
不過克而瑞也提醒，如果疫情持續到二季度，勢必會對企業資金鍊造成巨大壓力，特別是高槓杆的企業，管理成本、利息費用的高額支出疊加上半年的債務到期，將面臨更大的經營甚至生存壓力。
對於房企而言，張波認為，當下要更重視線上賣房，除了獲客鎖客力度的提升，對一些前期已線下實地看過房的老用戶，要加快線上交易的推進過程。此外，還要充分利用好各地對企業的政策性支持，例如部分地區對於預售政策的放鬆，對於拿地資金付款條件的放鬆等，結合自身情況，做好土地儲備，調整銷售節奏。
他表示，房企在關注整體負債水平的同時，更應關注現金流充裕度，平衡好規模化和負債水平之間的關係，以保障安全度過疫情影響期，適當可調整自身的階段性銷售目標。
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