邁克 · 有言在前：
未來房價到底是漲還是跌，看起來是個價格運動的趨勢性問題。但其實是個城市間的結構性問題，因為對於有潛力的房價城市而言，漲與跌只是一個入手時機的問題。而對於另外一些城市而言，漲與跌可能就是一個時代結束的問題了。
中國城鎮化的上半場主要是政府主導的人口城鄉流動，口味選擇其實並不豐富，未來中國城鎮化的下半場將是市場主導的人口城際間流動，挑肥揀瘦才是市場的常態。城市的顏值、實力、文化、潛力、親和力、甚至“家境”（中央政策）才是導致房價漲跌的重點，結構性變化比趨勢性變化更為重要。
20年前，中國房改開啟的時候，全國的房價基本上是在一個起跑線鳴槍啟動的，但是20年過後，各個城市的房價已經明顯有了差距，什麼12345線城市，用房價來分也是具有相當的準確性的！
而這20年可是中國城鎮化最快速的20年，城鎮化從20%以下增長到55%以上，房價尚形成如此大的分化！
而在未來，城鎮化基本會進入下半場，特別是中國工業化的完成，後城市化在結構上的變化將會更加的深入！
甚至也可能會出現美國所謂“鏽帶地區”的沒落城市群體，而人口的聚散與經濟的發展潛力將決定未來城市房價之間更大的差異，具體的決定因素如下：
1
大城市
北上廣深是公認的中國一線城市，後城市化的的馬太效應會越來越明顯，這些大城市無論在現在資源、基礎設施、人才、文化吸引力方面都有較為明顯的先發優勢。
暫時還看不到這種優勢被趕上的跡象，當前的房價高企好象是個發展阻礙，但其實相對經濟水平而言，這不是大城市的問題，是全國的問題！
津渝有行政優勢，雖然經濟上、房價上不能跟北上廣深比，也歸為一線城市是因為有政策優勢，在後面會專門談到！
2
地區城市群
中國人口眾多，地域遼闊，除了大城市之外，圍繞著大城市的城市群和其它的一些地區中心的城市群會形成中國最主要的人口聚集地。
而遠離這些城市群的城市會被逐漸邊緣化，甚至是一些省會城市也難免如此，房價自然沒什麼上漲空間。
3
經濟潛力
一些工業化城市將明顯沒落，所謂”鏽帶“城市在中國由於政策的影響不會那麼明顯，但如東北這樣的老工業區的沒落已是不可避免！房價升值空間當然就無從談起！
而一些第三產業為主，特別是如深圳等這樣以高科技、金融等為發展支柱的城市，房價升值空間當然可以期待！
4
地域、文化因素
工化化開始之後的社會的最大特徵就是流動性，財富、資源的流動，還有就是人口的流動，經濟的發展決定著人口的流動，但生存環境的優劣會加快這種流動的速度，如近十年來東北人口的減少就是這兩個因素合力的結果，西北未來亦有這樣的趨勢會顯現！
另外從文化的包容度來看，如果本地文化太過強悍的話，對外地人才流入的吸引力顯然也是不利的！
北京、深圳無疑是中國最有包容度的城市！這無疑對城市的發展會更有助力！
5
政策影響
以上講的因素都是在市場經濟完全的條件下的影響因素，但中國是有特色的國度，其中政策方面的影響會扭轉一些因素的作用，津渝能擠身一線城市是如此，北京未來的房價的升值空間你不敢小看也是這個道理！
總之，拋開房地產的行業發展，光從各個城市房價和發展的結構性變化來看：
大城市比小城市在長期更有升值空間，
中心城市比邊緣城市更有發展潛力，
文化包容城市比本地文化強悍城市更有吸引力！
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