全國1月房價

昨天（2月24日），國家統計局發佈2018年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格指數。

（本來這個數據是每個月18日公佈的，沒辦法，誰叫大家都過節去了呢。）

全國總體情況：

1、15個熱點城市新建商品住宅銷售價格繼續保持穩定，其中11個城市價格低於上年同期水平。

2、70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格同比由漲轉降，二三線城市漲幅回落。

3、70個大中城市中一線城市住宅銷售價格環比下降，二三線城市漲幅回落。

昆明是一個特例：拿完第一名，又得了第二

數據顯示，70個大中城市中，北上廣深及其他11個熱點二線城市商品房銷售價格與去年12月相比，價格基本保持平穩，漲幅在0.2-0.5個百分點之間，而上海、南京、無錫、廈門、廣州還出現商品房銷售價格環比下降。

2018年1月商品房銷售價格環比漲幅超過或等於1個百分點的城市有大連（環比指數：101.6）、昆明（環比指數：101.4）、襄陽（環比指數：101.2）、遵義（環比指數：101.1）、貴陽（環比指數：101.0）、煙臺（環比指數：101.0）共6個。

說實話，襄陽/遵義，樓市不具備參考價值，房價上漲很大程度上是棚戶區改造帶來。

繼去年12月，房價漲幅排名全國第一之後，1月份，昆明排名第二。其中，昆明地區1月商品房銷售價格環比漲幅有1.4個百分點，在全國70個大中城市中房價環比漲幅居於第二位。至此，昆明新房價格已經連漲20個月。

那麼，昆明哪種類型的房子漲價最快？

1月份，昆明地區改善型（90-144㎡戶型）及改善型大戶型（144㎡及以上戶型）均環比漲幅1.5%，剛需房（90㎡及以下戶型）售價環比也呈現上漲態勢，但漲幅相對較小，有1.3個百分點。

基本上所有戶型的房子都在漲。

當然，二手房漲得更慢一些。比起新房1.4%的漲幅，二手房環比上漲0.7%，在全國70個大中城市中也排名前列，與大連、蘭州、大理、遵義、襄陽等居於太原（環比指數：100.9）、深圳（環比指數：100.9）之後，並列為第三名。

與新房相反的是，昆明二手房產品類型中，90㎡以下的剛需房銷售價格環比漲幅最大，有0.8個百分點，改善型住房環比漲幅0.7個百分點，改善型大戶型環比漲幅0.4個百分點。

聯想一下，二手房比同地段一手，正常還是便宜一些，買二手房的小戶型更多。（二手房大戶型確實不好出手啊！）

這裡注意一下，自2018年1月起，國家統計局取消保障性住房銷售價格統計目前，在全國一二線城市房價趨穩，昆明的房價簡直就是【一枝獨秀】，連續兩個月，依次拿了第一名和第二名。不過我們也應該看到，2017年12月昆明新房環比漲幅為2.6個百分點，1月環比漲幅有明顯收窄。

（上圖那條紅線，這麼明顯的轉折，實在不容易）

昆明，還在摸索

再來看昆明縱向對比，根據昆明銳理提供的數據顯示，1月份昆明主城區5成交各類商品房13545套，環比下降23.7%，成交面積90.6萬平，環比下降32.8%，成交均價10909元/平，環比下跌2.1%。從數據顯示，昆明的1月份量價齊跌。

（雖然我們知道這裡有延後網籤的功勞，不能網籤銀行就不放貸款，對開發商資金鍊也是考驗，誰叫你價格定太高？單價一萬出頭的樓盤怎麼沒見到延後/暫停網籤？）

購房者在與開發商鬥智鬥勇，開發商之間、開發商與zf之間何嘗不是在博弈。

環比漲幅回落，是來之不易的階段性【勝利】。

在城市依賴土地財政的大背景下，如何在吸引外來人口來昆工作、投資的同時，又要有效遏制外地炒房客，還要做到不誤傷剛需購房者……這道題，著實難解。

1月，昆明熱門樓盤當前幾乎沒房可賣，大部分房源也都是在春節後推售，備戰所謂的“金三銀四”。那些熱門樓盤，卻傲嬌地揚言漲價。

根據昆明的多家數據機構出具的2017年昆明樓市年報數據，其中商品住房的庫存數據尤為顯眼，因為去化週期從4.4個月到6.6個月不等，已經到了合理的時間範圍。

在文鋒老師《昆明去庫存的三年》一文中，也提到過“庫存就從來沒有去，而是轉移，我們看到的去庫存實際上是替開發商去了庫存”，房子或許還空置著，只是其所有權從開發商變成你我他。

而回頭看去年曾經大熱的爆款樓盤，大多都有這樣的共同點——“一家獨大”，同類型、同區域內沒有競爭對手，沒有真正的競爭，談何價格公平？

（相反的，購房者之間的競爭倒是蠻大的，公積金貸款的vs商業貸款的vs全款的，本地剛需的vs外來改善置業的，本地投資的vs外來投資的）

關於2018：

一方面，市場餘溫還沒散去，昆明2017年下半年土拍的幾個地塊也會今年上半年面市，土地價格最終表現在房價上。

另一方面，去年的房價上漲已經引起了多方重視，在市場上我們也能夠看到更多的新項目正在入市的路上，無疑是一個好消息。

穩中小漲，才是健康。我希望今年年底我們昆明樓市動態寫的不是《瘋狂的昆明樓市2017》，而是《蛻變的昆明樓市2018》。