同樣品質的房子，一線和八線小縣城的房價有天壤之別。便在同一座城市，同樣的產品，在不同的地段，價格也能差好幾倍。核心原因是不同的土地，與之匹配的資源也不同，造就了不同的地段價值。因此，買房前，一定要做的準備工作，就是研究城市以及地段的價值。

什麼樣的城市才是好城市

• 看地位

城市的行政級別高，城市的地位高。一個國家的資源總歸是有限的，而級別越高，可聚集調動的資源就越多。

就粵港澳大灣區而言，廣州是廣東省會，中國三大門戶之一，國家中心城市，地位至關重要。

深圳是經濟特區，副省級計劃單列市，是中國三大金融中心之一。

東莞為“廣東四小虎”之首。東莞建成區較大、人口眾多、產業發達，號稱為“世界工廠”。

佛山是粵港澳大灣區的重要節點城市，去年被評為中國大陸最佳地級城市十強。

• 看經濟

城市經濟實力越強，工作機會越多。民眾收入和消費水平越高的城市，中產階級或富人數量也越多，請記住：一個城市房價的高低，永遠都是由能買得起的那批人決定的。

從GDP來看，大灣區深圳第一，廣州第二，佛山第三，東莞第四，惠州第五，珠海第六，江門第七，中山第八，肇慶第九。GDP與房價基本成正比。

深圳房價首屈一指，本質上也是經濟實力的反映，近幾年深圳GDP超過廣州，並拉開差距。中山這兩年退步比較大，反映到樓市上是這兩年的房價一直不慍不火。

值得一提的是，佛山2019年的經濟總量突破萬億，成為中國第三個達到萬億的地級市。東莞緊隨其後，有望在2020年突破萬億。佛山和東莞房價高也是有道理的。

• 看人口

房地產長期看人口，沒有人口就沒有基本面，就沒有支撐。為什麼這些年來大中小城市都在搶人，道理也在於此。

越是平時人口淨流入，一到過年假期就變鬼城的城市，越是有購買的價值。

2019中國各大城市流動人口數量前30名，其中：

第2名：廣州 常住流動人口967.33萬人

第3名：深圳 常住流動人口818.11萬人

第10名：東莞 常住流動人口415.86萬人　

第11名：佛山 常住流動人口360.09萬人

第26名：惠州 常住流動人口163萬人

第27名：中山 常住流動人口162.45萬人

大家看到GDP和人口基本成正比，中山的底子還在，GDP會奮起直追的。東莞人口超過佛山。廣深實際管理的流動人口相當。在這裡沒有珠海，珠海的人口是個大問題。江門肇慶也沒有上榜，表明其經濟外向型還很弱。

什麼樣的地段是個好地段

• 看距離

先看大地段，板塊到市中心距離。如深圳市中心的房價普遍都是在53000元左右的價格，而一些偏僻郊區的房價的均價大體上是在20000-30000元左右的價位之間。到市中心的距離，是板塊地段價值的主要決定因素。

在大地段定好基調的情況下，再看板塊到市級商圈的距離。

最後，再看小地段，板塊距離區域核心區，也就是本區域內經濟活動最集中的區域。例如，惠州大亞灣區的核心區是大亞灣西區板塊。這是板塊在區域內競爭力體現。

• 看配套

眾所周知，一個板塊的配套能級越高，本板塊的資源聚集能力越高，地段價值也就越高。

商業配套的能級，主要是按照服務的劃分，服務範圍越廣，能級越高，例如最高能級的市級商圈是服務於全市的，例如廣州天河中心商圈。

教育配套，眾所周知，公立教育資源是按照梯隊劃分，當然，同為第一梯隊的學校，但由於每個區教育資源的平均水平不同。所以，即便同為第一梯隊，也有優劣之分教育資源排名第一，因為優質教育資源難以標準化複製，而且一所優質學校的培養和沉澱，需要耗費大量的時間，因此學區資源是極為稀缺的。

最後是醫療資源，與前兩種配套相比，醫療資源是一個使用較為低頻的配套，同樣具備跨板塊的共享屬性，因此對地段價值的貢獻排最後。

此外，板塊配套還代表著一個板塊的成熟度，如果一個板塊的配套全都是頂級的，那麼這個板塊基本上已經發展到頂，房價也會較高，未來兌現的利好會比較少。反之亦然。

需要注意的一點是，對於自住的朋友來說，配套不是越高端越好，而是適合自己消費水平的最好。

• 看交通

這裡指的交通能級是高效交通工具的密度。交通能級越高，地段價值越大，就拿廣州來說，軌交密度最大的地區是地段價值最高的內環區域。

• 看產業

產業是判斷板塊價值的重要的一點，產業決定了板塊決定了本板塊的未來。若一個板塊本身沒有產業，周邊也沒有特別強勁的產業，對本板塊形成外溢效應，那麼本板塊人口會逐步老齡化的，且由於消費力的不斷降低，商業配套的能級也會逐步降低，最終會走向沒落。反之，隨著產業人口的導入，不斷有年輕的人口導入進來，住房需求也會較為旺盛，會逐步形成一個自成一脈的小城鎮。

當然，同為產業，效益可能天差地別，金融、文化、物流、互聯網以及技術密集型的先進製造業，這類產業的效益較好，也容易導入大量人口。

• 看規劃

在瞭解清楚：“你是誰”的問題以後，我們還要了解一個板塊：“將要成為誰”，也就是它發展的方向，規劃會告訴你答案。一個最簡單的方法：看定位。

規劃定位排序：城市主中心＞城市副中心＞地區中心＞社區中心位。

• 看歷史

當我們瞭解一個地方的過去，我們會了解本板塊的歷史遺留問題。例如，一個地方過去是化工廠，現在可能會遺留一些環境汙染問題。也會對未來的發展有更準確的預估。再比方說，一個板塊擁有超大體量的老公房，但是本板塊的地皮所剩不多，那麼板塊未來發展起來，就會比較慢。通過看歷史，我們還可以瞭解，本地人對這個片區的認可度。

建築是死的，但它腳下的土地是活的。當我們瞭解它的成長軌跡，我們才能知道它將走向衰亡還是繁盛，它的地段價值將上升還是下降，瞭解這個趨勢，對買房人至關重要。

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