“我們樓盤被限價了，要不然肯定不會這麼便宜！”
每每聽到這樣的營銷術語，濟南樓市觀察都有一個大大的問號，這些樓盤真的限價嗎？
我們的困惑在於：如果真的是限價，為什麼很多樓盤第一次開始1.2萬、第二次開盤1.3萬、下一次開盤又是1.4萬？
說好的房價不能漲！既然每次都是限價，怎麼限價越來越高了呢？這是在縱容房價上漲嗎？
實際上，迄今為止，濟南市場上並沒有真正的限價房！所謂的限價，僅僅是開發商向相關部門的備案價格。這個備案價，是開發商可以“突破”的價格！也正因為如此，我們才能看到很多樓盤一邊所謂的“限價”、一邊慢慢地漲價！
什麼是限價房？
什麼情況下會有？
首先要明白一個概念，什麼是限價房？
顧名思義，限價房是政府直接對某個樓盤或某個片區進行定價，超過這個價格的房子不能賣！
這裡面存在的第一個問題是：政府有什麼權力直接定價？
在正常的情況下，政府是無權直接用行政權力干預市場價格的！
去年11月份，合肥有一個樓盤價格比較高，遭到買房人的投訴！相關部門隨後向這位買房人明確回覆：根據國家政策規定，商品住宅價格實施市場調節價，政府價格部門不得核定商品房價格！
政府不得核定商品房價格，這是在正常情況下。但在非正常情況下呢？
比如還是合肥：自2016年11月份，合肥開始實施“限房價、限地價”的土地拍賣模式。它要求土地競得人競得土地後，未來對房屋對售價不得高於2016年10月31日的價格！
一定要注意“限價”的環節：從土地出讓開始！
、也就是說，政府賣給開發商土地的時候，就已經明確約定這是“政策性的土地”，不是“市場性的土地”！在這樣的情況下，政府就有權力要求對房屋售價進行限制了！
縱觀國內各城市的“限價房”，都是這種模式。比如在鄭州、武漢。
我們濟南呢？我們濟南也有這樣的限價房，但不是現在，而是不久的將來！
濟南已出讓2宗限價房用地
其他項目並非真正限價房！
迄今為止，在濟南已經出讓的土地中，有兩宗土地是“限價房”用地。
1宗在孫村片區北部，這個月剛剛成交，拿地人為萬科。土地出讓文件中明確表示：其中20萬平米的產品，未來售價不得超過1.2萬元/平方米，且只有在高新東區工作的人才有資格購買。
另1宗在長清南部的高新區創新谷，今年2月成交，濟高控股競得，限價1.1萬元/平米，同樣只有在創新谷工作的人才有資格購買。
這兩個項目的土地剛剛成交，上市時間還未定。而除了這兩個項目，濟南還有真正的限價房嗎？
在近兩年的房地產調控政策中，濟南的房價一直被政策壓著。比如，如果一個樓盤的價格很高，網籤速度可能會非常慢。
在濟南2016年年底出臺的樓市調控政策中也曾明確指出：對銷售均價高於開發成本（土地、建安等相關成本）20%以上的住宅項目嚴格審查，涉嫌暴利的，限制辦理商品房預售許可。
但這樣的規定，在執行層面上存在困難的。比如在東部東繞城高速以外，某開發商土地成本在1000元以下，現在房子賣一萬二三，算是暴利嗎？
而且我們也看到，濟南東部很多所謂的“限價房”，售價多呈現“穩步”、“小幅”的慢漲格局！這真的是在限價嗎？
我們也問過很多開發商的人：濟南的樓盤真的有限價嗎？
大都會回答：限啊！
但怎麼限？沒人說得清楚！
我們掌握的比較靠譜的信息是：濟南各樓盤所謂的限價，實際上是在申請預售證時，向相關部門的一個備案價格；這個備案價格不是現在才有，而是一直就有！這個備案價格，不是一道槓桿限死的，而是開發商可以爭取的！
也正因為如此，我們看到東部很多所謂的“限價”樓盤，一邊喊著自己被限價，一邊小步慢漲。為什麼?因為，所謂的限價，更多地掌握在它們自己的手裡！
市場承受的極限在哪裡？
別讓營銷矇住了自己的眼睛
濟南東部所謂的限價房，更多是營銷噱頭！
東部的房子能不能買？我們一直在說，濟南東部，1.5萬元以下及左右的樓盤，是值得入手的！因為它們的價格是合適的！
但為什麼我們又在說，東部很多樓盤的限價是噱頭呢？
因為，我們想讓大家更清楚地看清市場：目前東部1.5萬左右的價格，對買房人是合適的；但對賣房人來說，也是合適的！這是市場博弈的結果，並不僅僅是政府限制的結果！
我們一直在說，開發商對今年年底的行情很可能過於樂觀了！因為，很多開發商的人員已經被自己的營銷矇住了雙眼，陷入了自欺欺人的境地！
為什麼東部1.5萬元的價格是合適的？
以雪山片區為例，目前該片區二手房價格在1.4萬至1.7萬之間。那麼，該片區的期房產品，賣1.3萬至1.5萬，不是一個很合理的價格嗎？
（雪山片區二手房價格）
還有，東部現在1.5萬元的樓盤，大都賣得比較好。但是，房子如果漲到1.6、1.7萬，就不是很好賣了。比如雪山片區北部某樓盤，近期漲到了1.6萬、1.7萬，銷售壓力就比較明顯。
還有一個現象，即使1.5萬元及以下的樓盤，近期也呈現出一個很明顯的特點：小面積戶型非常好賣，出來就搶光；稍微大一點的戶型，就要難賣一些。為什麼？因為大家承受不起！
所以說，目前1.5萬左右的價格，對於東部雪山片區、唐冶片區、華山等地來說是一個合適的價格。尤其是，如果開發商想快速週轉，就得是這個價格！
結語：警惕年底行情突變
濟南樓市觀察是為買房人服務的。
但從某種意義上，這篇文章不是為買房人寫的。因為，對買房人的建議，這篇文章與以前的觀點並無二致。
這篇文章是給房地產業內寫的：
在限價房的營銷噱頭下，在東部高地價的套利預期下，濟南樓市存在著透支風險——需要住房的在買，不需要的也在買，因為房子在所謂的“限價”，因為高價地項目要入市。
但問題是，到年底前高價地真的來的時候會怎樣？
利多出盡是利空！況且有的利多是假利多！在需求透支後，市場在年底會不會驟然變冷？
濟南樓市觀察希望看到一個平穩的市場——
目前的市場價格，已經接近買房人的承受極限；有些片區房價在暴漲一倍、兩倍之後，急需要一個盤整期。如果濟南房價繼續往上衝，市場到年底前很可能陷入一個有價無市的狀況。
實際上，濟南最近部分高價樓盤已經陷入限售遲滯的境地，個別樓盤甚至有降價的消息傳出。如果這種現象到年底成為普遍情況，難受的將不僅僅是買房人，還有賣房人。
——全文完——
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