距離2019年的結束僅有半月，土地市場展現出來的即將“欣欣向榮”的場景讓人期待一場年末的狂歡。
然而我的關注點在月初一宗小地塊的出讓，位於撫琴板塊一宗土拍以1%的低溢價率成交（起拍價14000元/㎡，成交價14200元/㎡），在開拍前，大家對於這場土拍報以“絕版區位”的期望，以至於成交後的標題大多數帶著“爆冷”的形容前綴。
如果從區位來看，一環旁邊的地塊在整個主城都是稀有的，如此的結果也能反映出在前例下大家對類似“舊城”環境中的小地塊的謹慎態度。
高價小地塊持續入市，幾家歡喜幾家愁
如果持續關注市場的朋友可能會發現，近兩年成都市場上的“小地塊高端產品”項目逐漸出現在市場上。一般來說，作為比較棘手的小地塊的開發，大多兩種極端情況——極剛、極豪。
基於已有的地價成本，要在較好的地段作出盈利的產品，越來越多的開發商選擇將小地塊做成高端項目。如果要產品更易於被接受，除了品牌和口碑之外，則需要更為考究的產品設計。
隨著之前拍賣的小地塊逐漸入市，我們可以看到市場反應也在極力的印證著這一點。
表格：（2017年-2018年20畝以下小地塊土拍/入市詳情）
這些被高價拿下的主城區稀缺地塊，超90%都呈現出的是“高端產品”。其實如果再往前追溯，還有如SG珊頓道、阿瑪尼、D10這類的項目，有著同樣的標籤。
但是儘管如此，有的項目卻因為或主觀或客觀的原因，在市場成交量的考驗下呈現出了不同的去化態勢。
融信公館 2017-04-06拿地
作為大名鼎鼎“46”土拍中衝出來的地塊，尤其又是一環內，融信對這塊稀土的開發引人關注。
然而在一年的打磨之後，從產品上來看，融信公館建面為113平米的套三和建面142平米的套四，總價最低280萬起，16畝土地共計340戶，容積率4.0。
但是如果放在全城，他自居的“高端”實在有點牽強，再輔以雖然非常齊全方便但是普遍老舊的周邊環境，接受度受限。
只能說，作為西門主城情節受控者，在區域內完全沒有新房的情況下，算是一個還不錯的改善升級的選擇。
東原印長江 2017-04-06拿地
“46”土拍中，同樣已經上市的還有當時的地王——17200元/㎡拿地的東原紅牌樓地塊。印長江從2018年10月12日首開後，半年內開放3次，最後一批次在不久前清盤。
一二期不同地塊、不同地價直接影響到了兩期、三批次價格產生8000-9900元/㎡的價差跨度產生。雖然有產品升級的前提，但是從中籤率上還是能看出，在隨著市場變化下的接受度差異。
因為東原印長江在產品細節上的打造，無論是品牌口碑（重慶東原印長江）還是實物呈現都還是使得大部分對高端居住有追求的購房者選擇落棋。
陽光城檀悅 2018-12-14
前天拿證的陽光城檀悅，在取證之前一直處於低調的狀態。
在當時，該地塊的起拍樓面價是14124元/㎡，刷新了成都起拍樓面價記錄，拍賣現場經過了91回合舉牌，最終被陽光城以樓面價15940/㎡拿下。
地塊呈不規則的L形，與正在修建中的成都城市音樂廳與項目一街之隔，同時緊鄰四川大學。
但是此宗地的持證準用面積僅6畝，剩餘土地面積將配建公建配套設施，將建市政設施用房、停車泊位充電設施。等於實際建設用地僅有6畝的發揮空間，容積率不能大於3，高度不能高於130米，實在是考驗開發商的打造功底。
目前已知項目會呈現兩棟住宅，面積段在171-286㎡，這批次已全部開賣。
作為陽光城在成都為數不多獨立運作的項目，在品牌口碑上還沒有太多的積累（畢竟檀府…），但是畢竟在城市景觀面上有一定的優勢，能不能致敬得到朗基望今緣，還需要看後期整體的項目呈現。
同森錦逸 2018-12-20
作為一塊“回鍋肉”地塊，同森接手後展開了十分迅速的動作。在興寶旺退地後，這塊1.5環的稀土去向成了大家的重點關注。去年年末，同森以比興寶旺還低319元/㎡的價格將其收入麾下。
時隔一年，它已經上市進入順銷階段，這個項目佔地20.65畝。在6字型的地界上，開發商選擇佈局了4棟高層（包含1棟返遷房），2棟洋房。
如果從產品定位上來說，它只能算是首改項目。項目的面積段集中在90多平、110平左右，裝標上則是中等水平。
同時，因為周邊的環境並不理想（城市界面較老），在這種情況下，雖有地段、相對價格的加持，和融信公館一樣，它在銷售速度上有一定阻力。
小地塊的尷尬，自封自破
開篇我就曾提到，產品力是這些地段優勢頗豐的小地塊產品的重中之重。價格、自身打造、後期服務乃至是圈層，環環相扣會影響著項目的價值。
在已經佔據了絕佳地段優勢的情況下，即便是口碑和品牌都已經不會成為購房者的第一決定因素，唯有拔尖的品質才能從越來越多的“小地塊高端產品中突出重圍”。
縱觀現在市場上已有的同境遇產品，相信不難感知得到。一方面，絕對主城新房稀缺，很多項目無法產生剪刀差，價格上不具備優勢；一方面，一些沒有在產品上打磨的項目，終究在被市場冷落。
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關鍵字: 何去何從 原汁原味的德系SUV 狂歡
