02.26 三四線的房子到底要不要買？

今天初八，本來時間不長的年假在稀稀拉拉的鞭炮聲中很快就成了腦海中的回憶，年味這個東西在我們的印象中越來越模糊了，只是感覺在一年當中的這個時候就一定要和父母在一起。

因為父母常年在外地工作，二少已經好幾個春節都沒有在老家過了，去年父母在工作的地方買了一套房，雖然並沒有打算在這個地方定居，但是有了一個屬於自己的房子總是有一種說不上的感覺。

其實二少認為，房子這東西對於很多人來說居住屬性還是要大於金融屬性的，不管是在一線城市還是在三四線城市的老家買房，它都能給人一種歸屬感，也許用這個詞語形容並不準確，但是那種感覺真的很讓人踏實。

今年春節，三四線城市依然迎來了返鄉置業的潮流，他們從全國四面八方相約而來。到底是在老家三四線城市買房還是在像鄭州這樣的大城市買房呢？老家房價眼看著不斷上升，鄭州的又買不起，怎麼辦？

@aisweets

在三四線城市投資的房產，是時候賣了！

在一線、二線城市樓市幾乎徹底被冰凍的今天，有意投資的房產的人，是否應該進入暫時還沒有被限購影響的三四線城市的樓市？

我認為，

投資者對於三四線房產的確應該有所考慮，

但並不是像某些媒體宣傳的那樣，

目前是去到三四線買房的時機，

正好相反，現在是拋出三四線房產的時機。

之所以有此建議，原因在於：

大部分三四線樓市在未來都面臨著資金支撐的問題。

儘管在三四線的市場空間比較大，但是風險也是與之相伴隨的。

投資者如果處理不當，很可能被套進去，許多年無法翻身。

為何筆者看空三四線房產呢？

很簡單，三四線的短期房價上漲，基本上是一二線限購限賣政策所帶來的一種資金溢出效應。

只要未來限購限賣稍有鬆綁，三相四線房產將會被大量拋出，倒時的價格自然會有大幅波動。

換言之，目前的很多資金進入三四線樓市，其實是被逼無奈。

但凡一二線樓市還有投資機會，也不至於走投無路到來三四線買房。

我們先看看一線城市目前的實際情況：

根據媒體報道，今年4月，除一、二線熱點城市調控再升級，至月末，共計有50餘個地級以上城市和近30個縣市出臺調控政策。

在此大背景下，多個一、二線城市二手房市場成交量及成交價格環比普遍下行。

具體來看，北京二手住宅銷售減少35%，上海二手房環比下跌20.56%，廣州環比大幅下降60.14%。只有深圳的交易量略有提升，環比增加27%。

但是，目前深圳市已經將房貸利率上調，個別銀行首套房貸達到利率的1.1倍。

一線樓市受到不遺餘力的打壓，限貸、限購、限賣的各種方法之下，交易量當然會下跌。

但是，在絕對的數量上，一線城市絕對不是沒有發生交易。

相反，從四月的統計數據來看，越是大城市，存量房屋交易量越大。

根據中國房地產協會發布的數據，今年2至4月新增上市出售存量住宅數量，排名全國前三的城市分別是上海、廣州、北京，達到了375884套、262656套、258583套。

在此排名之後，是包括了天津、深圳、南京、杭州在內的主要城市。

可以很明顯的看出來，限制二手房交易，其結果是存量房的交易數量迅速提升。

限制二手房交易的目的是為了去房產庫存，目前看來，這個目的很好的達到了。

根據統計局的數字，4月末全國商品房待售面積67469萬平方米，比上月減少1341萬平方米，全國的商品房庫存量連續幾個月下降，特別是三四線城市去庫存速度很快。

與此同時，一線城市的存量房銷售量明顯高於其他城市；

這也說明，無論如何限購圍堵，投資者為了保值、為了盈利，依然是想盡辦法要殺進一線樓市。

至此，明眼人基本看出目前玩的地產套路了：

二手房交易在變冷，但是去庫存的交易卻在變熱。

這一冷一熱的現狀構成了中國樓市新的“冰火兩重天”。

之前，有不少投資者被某些媒體誤導，

認為中國的樓市是一線城市和三四線城市之間的“冰火兩重天”，其實不然。

真正的情況是，存量房市場和二手房市場一冷一熱，二手房交易被急凍，目的是為了讓資金進去存量房市場，實現去庫存的目的。

換句話說，就是為房產庫存尋找接盤俠。

在這個節骨眼上，殺進三四線樓市的人，基本上就等於進入了存量房市場，成為國家去庫存的工具。

要知道，和一線城市不一樣的是，三四線城市房價是用新銷售的房為定價基礎的，而在房產開發飽和的一線城市，房產定價是以二手房為基礎的。

二手房的價格，才是真正經歷過時間和市場考驗，最後體現出的房產真實價格。

三四線城市的二手房價格，很多還低於一手房價，也就是說你買了過後馬上賣房，一定是虧錢的，這樣的樓市，你貿然進去不就是幫他站崗嗎？

不過，現在的三四線城市似乎進入了一個的房產銷售“景氣時期”，成交量和價格在逐漸走高。

這讓人想起了兩年前的股市那一波“政策牛市”。

依靠去庫存和堵死一二線的辦法讓資金流向三四線，就如同依靠國家隊強行拉動的牛市，雖然一時間會漲得很高，但終究缺乏底部支撐，遲早要跌。

由股觀房，都是玩的同一個套路。

再來看看開發商和銀行在三四線城市房產的佈局如何。

根據《南方週末》之前的報道，房企在今年的拿地幾乎陷入瘋狂：

開發商規模越大，消耗越多，就必須吃更多的地才能維持生命。

面對有限的一二線土地資源，為了維持規模不斷增長，房企們不得不四處爭奪土地。

恆大、碧桂園、華夏幸福、綠城、綠地等千億房企紛紛進入三四線城市瘋狂拿地。

據國家統計局網站的數據，2017年頭兩個月，三四線城市對一線城市及熱點二線城市溢出效應承接作用明顯，拿地全額佔比同比提升5.7個百分點。

前4月，全國房地產開發投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1-3月份提高0.2個百分點。

對於地產商而言，三四線是個很大的概念。

在幾個直轄市，以及一系列的省會城市之外，全國有超過兩百七十個以上的城市都屬於所謂廣義上的三四線以及以下城市。

這些地方的情況其實差別很大。

在眾多的城市當中，地產開發商怎樣拿地都是有精心挑選過的，即使是所謂的三四線城市，也是遵循了一二線城市開發的規律。

未來增值預期強、比較優質的地塊會被資本雄厚的地產商拿到，與此相對，一些增值有限、存在各種問題的地塊因為較便宜，會被資本量小的小開發商獲得。

這兩類不同城市的房地產，未來的走向也會呈現嚴重的兩極分化。

這些新開發的土地和樓盤，實際上是在三四線地區不斷增加房屋庫存。

這其實是與目前國家“去庫存”的房市宏觀政策相牴觸的。

一方面要去庫存，另一方面房企卻同時在三四線城市拼命增加庫存。

這就有點像是海面上一艘船破了個窟窿，海水浸入船艙。

去庫存等於是用水桶往外舀水。

然而房企現在所做的事情等於是不斷在船底打洞，讓船沉得更快。

這顯然是一個瘋狂的遊戲。

面對不斷增多的新樓盤，必需要找足夠多的購房者來去庫存，這又不得不依靠房貸的擴張。

中國人民銀行12日發佈的數據顯示，4月全國人民幣貸款增加1.1萬億元，同比多增5422億元。其中，房貸增加了4441億元，佔據新增貸款的大部分。

很顯然，在一二線限貸、限購、限賣的同時，三四線城市並沒有嚴格執行這些政策；

相反，地產商在拼命的賣賣賣，銀行在推行遠比一二線城市寬鬆的房貸標準，吸引購房者購買。

這明顯就是做的一個房產局。

此刻入局，不是說你一定虧錢，但是風險已經相當的高。

畢竟，一二線的地產泡沫還算是“剛性泡沫”，但三四線城市的泡沫，顯然不是剛性的。

因此，趁現在還能轉手，就儘量把這些地方的房產賣掉吧。

能跑得掉的，都是成功者。

@彩椒商學院

一個朋友的經歷，供參考：

在常州工作好幾年，有一套90多平米的住房，無商貸。要論房子的地段、設置以及周邊環境，這套房產性價比還是挺高的。過年的時候，當有親戚勸說我父母繼續在常州購置一套更大的住房時，我的態度卻是反對的。

對於現在買房子這件事情，我持有以下態度，當然僅是我個人操作意見，大家隨意批判：

1、剛需購房分兩種情況：

其一，家庭負擔得起首付以及房貸，建議買。不然小兩口結婚，沒有地方住，過一兩年懷孕生孩子，也沒法子照顧老婆孩子。

其二，家庭負擔不了，且會嚴重影響生活質量，那麼接受現實，先努力工作，漲工資，然後思考後續出路。租到一家合適的房子，也是件性價比高的事情。

2、投資購房分兩種情況：

其一，在一線或者準一線城市中工作，要麼這些城市發展潛力巨大，類似於國家政策逐步傾斜的中西部大城市，要麼就是與國際無縫對接，類似北上廣的都市，在黃金地段買房子，依然是一個不錯的投資，有資金能力的人可以考慮。

其二，三四線城市，投資購房的價值已經不大了，供給大於需求，產能嚴重過剩的局面已成定局。現在買房子，租也未必租的出去，賣也未必賣到高價，何苦拿著一大筆銀子放在房子上，無法變現，也無法流通。反正對於我而言， 買第二套房子的性價比實在不高。

我自己算過一筆賬：

1、如果我把手頭所有的錢（假設100萬）都拿來買套房子（所有手續、裝修費用都涵蓋其中），按照我家小區周邊的租房報價，90平米的房子整套出租2500元，一年收益3萬元，等同於100萬的投資有3個點的收益。除此之外就要看天吃飯，指望常州的房產能夠暴漲，這樣的局面幾乎不可能。

這幾年常州核心區域的房價一直在原地踏步，而周邊商業設施不夠全備的地段都在跌。很有可能10年之後，整套房子的市值不過增加了20%，年化收益率勉強2%，算上每年收租金的錢，每年5%的收益率而已。說實話，面對5%左右的收益率，我為何不去買股票或者定投指數基金呢。

10年一個牛熊輪迴下來，至少也會有100%的漲幅了。更何況，買房子還要承擔另一種可能性，10年後，三四線城市過剩嚴重，房價甚至跌去了20%，我該哭還是笑？

2、如果我把手中的錢對半分，50萬做證券投資，50萬做房子首付，再從銀行貸款出50萬。看起來拿著是賺了，一邊可以炒股，一邊可以當包租婆。可是這個包租婆根本當得不開心：50萬商貸（20年還款期）的每月還款就是3200多元，比每月2500元的房租還要貴，典型的資不抵債嘛。10年後，如果我想賣房子，還要掂量下出手的房子到底是賺還是虧。而且就算是賺了，也很難達到每年8%-10%的收益率嗎？

3、如果我把手中的100萬全部拿來理財投資，搭配一個合理的資產配置，每年有8%的收益率足以，既不用去為了租房子，整裝修，招租戶，還要隔三差五去維修。勞動成本沒有了，操心成本也沒有了。投資房產，某種意義上就是尋求接盤俠，誰能以高價買走你手上房子，你就等於賺了，買不走，那麼就是個典型的有價無市。

對了，還有一個案例：

一個在三四線城市（葫蘆島）的先生手中有兩套房產，不知道到底應該是出租吃租金，還是乾脆賣掉拿著現金做投資。經過核算和分析，他就發現在小城市生存，手中握有多套房產，並不是一件合算的事情——

@樓市奇談

眼下聊房地產就不可能不聊到三四線城市，這是因為在全國都“緊繃”的狀態下還只有這裡在呈現不同模樣——市場一如既往地火熱，新推盤剛上來就被秒的現象也不是個例。

從房產平臺上隨便查一下，你會發現，很多三四線城市的房價都升了50%以上，甚至翻番，妥妥的進入“萬元俱樂部”，甚至“2萬元俱樂部”。不禁讓人感嘆，以前我們總說北上廣深的房價你高攀不起，沒想到不到一年沒見家鄉的房子你也高攀不起了。

因此每當我說市場環境趨好的時候，總是有人拿三四線城市的光景進行反駁，往往這個時候我都無言以對。“無言以對”的最大原因是，這個話題已經討論了太多次了，不想再過度重複。

昨天在【90度地產】看到一篇三四線城市的大數據分析，沒想到數據會這麼豐富、詳細，所以想和大家再從頭分析一下三四線的情況，以討論學習。

有多火？每賣4套房子就有三套是在三四線城市成交的！

首先了解一下三四線城市今年在整個房地產市場中的地位，這個還是非常出乎我的意料的，知道三四線火爆，沒想到在整個市場份額中佔比如此之高：

克而瑞研究中心的數據顯示，今年上半年，一二線城市銷售比重下降10個百分點，只佔25%，但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點，高達75%。也就是說，今年上半年全國每賣出四套房子，就有三套是在三四線城市成交的。

這也就不難解釋為什麼深紮在三四線城市的碧桂園上半年能一舉奪魁了，這份嘉獎完全是三四線城市對他們的殷勤付出的獎勵。

哪些地方火了？

圖片來自90度地產

通過大數據不難看出，最火的十個三四線城市特點鮮明，他們無一例外不是中國最重要的三個經濟圈層中的一員：長三角（4個）、珠三角（3個）、京津冀（2個）。為什麼是這些地方，筆者之前也已經說過了，原因有兩個：

首先，所處的地理位置在一二線城市的周邊，今年以來，在一二線城市強調整的背景下，這些城市毫無疑問的承接了大量的外溢資金和人口紅利，再加上環繞一二線城市的地理位置優勢，這些地區很好地藉助大城市的優質醫療、教育等資源吸引了大批底層人群在此紮根，比如在燕郊、廊坊等地買房，在北京工作；

其次，當地經濟發達，人口眾多，本地具有較強的購買力，無論是自住和投資置業需求都非常強大，比如泉州和崑山；

第三，三四線城市目前正浩浩蕩蕩地進行棚戶區改造，貨幣化安置（只給錢不給房）催生了大批的農民工進城買房，需求極大。

在三四線置業的人群到底來自哪裡？

圖片來自90度地產

筆者在之前的很多文中說過，三四線的購房者中不乏外來的投資炒房者，他們在一二線調控抑制下資金無處安放，退而求其次選擇三四線城市，也說過三四線房價的推高和他們不無關係。

甚至也勸說過，三四線是甜蜜的陷阱，這裡的基本面不足以支撐房價長久發展下去。這次數據給出了實情，還算是比較吻合的，從數據看，三四線本地購房人群佔比最大54.10%，這是上述第三種因素催生下的購買人群，他們是確確實實的剛性需求購房者，買房完全是為了自住，這部分房產90%以上都不會再出現在市場上。

而一二線外來購房人群合計佔比多達44%，毫無疑問，這些人買房不是為了居住的，他們往往都名下已經有至少2套住房，在三四線城市買房純粹是手中的資金無處可去，而同時在一二線城市或者沒有名額、或者資金不足才選擇在三四線城市買房，我們並不能說他們全部都是炒房者，但是至少其中絕大多數是有靠買房賺錢的心理的。

三四線城市還能堅持多久？這裡的房子還能買嗎？

通過上述幾個方面的分析，想必很多人對於自己家鄉房產的情況已經非常清晰了，無可爭議的三四線城市確實存在大量的投資者的身影，但是也不得不承認更多的人買房是為了居住，三四線城市能火起來的另一個關鍵因素是這裡政策整體寬鬆，所以也給很多投資者以機會，但是從國慶前的一波調控升級來看，政策的調整範圍已經有向三四線城市偏移的傾向，所以一旦政策來臨，相信三四線城市又會是另一種景象。

除此之外，另一個不得不提的現象是，雖然上述的十個三四線城市今年以來率創新高，給投資者和剛需們帶來了巨大的財富增收，但是不可忽視的現實是這裡火起來的也只是新房市場，二手房市場的成交量卻極為尷尬，有些中介甚至面臨關店的地步。更多的投資者的處境也是非常尷尬：房子升值卻很難以預期的價錢出售，就算是降價也十分難覓接盤者。

另外，三四線最大的特點就是人口淨流出，這個問題雖然在近年來有所改善，但大環境依然如此，一二線資源、產業更加完善，對三四線的虹吸效應依然存在。房地產發展的大邏輯一直都是長期看人口、中期看土地、短期看金融，可想而知未來的三四線城市還有多少愉快的時光呢？

最後要說的是眼下支撐三四線崛起的最大因素——棚戶區改造，雖然全國很多城市依然在如火如荼的進行中，但是不得不承認棚戶區改造已經到了收尾階段，最後一批也將在2019年完成，通過上述的數據不能發現棚戶區改造刺激的購房需求高達一半以上，所以可以預見的是棚戶區改造一旦完成三四線的購買力將呈直線下降，這對於很多紮根三四線的開發商和投資者來說都不是好消息。

不可忽視的重要一環是，三四線的房子雖然賣得很快，但是空置率也在逐年增高。經濟學家任澤平說過“中國房地產空置率比較高，積壓嚴重，三四線比一二線更嚴重。從住宅看，中小城市空置率更高可能是因為過度建設，大城市的空置率可能跟過度投機有關。”

三四線城市的房子雖然充斥著大量的投資身影，但是對於剛需自住來說，買房的意義有多重要已經不需要再多贅述，但是從經濟發展的角度上，自從2003年房地產業作為拉動中國經濟發展支柱產業的地位被寫入國家文件，從而正式被確認了權威地位以來，房地產和經濟這對孿生兄弟就不曾分離。

所以期待房價有大幅度下跌，尋求在“低位上車”恐怕也不現實，尤其是眼下諸多信息顯示未來很長一段時間房地產都將是以“穩”為主，趨勢已經非常明顯，大升不可能，小幅度上升還是可以的，所以剛需者還是要早作打算。

@去茶吃了

三四線城市也在日益發展，那我們應不應該進行投資買房呢？

有數據顯示，從2022年左右開始，中國人口開始小幅下降，並且每年下降的人口數量會逐漸增加。到2030每年減少的人口數量將超過500萬。到2040年每年減少人口數量達到1000萬左右，並且這種人口大幅下降的狀況會持續40年左右。

如此長時間大幅度的人口減少，就算是一二線城市的房價，也只能維持幾年的好光景，更何況是三四線城市。

不僅如此，到2020年後，適婚人口也會大量減少，中國房地產的剛需，會比現在減少達到三分之一左右，城鎮化速率會大幅下降，所以大城市的商品房需求也會明顯減弱，這就意味著一二線城市房價很有可能下降。那麼，三四線城市的房價更不會上漲了，所以從這方面講投資價值不大。

目前，部分三四線城市的暴漲只是因為受一二線城市的限購政策和本地少數人的棚改拆遷政策的影響。

但是，三四線城市的經濟基礎薄弱，城鎮化接近尾聲，接下來是大城市化，即人口、資金、產業進一步向大城市集聚，所以，大量的三四線城市將進一步蕭條。因此，從中長期來看，非都市圈內的三四線城市，房價的趨勢是“滯中趨跌”。

從這兩個度考慮，在沒有人口大量流入及產業支撐的三四線城市不建議買房。

@我將與你同行

這個問題比較難回答。投資的目的是為了回報，投資房產不同於投資其它商品，房產投資有短期的3至5年，或者5至10年的，有的更長期的。能不能投資，要具體分析，相對來說，三四線城市風險較大。要不要投主要參考這幾個方面：

1，這個城市的定位和發展趨勢。如果短投資，一定要參考當地的人口流入，城市發展空間，消費支出收入和房價。如果城市前景好，人口流入比較大，又容易出手可以考慮。

2，這個城市的地理位置得天獨厚，比如在人口稠密地段，或者優質學校地段，再就是在大型商業中心或者城市活力中心。

3，低於當地市場價或者現階段被低估的消費地區。如果這個地區的消費市場被低估了，如前一段時間的長沙市或者被控制嚴格的重慶地區，這樣的地區一旦放開，價格會快速上升。

4，長期投資的話，如果出租回報率可觀的話也可以投資。比如在一個大的廠區附近出租給高層白領，或者在風景秀麗的地區出租給遊客之類。

5，中國首富的一句話，如果作為投資，只要有足夠的回報和一定的資金，三四線城市也是可以考慮的，相比一二線城市，它投入少，回報不一定少。這個要看你投資的地方。總之，房產投資一定要地段作為首選，而不是幾線城市。

@諸葛找房

從現在種種大數據顯示一二線城市的房子和去年相比已明顯冷靜很多，在統計的70個大中城市中一二線城市無論是成交量還是價格都同比回落，隨著各類措施越來越完善一二線房產市場越來越理性，儘管如此小編依然看好一二線城市房子的未來。

一二線城市的自身屬性和人口淨流決定了人們對房子的需求，隨著投資購房者逐漸減少，住宅供地不斷增多，例如北京計劃今年提供住宅供地1200公頃，廣州、上海、深圳也都如此，未來一二線城市的房產市場環境會越來越好，吸引更多人才，但三四線城市的房子卻恰恰相反。

現在三四線城市匯聚了大批投資客和開發商，讓原本冷靜的城市變的異常火熱，而這種火熱到底能持續多久？為何說投資客是在自尋死路，這三個方面早已透露端倪。

1、三四線城市居民對房子的需求是什麼比例，舉一個簡單的例子，原來是1:5，一個人就要面對5套房，房多但人少，不要說這個比喻擴張，很多三四線本地的居民手裡都可能有兩三套房，這還可能說少了。

本月初發布的一份報告顯示：2016年全國人均住宅面積40.8平方米，城鎮居民人均住宅面積36.6平方米，農村居民45.8平方米，要知道根據國際經驗一個地方人均住宅面積達到33平米說明這裡的房子已經開始過剩了，這直接表明中國人根本不缺房子。

2、一二線城市這種情況出現的較少，三四線城市較為常見，很多購房者都反映過這種情況，買房時一堆人搶，搶都搶不到，等到入住後一棟樓就幾戶人家，一到晚上整個小區只有零星燈光，黑壓壓一片，入住率低的嚇人，開發商蓋了這麼多房子有什麼用？投資購房者儘管囤積了這麼多套房子又有什麼用？只會造成普通購房者的的壓力。

現在有些三西線的房子已突破萬元大關，當地人看到這樣價格，誰還敢出手，用3、4千的工資支付近萬的月供，誰傻誰出手呀？所以投資客的房子賣給誰？

3、當初隨著一二線城市變化周邊三西線城市也“水漲船高”，發生質的飛躍，可現在如何？像燕郊的房子從三月的2.9每平到6月的2.1每平，房子一個月都沒賣出一套！還有固安、唐山、合肥等等，現在一二線城市都在冷靜了，三四線城市的火熱還能持續多久呢？

看到利益後不計較後果瘋狂購買，隨著時間推移，投資客就會發現這是自己搭建的“甜蜜陷阱”，一碰就會掉下去，而這個時間段苦了的只有三四線有購房需求的人，但現在真的不用自己嚇自己，現在接手投資客買房，只會讓投資客背的高額月供轉移到你身上！

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