05.28 今年在西安買房，這些問題提前瞭解下

今年在西安買房，這些問題提前瞭解下

1、西安市住房限購區域包括哪裡？

答：新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城。

2、西安市限購區域內的購房條件是什麼？

答：本市戶籍居民家庭總共可購買2套；非本市戶籍居民家庭，已有住房者不得再購房，無房者若能提供2年以上(含2年)個人所得稅或社會保險證明，可購買1套。

具體問題可諮詢購房資格審核辦公室，電話：029-87639877（商品房），029-87618172（二手房）。

3、限購區域內住房的交易時限是多長時間？

答：2017年4月18日之前購買的商品房，合同網籤備案滿5年且已取得《不動產權證書》方可上市交易；2017年4月18日之前購買的二手住房及2017年4月18日之後購買的住房（包括商品房、二手住房），取得《不動產權證書》後滿2年方可上市交易。

此外，通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經濟適用住房等不受上述規定限制。

4、通常所說的“五證”是指哪五個證件？

答：五證是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。其中《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》由市規劃局核發，《建築工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》由市國土局核發，《商品房預售許可證》由市房管局核發。

5、如何判斷一個樓盤是否滿足銷售條件？

答：開發項目樓幢如已取得《商品房預售許可證》，則具備銷售資格；如未取得《商品房預售許可證》，則不可購買。

注意事項：購房人應確定所購樓幢在預售許可證審批範圍內（即所選樓幢在預售證中明確列出）。

無證銷售舉報電話：029-87622063。

6、如何查詢房地產開發項目某樓幢是否有預售許可證（以下簡稱“預售證”）？

答：登錄我局門戶網站（fgj.xa.gov.cn）首頁→“商品房項目預售許可證查詢”辦事欄→輸入預售證號、樓盤名稱或開發企業名稱→顯示預售許可樓幢、資金監管銀行、監管賬戶等信息。

注意事項：在購房前，務必要求開發商出示預售證，並查看預售證載明的售房單位、項目名稱、房屋坐落及樓幢號，切勿購買未取得預售證的房屋。除了在售樓部公示欄查看預售證外，還應在指定網站內查詢核實，以防售樓部提供虛假預售證損害購房者權益。

7、不動產權證（房產證）如何辦理？

答：自2017年5月1日起，隨著全市不動產登記職能劃轉，該項工作任務一併移交市國土局，我局不再受理不動產權證辦理業務。不動產登記工作由市國土局下轄不動產登記局負責，具體業務辦事點如下：

（1）香米園房產交易大廳，地址：蓮湖區香米園西巷93號，聯繫電話：87335433；

（2）西大街房產交易大廳，地址：蓮湖區西大街116號，聯繫電話：87639973；

（3）西安市政務服務中心，地址：鳳城八路95號，聯繫電話：86785122；

（4）城南房產交易大廳，地址：碑林區含光路255號，聯繫電話：85330274；

（5）城北房產交易大廳，地址：西安市鳳城八路130號保億隆基中心不動產交易登記大廳，聯繫電話：89241526。

8、如何開具住房信息證明（有房或無房證明）？

答：無論業主是否取得不動產權證書，均可在不動產登記服務中心二樓檔案查詢窗口辦理（地址：蓮湖區香米園西巷93號，聯繫電話：87335433；地址：蓮湖區西大街116號，聯繫電話：87639973）。

9、如何查詢商品房買賣合同網籤備案情況？

答：網上查詢——登錄我局門戶網站（fgj.xa.gov.cn）首頁→“商品房買賣合同備案查詢”辦事欄→輸入購房人身份證號和買賣合同登記號→顯示備案房屋小區名稱、房號、備案時間等信息。

或購房人持本人身份證前往市房管局（西大街116號）1205室市場處查詢。

已登記備案的商品房買賣合同（不涉及購房人、房號）變更，

10、如何辦理相關手續？

答：辦理流程：開發企業提交申請→變更合同內容。

辦理時限：5個工作日。

辦理資料：商品房買賣合同數據維護申請表、商品房買賣合同。

辦理地點：西大街116號5樓509室；香米西巷93號都市房屋服務大廈1樓103室提交申請辦理。

其他說明：申請表下載地址：市房管局門戶網（fgj.xa.gov.cn）→便民下載。

11、未取得產權證，是否可以更換房屋產權所有權人姓名？

答：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第六款規定：未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。可在取得不動產權證後，依據西安市房地產轉讓相關政策要求辦理過戶手續。

12、買房過程中與開發商的糾紛怎麼解決？

答：在商品房買賣中，經常會遇到的糾紛包括：想退定金開發商不同意、約定的房屋面積有誤差且不退不補、變更交付條件、降低交房標準、未及時辦理房產證的問題。此類問題屬於典型的合同糾紛，依據《合同法》的第一百二十八條，當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議，當事人不願和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁；當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。因此建議雙方先自行協商，協商無法達成一致，則應通過司法途徑解決爭議。

13、開發商延期交房了怎麼維權？

答：一般合同中都約定了交房時間及違約責任，買賣雙方都應履行合同。因此，開發商應按合同約定向業主賠償違約金，若業主認為違約金不足以補償損失或開發商拒絕履約，建議市民向法院起訴。

依據：《合同法》第一百一十四條，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。