從1998年房改啟動，房地產市場進入市場化以來，過去的20年，中國房地產新房交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。
1998年全國城市新開發房屋的平均交易價格大約是每平方米2000元，到了2018年，全國平均上漲到8800元。
賬面上是漲了兩番，不過，如果看當地的數據，不管是東部還是西部，都至少翻了3番，比如，北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州等熱點城市的房價基本翻了3番，漲了8倍，甚至有特別熱的地方漲了10倍以上。
而從供給端看，2015年以來，房地產投資增速從兩位數高增長逐步迴歸10%左右的增長，如果扣除土地購置費，開發投資於2018年首次出現負增長。
2016年12月，上層明確“房住不炒”定位，開始提出建立促進房地產平穩健康發展的基礎性制度和長效機制，房地產調控思路逐漸從短期調控政策向長效機制過渡。
特別是今年7月30日，大會上重申“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”落實房地產長效管理機制，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”
當我國房地產市場走過全面高速增長時代，進入總量穩定、高質量發展新時代後，未來10年，房地產市場會怎樣發展，增長空間又在哪呢？
01
改善住房，支撐未來住房需求
根據恆大研究院提供的數據，1978-2018年，我國城鎮住房存量從不到14億平增至276億平，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.11億套，套戶比從0.8增至1.09，和當前發達國家水平相當，我國居民基本告別住房短缺時代。
但是，2015年人口小普查顯示，我國城鎮住房中成套率僅為85%，約20%為條件較差的平房，41%為1999年前修建，住房質量有較大提升空間。
2014-2018年，商品房銷售中，90-144平改善類戶型套數佔比明顯提升，這說明，居民現在買房更偏向功能完備的較大面積住宅，改善需求逐漸成為市場成交的主力。
從經濟增長方面來看，1978-2018年，40年時間，我國GDP總量增長了約245倍，僅次於美國排名世界第二。
另外，2018年，我國實際經濟增速6.6%，處於增速換擋時期，但是依然處於世界前列，並且人均GDP達到9771美元，距離突破一萬美元大關，僅一步之遙。
隨著居民溫飽問題解決，經濟增長對住房消費的帶動力也會增強。
比如，1985至2018年，我國城鎮家庭消費中用於居住的消費支出佔比由4.8%提升至24%，吃穿用消費支出佔比由75.4%下降至40.9%。
未來10年，隨著自主創新能力的提升等有利因素不斷出現，我國經濟的增長空間還很大，這也將帶動居民住房消費持續增加。
02
貨幣低增，房價漲幅控制在合理區間
眾所周知，這些年房價翻番上漲背後，最直接的元兇就是貨幣超發。
2019年6月份，我們的M2到了190多萬億，去年是180多萬億。而在2004年的時候，M2其實就是20多萬億。
十幾年時間，M2漲了8倍。
這個過程中，雖然社會商品的物價指數保持平穩，但是可以明顯感受到房價基本上每三年、每五年翻一番的現象。這是因為，超發的貨幣大部分流入了房地產市場。
所以這些年的房價上漲也可以理解為一種通貨膨脹現象。
上面我們已經提到，今年我國M2已經到了190萬億，今後10年M2也不可能再翻兩番。
這幾年國家採取的去槓桿，穩金融措施，已經讓M2增長率處於GDP增速+物價指數的合理增速區間。
今年8月，我國M2增速為8.2%，基本符合這個規律，其實2017年，2018年M2都保持在8%左右，可以預判，今後十年，M2增長率基本上會與GDP增長率+物價指數保持平衡。
而根據官方的判斷，中國的GDP今後10年平均增長率大概在5%左右。
而房地產價格增長一般不會超過M2的增長率，也不會超過GDP的增長率。
03
城鎮化接棒城市化，
未來房地產市場大有可為
2018年， 我國城鎮常住人口已經升至8.3億，常住人口城鎮化率升至59.6%。而從國際經驗來看，城鎮化率達到70%-80%左右將會進入成熟期，這意味著中國的城鎮化進程也將步入尾聲階段。
從2000-2010年，我國城鎮化率年均增長1.4%，其中2010年當年的城鎮化率就增加了1.6%，而從2010-2018年的年均升幅降至1.2%，2018年當年的升幅僅為1.06%，也就是說，城鎮化的進程正在顯著放緩。
然而一個令人尷尬的事實是，過去40年，發展最快的其實是中小城鎮。
從1978年到2018年，我國縣級以上城市數量從193個增加到672個，增長2.5倍，而同期建制鎮2176個激增至21297個，增長了近9倍。
中國的常住人口城鎮化率已經達到 60%，但是戶籍人口城鎮化率僅為 43.4%，這意味著有 2.2 億人口常住在城鎮，但是戶籍依然在農村。
目前諸多跡象已經表明，中小城鎮化戰略正在逐步退出，大城市化要取而代之。
今年的政府工作報告明確提出，以中心城市引領城市群發展。在此前後，“國家中心城市”“推進城市群發展”“培育發展現代化都市圈”“收縮型城市要瘦體強身”先後進入規劃。
並且國家層面也不斷推出政策，鼓勵人口在城市落戶。
2016 年 10 月，國務院正式印發《推動 1 億非戶籍人口在城市落戶方案》，提出要全面放開放寬重點群體落戶限制。
《2018 年新型城鎮化建設重點任務》提出，中小城市和建制鎮要全面放開落戶限制。
《2019 年新型城鎮化建設重點任務》進一步提出，Ⅱ型大城市（100 萬—300 萬）要全面取消落戶限制，Ⅰ型大城市（300 萬—500 萬）要全面放寬取消重點群體落戶限制。
特別是發改委今年的這個超級文件，可以說一錘定音，奠定了大城市全面放開落戶限制的主基調，我們也能感受到，城市的搶人大戰正在邁向最高潮。
前段時間，從河南新鄉漯河，到山西晉城，再到湖北宜昌，三四線城市紛紛實行零門檻落戶政策，加入到這場轟轟烈烈的搶人大戰中。
不僅是三四線城市，作為一線城市的廣州和深圳，也在大開落戶之門。強二線的杭州，將落戶門檻放寬到大專生，準二線的寧波進一步放寬至中專生。
這其中，動作最大的還要說是西安和石家莊。所有全國在校大學生都可以在西安落戶。石家莊更絕，作為二線省會城市，在全國打響“零門檻落戶”第一槍。
如果未來全面放開縣級以上大中城市的落戶限制，無疑會吸引更多農村和鄉鎮流入。可以預見，未來農村和鄉鎮人口將持續萎縮，而大中城市有望繼續擴張。
目前，我國常住人口城市化率基本達到60%，距離發達國家70%-80%的水平基本還差十個百分點，按照每年1%左右的城市化增速，差不多還有10年時間。而房地產吃城市化的發展紅利也就是這個時間。
還有另一個問題，吸引來的這些人口，將流向哪些城市呢？
04
大城市和都市圈，
將成未來房地產最大的增量
首先，現在全國範圍內都在放鬆落戶門檻，但只有北京和上海這兩個城市的落戶條件依然森嚴，戶口含金量最高。這種城市向來不缺人口，未來住房市場需求也會更大。
第二，人口持續流入的城市，2018年，全國人口增量超過10萬的城市分別為，深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙、寧波、武漢、濟南、青島、合肥、南京、南寧、廈門。
顯然，人口增量越高的城市，吸引力就越強。當然，北京和上海由於主動控制人口總量，所以造成城市人口出現危重或者負增長的現象，這並不是說它們吸引力不強，這是主動調控的結果。
第三，中西部省會城市。雖然看上去中西部省份基本面不是很好，經濟發展也不如東南沿海城市，但是一些中西部省份的省會城市的虹吸效應，也會吸引省內流動人口落戶。
人隨產業走，區域經濟發展不平衡是導致人口區域流動的根本原因。這裡有一個測算方式就是，區域經濟/人口的比值，如果這個比值大於1，就說明人口向這些區域流動。
比如一些省會城市經濟發展水平較省內其他城市具有絕對優勢，經濟/人口的比值遠大於1，對省內人口的虹吸效應顯著。
例如，長沙、蘭州、昆明、合肥、武漢、南昌、鄭州等，雖然這些省會所在的省份，經濟發展不如東南沿海地區，但是受益於強省會城市對周圍低能級城市的虹吸作用，省內人口流入對住房市場需求的支撐尤為明顯。
2018年，三四線城市的經濟/人口比值為0.76，人口整體呈現淨流出態勢，另外，由於三四線城市新增常住人口中行政區劃調整佔比較高，存在大量帶房入城的現象，這就說明，未來三四線城市的住房需求並不那麼強烈。
人口除了向這些城市基本面比較好的城市遷移之外，另一個主要的遷移方向就是城市群和都市圈。
《十三五規劃綱要》提出，“優惠城鎮化佈局，加快城市群發展”，將全國主要城市劃分為19大城市群。19個城市群包括257個城市，佔全國城市總量的40%左右，但常住人口和GDP佔比高達73%和81.7%。
19大城市群將提供我國絕大部分房地產市場，根據發改委的預計，未來這19個城市群常住人口占比將進一步提升至80%以上。
按照體量的大小，這19個城市群基本可以分為三個梯隊。
第一梯隊包括：長三角、長江中游、京津冀、成渝、珠三角、山東半島城市群。
第二梯隊包括： 中原、滇中、關中平原、北部灣、黔中、海峽西岸、蘭西、晉中城市群。
第三梯隊包括：哈長、天山北坡、呼包鄂榆、遼中南、寧夏沿黃城市群。
這19個城市群中，珠三角城市群已經升級為粵港澳大灣區，京津冀協同發展，長三角一體化都已經步入正軌，可以說是中國當前發展最成熟的三大城市群，未來房地產的增值空間也就更大。
到今天為止，我國房地產市場化已經超過20年，過去房地產那種躺著就能賺錢的時代已經過去，未來房地產市場將進入平穩、高質量增長階段，這個時期的房地產增值潛力依然很大，但是未來最考驗的就是你鑑別城市的能力和勇氣。
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