來源 | 首席科創官
賬面4億理財資金，為何還要IPO籌錢？
近日，上海德必文化創意產業發展（集團）股份有限公司（簡稱：德必文化）擬登陸創業板的申請被證監會受理。
德必文化成立於2011年4月13日，主營業務為文化創意產業園區的定位、設計、改造、招商和運營管理，屬於“輕資產、重創意”的文化創意產業。
賈波、李燕靈夫婦為公司實際控制人，合計控制德必文化56.04%的股份，公司計劃發行1347.4萬股，籌錢5.7億元，用於擴張主業。
上海灘有情懷的“二房東”
文化創意產業園區是文化創意企業和科技創新企業的聚集區。
經過多年的發展，我國形成了一批典型的文化創意產業園區，比如北京798藝術區、上海8號橋、上海1933老場坊、華僑城創意文化園等。
截至2019年9月30日，德必文化承租運營園區40個，受託運營園區3個，參股運營園區3個，遍佈上海、北京、杭州、成都、蘇州、南京等多個國內大城市，以及意大利、美國等海外地區。
承租運營模式，就是大家俗稱的“二房東”模式。
除上述項目外，公司星光德必易園項目和德必嶽麓WE項目為公司本次募集資金投資項目，因項目取得時間較短，還未開始投入。
德必文化的業務開展是以創意設計為基礎、以園區運營管理為依託，核心技術主要體現在創意設計能力和園區運營管理兩個方面。
報告期內，公司園區內知名客戶包括美團點評、滴滴打車、虎撲體育、言幾又書店、東方福利網、返利網以及日本知名運動品牌美津濃、聯合辦公服務商WeWork等等。
德必文化擁有60家控股子公司（其中包括德必意大利、德必美國兩家境外子公司）、12家參股公司。
從2016年到2019年9月底，德必文化的營業收入分別為50510.28萬元、60597.32萬元、77156.05萬元及67026.23萬元，毛利率分別為32.84%、30.92%、29.28%及30.05%。影響收入的主要因素是所承租運營的園區項目數量、出租率、租賃單價及各個園區的招商運營情況，租賃服務是最重要的營收貢獻來源，佔比常年保持在80%左右。
從營收分佈來看，報告期內，公司主要收入來自上海地區，各期收入分別為47601.77萬元、54230.13萬元、64717.06萬元及50738.13萬元，佔主營業務收入的比例分別為94.24%、89.49%、83.88%及75.70%。
賬面4億理財資金，為何還要IPO籌錢？
縱觀德必文化的合併資產負債表，流動資產部分比較顯眼的是交易性金融資產金額。2019年9月末的數額為42600萬元，佔流動資產的比例為67.71%。
該項目主要是德必文化在2019年第三季度大量購買了三個月期的銀行理財產品。
根據招股書披露，從2016年到2019年前三季度，銀行理財產品為德必文化帶來的收益分別為0、161.55萬元、495.47萬元和990.08萬元，對應各期德必文化的淨利潤分別為5373.50萬元、2185.84萬元、5516.46萬元及7439.18萬元。
然而，在各報告期內，公司未分配利潤分別為-6587.76萬元、-4065.03萬元、-824.84萬元和5702.45萬元。
也就是說，在德必文化累計未分配利潤由負轉正的2019年前三季度，理財產品收益在公司的淨利潤中的佔比達到13.3%，貢獻不小。
而如果更進一步看，扣除各類非經常性損益之後，各期歸屬於公司普通股股東的淨利潤僅為2396.11萬元、2384.46萬元、4111.39萬元及5493.30萬元。可見，理財收益為德必文化增厚了不少利潤。
另一方面，到2019年9月底，德必文化要面對5.58億的流動負債。按道理說，隨著4.26億的理財投入的本息收回，加上2019年9月底的1億多的賬上貨幣資金，以及其它流動資產的變現，公司現金流應該不算特別緊張。
可是，德必文化面臨的狀況並非只有這些。
在招股書合併資產負債表的非流動資產部分，比較顯眼的是長期待攤費用。
報告期各期末，長期待攤費用賬面價值分別為38083.02萬元、48663.14萬元、55107.60萬元和51328.36萬元，分別佔當期總資產的54.31%、51.59%、42.06 %和36.78 %。雖然佔比下降，德必文化表示隨著擴張園區經營規模，長期待攤費用總體呈現上升趨勢。
一位資深財會人員向首席科創官表示，長期待攤費用雖然計入資產項目，但是不會直接帶來現金收入，後期反而將會以費用的形式轉入到利潤表的相關欄目，並將相應減少各個攤銷期的淨利潤數據。所以，這一塊非流動資產的質量不高。
長期待攤費用的出現，使得德必文化經營活動產生的現金流量淨額與淨利潤並不匹配。
2019年1-9月，公司的經營活動產生的現金流量淨額為1.39億元，但是由於鉅額長期待攤費用使得當期存在6006萬的攤銷金額，公司同期淨利潤僅為7439.2萬元。
此外，長期待攤費用造成的減值損失也是其2017年淨利潤下降的原因之一。
2017年，德必文化子公司德莘文化從上海儀華服飾有限公司承租相關物業後，上海儀華服飾有限公司陷入債務危機被債權人訴訟，已被抵押的七星園區物業後續承租權存在被解除的風險，由此德莘文化對已發生的改造支出費用計提了減值損失1090.01萬元。
“二房東”的煩惱
作為“二房東”，園區的所有權不是自己的，花大量資金進行必要的裝修改造帶來的是鉅額的長期待攤費用，與隨之而來淨利潤的縮水。
德必文化也在招股書中坦露，公司部分園區租賃房產未辦理產證，這包括北京市朝陽區東風南路的東楓德必WE"園區、上海市長寧區天山路的天杉德必易園園區，以及以及其它2.7萬平方米的老舊建築群。
對於2.7萬平米的老舊建築群改造，德必文化的控股股東作出了補償承諾。可是，如果這些房產被政府主管部門認定為違章建築，被相關主管部門拆除，將會對公司經營造成不利影響。
公司還有一部分園區租賃房產存在權利限制的風險，比如上海的德必虹橋綠谷WE園區的租賃房產存在抵押、德必愚園1890園區的租賃房產存在查封的情況。
就如何化解公司租賃園區產權方面的風險，首席科創官與公司證券部取得了聯繫，目前暫無回覆。
另外，跟下游租戶方面，德必文化也披露了兩起官司，不過涉及金額並不算太大。
整體來看，雖然“二房東”有著輕資產的特性，但其實園區承租、廠房改造等方面，還是要投入大量的資金，且回報週期較長，該行業對資金的要求同樣不低。你去過德必文化所開發的項目麼？如今還未結束的疫情，又會對它產生何種影響？歡迎在文末留言。
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