問題一：對房地產業的扶持政策有哪幾類？哪些政策和普通購房者有關？
國家對房地產行業的扶持政策主要分為兩大方向。
第一個方向是針對房地產開發企業的定向扶持。主要包括：增加融資貸款、土地款延期、各項稅費減免、配套費用緩交、預售資金使用額度提高等，核心目的是緩解房企當前的資金壓力，目前各地出臺的基本都是這一類政策。
那麼，對開發企業的扶持可以比喻成：輸血！意思就是可以短期解決資金困難，暫緩發病，給予時間治療，但解決不了根本問題；
第二個方向是針對普通購房者的定向扶持。主要分為：1、擴大購房資格和貸款資格的政策，比如限購取消、限貸認定標準調整或限貸取消；2、降低購房資金門檻政策，比如首付款降低；3、降低購房成本政策，比如降低貸款利率、增加貸款利率優惠幅度、稅費減免（契稅、營業稅、個人所得稅）、增加公積金貸款額度等；4、降低月還款壓力政策，比如增加貸款年限。
那麼，對於普通購房者的扶持，可以比喻成：造血！意思就是擴大市場需求，激發消費動力，實現購買行為。只有實現銷售，才能從根本上緩解開發商現金流，避免系統性的金融風險；只有讓購房者享受到政策紅利，才能激發潛在消費需求，真正實現GDP增長，完成房產託底經濟的目標，這才是良性循環，從根本上解決問題。
所以，疫情之下，既需要政府對房企大力扶持，送去及時雨，緩解短期資金壓力；更需要對普通購房者採取大力扶持優惠政策，減輕購房壓力，實現購房者、房企和國家經濟三者的共贏。
這些政策將出臺的具體內容目前還不得而知，但是要有一個基本判斷，這次託底樓市肯定和前幾次的救市會有不同。指望通過救市，樓市價格就會大漲的念頭不可有！！！樓市大基調依然是：1）要堅持長效的管理機制，2）“房子是住的，不是炒的”。市場堅持以穩為主，除中央政策定調外，將會更多落實到地方政府的主體責任，因城施策，兼顧維持房產的穩定發展和經濟目標。
那麼如何做到既能避免樓市泡沫，又能釋放購房需求？我認為可以鼓勵政策考慮方向:1、優惠政策定向扶持剛需和剛改自住購房群體，三套以上購房不享受；2、嚴格執行一手房限價策略，年均漲幅不超過城市GDP增幅和城鄉居民收入增幅；3、限售政策不鬆動，鎖定流動性，必須長期持有，推高投資客戶成本；4、一線和強二線限購政策不鬆動，降低市場預期；5、一定要因城施策，根據不同城市經濟和市場環境，可以重扶持，可以輕扶持，可以不扶持，必須是在房產行業穩定可控的基礎上進行扶持。
問題二：預計刺激政策什麼時候會出臺？什麼時候是比較理想的購房窗口期？
1、預計刺激政策可能在4月中下旬以後才能陸續出臺，因為病毒是隱性傳播，所以必須等疫情進入平穩期，完全在可控範圍內，或者整個疫情基本結束後，針對購房者的刺激政策才會出臺。目前出臺的房產行業扶持政策都是針對房地產開發企業的，和普通購房者無關，但是會給市場一個信號，就是針對普通購房者肯定會有一定的扶持政策。
2、從有利於房產行業穩定發展的角度來看，建議各地方出臺政策應該有先有後：經濟弱、疫情影響大的城市可以先出政策；經濟相對強、疫情影響小的城市可以後出政策；三四線城市先出政策，二線城市後出政策，一線城市必須在最後出政策。
3、估計5月中下旬或者6月初開始會迎來相對比較理想購房窗的口期，那時候，疫情基本結束，社會恢復正常，購房需求回暖明顯，房源供貨量逐步增加，可選擇餘地大，政策紅利出臺，樓盤優惠持續進行。政策紅利預計會持續到12月底，但是開發商促銷力度會根據市場動態調整。
問題三：如何判斷扶持政策對市場的影響力度，會不會引發大行情？
1、看政府出臺救樓市政策的措施類別是不是夠全面，疊加政策的種類越多，政策力度就越大，效果也會越明顯。比如：金融貨幣政策、限購政策、限售政策、首付款比例、稅費減免和公積金政策這幾類全部實施。
2、政策覆蓋到剛需購房群體的購房門檻越低，購房成本下降越多，市場反應就會越大，出現超大行情的可能越大。比如：首套房的首付款比例調整為20%、利率優惠85折、契稅50%-100%返還、增值稅取消等。
3、緊盯一線城市和強二線城市的政策刺激力度。就是這些城市購房條件越寬鬆，政策刺激力度越大，購房門檻越低，行情就會越大；如果一線和強二線城市政策刺激力度較小，那麼很可能只是回暖行情。
問題四：刺激樓市政策會不會造成房價快速上漲？
1、要看政府對於樓市政策的刺激基調。如果政府堅持房地產管理的長效機制，刺激政策出臺以溫和為準，各地扶植政策力度因地制宜，那麼，樓市基本就是回暖行情，價格上漲可能性比較小，開發商持續跑量促銷的時間也會較長，這種可能性比較大。
2、如果政府對於樓市刺激政策力度很大，達到03年非典、08年經濟危機以及15年去庫存的刺激政策力度，同時，政府對於樓市一手房限價政策已經明顯鬆動，外溢客戶在一個階段會集中湧進嘉興市場，那麼市場走勢很可能會分成三個階段：在5-8月份會出現量增價穩態勢，金秋會出現量增價漲，年底前後則會出現暖冬行情，呈現量縮價漲的局面。從目前各種信號判斷，這種可能性非常小。
3、如果政府對樓市刺激政策力度較大，但是，一手房限價政策依舊嚴控，同時投資行為也受到嚴控，那麼一手房市場會出現量增價穩的局面，庫存下降到合理水平，短期市場供需平衡後，一手房如果出現一房難求局面，也會推動二手房價格上漲。從穩定樓市同時又刺激經濟恢復的角度看，量增價穩是各方最希望看到的理想結果。
4、要意識到，房地產行業發展已經進入分化時代，所有城市同時普漲的局面不會出現，強者恆強，區域和城市的板塊輪動會是主基調，所以一定要盯住頭部城市的樓市動態，重點關注一線和強二線城市的房價走勢。一線和強二線城市刺激政策力度大，行情大，則其他級別城市有機會；反之，樓市行情則會以平穩為主，一些弱三線和四五線城市甚至會出現下跌行情。
5、疫情是一面鏡子，江浙滬眾多城市在抗疫中表現突出，城市綜合治理能力和發展機遇領先全國。特別是在長三角一體化的國家戰略驅動下，長三角城市群的上海都市圈、杭州都市圈、南京都市圈、蘇錫常都市圈和寧波都市圈等會保持長期的虹吸效益，吸引更多大企業落戶、人才安居樂業，這些都有利於樓市長期穩定向上發展。
問題五：疫情之後，購房者應該如何調整購房計劃？
第一種購房群體：對於資金和未來收入沒有受到疫情影響的兩類購房群體，就是：1、原本在2020年計劃就有購房需求；2、有買房需求、但在2020年沒有計劃購房。這類購房群體可積極擇機入市，今年肯定是比較好的購房窗口機遇。
第二種購房群體：對於在2020年原本有計劃購房，資金也沒有受到疫情影響的購房群體，但是當前和未來的工作、生活存在較大的不確定性，建議暫時推遲購房計劃，等工作和生活穩定後再擇機入市。
那麼購房者應該保持什麼樣的心態買房呢？
1、根據疫情的影響對自己的購房計劃重新做評估，重點分析家庭的現金流、還貸壓力和工作穩定性。
2、一定要抓住疫情黑天鵝事件帶來的窗口期，享受到政策紅利機遇，對樓盤優惠幅度要理性分析，越多優惠越好是普遍心態，但不要為了蠅頭小利而糾結不下單，最後錯失大好機會。
3、一定要克服恐懼心理，學會逆向思維，國家經濟困難和開發商銷售壓力大的時候，就是買房好時機，要敢於下單，只要是在市場窗口期買房，一般都是正確的。
4、一定要知道，每個樓盤優惠力度肯定是不同的，優惠推出的時機也會有先後，甚至有的樓盤不推出優惠。所以，千萬不要看著碗裡望著鍋裡，幻想買到最低價格，你只要是買在低谷時期，其實就是贏家。
5、自住購房者在資金沒有大問題的情況下膽子可以適當大一些，儘可能咬牙去購買大一點面積的房子。畢竟政策紅利機會難得，一步到位的購房會降低你未來換房的壓力和成本，也節省幾年後再換房的裝修費用。也就是說，短期資金壓力會大一些，但是長久壓力會小很多。
6、投資客戶一定要做好幾個方面的考慮，投資買房後的現金流和還貸壓力有沒有問題？家庭資產配置中，住宅的比重會不會太高？未來子女讀書和結婚時候的資金安排計劃？突發事件下，各方面會不會遇到問題？如果都沒有，嘉興主流板塊的優質樓盤還是值得長期投資，但戶型面積和總價要控制好，必須考慮未來房子出售時候接盤客群的基數大小和總價承受能力。
問題六：疫情之後，關於房子我們更需要關注哪些方面？
1、2020年嘉興市場競爭壓力本來就非常激烈，雖然目前市場總體供應量適中，市區樓盤庫存大約25000套；但6月份開始後，在開發商快週轉開發模式下，各個板塊的集中性供應會持續貫穿全年，特別是國際商務區、高鐵新城、科技城和秀湖等熱點板塊，相對選擇的餘地也會更大。
2、疫情隔離過程中會引發人們對居住空間和購房需求的思考，每個購房者都會有這樣的體會。改善型戶型，特別是主流板塊的改善戶型會受到市場聚焦，大平層甚至會出現一房難求的局面，如果有此類需求，必須緊盯有相關產品的項目動態；而對於小戶型而言，格局細節更為關鍵，能夠有滿足書桌擺放、雙陽臺、雙飄窗和獨立玄關將成為很多人關注的重點。購房時在其他條件基本同等的條件下，關注細節，可以前置性諮詢裝修公司空間功能劃分的可能性。
3、物業綜合服務水平高、雲社區線上服務、智能化系統先進，生活服務體系完善以及社區配套齊全……這些都是在疫情中每個人最真實的感受，自然要延續到購房的衡量標準中。
4、步行可達到周邊的公園、綜合體、鄰里中心、農貿市場、學校以及醫院的小區，當然人人喜歡，但事實上很難有所有都可以滿足的項目。因此，要根據家庭成員的構成、生活習慣和出行方式，進行各項配套要素的排序後，能夠滿足60%以上的便可以稱得上優選。
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