​撰文 | 優秀

來源 | 選址960

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財大氣粗的企業買地蓋樓，做廠房、做辦公、做研發，這是常規操作；而腰包不鼓的企業，只好租房經營，做逍遙的漂泊一族。如果貴司是企業中的潛力股，新興行業中的高精尖，那麼結束北漂，拿「北京戶口」的機會來了！

1月13日，《亦莊新城工業用地先租後讓實施方案（試行）》（以下簡稱《方案》）公佈，亦莊新城工業用地將採取「先租後讓，達產出讓」的方式供應。首期租賃期限最長不超過5年，達產後再予以出讓土地，承租年限與出讓年限之和不超過20年。

此舉可極大降低企業前期投入成本，促進優質的產業項目儘快達產，利於盤活亦莊新城的土地資源，推動實體經濟發展。

操作流程

1、項目簽入區協議，區開發建設局根據用地規劃條件、投資、建設、產值、稅收等擬出讓方案，組織實施先租後讓地塊招拍掛，並最終發佈成交確認書。

2、 前5年租金=競買保證金=土地出讓起始價×25%。

項目符合達產指標後，轉讓地價=競得地價－已繳租金。

3、辦理工業項目立項、環評、規劃報建、施工許可等手續。

4、與區開發建設局申請簽訂土地租賃合同，區開發建設局交付土地。

5、在合同約定租賃期內，支付租金後，承租人可申請辦理不動產權證書。

6、租賃期滿前一年，區開發建設局牽頭相關部門對項目進行預考核。不達標者，告知項目須在餘期達到約定達產標準，否則解除租賃合同並收回土地使用權。

7、承租人主動申請或租賃期滿前6個月，進行達產考核。符合達產標準可辦理出讓手續或續租手續。

8、租賃國有建設用地使用權轉為出讓國有建設用地使用權，土地使用者進行不動產權變更登記。

特殊情況可續租1-2年

「先租後讓，達產出讓」的方式對於最終能成功拿地的企業來說，自然是塊寶。但如果企業租賃期滿又未達標，像廠房這種地上建築抬不動挪不走，一旦解除租賃合同，企業擔心是否會造成財產兩失？

防患於未然，《方案》中提及，解除土地租賃合同，收回土地使用權時，地上建築物、構建物及其他附著物按照重置成新價補償。這也就意味著解除土地租賃合同後，企業會收到一定金額的補償。

另外，租賃期滿且未達標的產業項目，如有特殊情況，可在租期滿前3個月提出續租申請。經開發區管委會同意後續租。續租期限最長不超過1年，特殊產業項目，經管委會批准後，續租期限可到2年。租金按前5年平均年租金繳納。

嚴禁出租轉讓

產業項目建設的廠房和配套設施只能自用

如果企業無法自用，租賃期內由經開區管委會無償收回，不返租金；出讓期內由經開區管委會以宗地剩餘使用年限折算後的原出讓價款收回國有建設用地使用權。

北京工業政策的樣本

經開區是北京工業用地供應主要來源地。2019年北京共成交28宗工業地塊，其中15宗來自經開區，獨佔北京工業用地供應的半壁江山。

經開區敢於做「第一個吃螃蟹的人」。《方案》中提到的「先租後讓，達產出讓」的供地模式，屬北京工業用地政策的一次創新探索。

早在2013年經開區率先嚐試工業用地彈性供給方式，將工業用地出讓年限由50年縮短至20年，以提高土地使用效率。在2018年《北京市人民政府關於加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》，經開區實踐在全市範圍內推廣，及至現在北京工業用地出讓年限基本以20年為主。

南方多城試行多年

在全國範圍內，「先租後讓」的工業用地供地模式並不罕見。除北京外，廣州、深圳、上海3座一線城市於2017年至2019年發佈的相關文件中或多或少均提及過「先租後讓」模式。

河南省、江蘇省、廣東省、合肥、贛州、南寧等地區推行工業用地「先租後讓」模式。

各地先租後讓政策一覽

選址960不完全統計

此外，安徽宿州、雲南昆明、浙江海寧、溫州等城市已成功完成「先租後讓」工業地塊首宗交易。據選址960不完全統計，最早完成首宗「先租後讓」工業地塊交易的，或許是浙江海寧，時間為2015年。

縱觀大同小異的「先租後讓」政策，從輻射對象來看，基本以產業項目為主，廣東省最初為降低製造業企業成本而頒佈政策，上海為園區平臺而設；對於首期租賃期限，從3年到10年不等，其中以5年為主，溫州出現長租可達20年的情況；理論上，土地合計使用年限，最少20年，最高不超過50年，部分地區劃分更為靈活，出現30年、40年的使用年限。

不過，經驗再多都是別人的，路只有自己走過才知道。今年亦莊新城會「先租後讓」多少工業地塊？有多少產業項目在北京落戶？達產標準高不高？選址960將持續關注。

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