受新冠疫情隔離措施的影響，許多企業將線下銷售轉移到了線上，房地產企業也不甘落後，紛紛推出了VR看房、線上購房等措施。
近日，富力地產（02777.HK）推出了也啟動了在線購房，還搭配推出了一系列的優惠措施，除了購房立減2萬元、定金退還、拉新獎勵等措施，甚至還採取了“免收違約金”和“差價補償”的營銷方式。
一瞬間，高冷的房企彷彿有了微商甩賣面膜的感覺。
“甩賣”的背後，是房企在疫情中驟增的融資、償債壓力，尤其對於一些本就現金流吃緊的房企來說，2020年的春天，有些難過。
春節周24城市零成交
房企銷售現金流“壓力山大”
自從2017年，富力以199億元接盤了萬達旗下73家酒店權益，和大連萬達中心寫字樓以來，負債和現金流承壓問題一直沒有遠離。
截止2019年三季度，富力地產的經營性現金流已經連續11個季度為負。而公司的總負債也已經達到3428.4億，資產負債率約為82.55%。
而其淨負債額，也由2018年末的1285.9億元增加至2019年中的1564.7億元；淨負債率由2018年末的184.1%，升至2019年中的219%。2020年，富力地產還將有逾280億元人民幣的債務到期。
但富力地產的“造血”能力卻未達預期，2019年全年權益合約銷售額約1381.9億元，同比僅增5%，完成年度目標的86.38%。
在樓市成交相對低迷的當下，富力地產所面臨的情況是許多房企的縮影，而新冠疫情來襲，無疑是雪上加霜。
穆迪發佈研究報告稱，疫情將削弱2020年中國房地產銷售狀況。
數據顯示，受銷售均價漲幅從2018年的12.2%降至2019年的8.7%影響，2019年全國合約銷售額同比增速從2018年的14.7%放緩至10.3%。銷量同比增速也從2018年的2.2%放緩至1.5%。受新型冠狀病毒疫情、三四線城市需求減弱以及2019年合約銷售額的高基數影響，我們預計2020年全國房地產銷售額將小幅下降。而原先對全國房地產銷售額的預期是，2020年與2019年基本持平。
克而瑞研究數據則對疫情的帶來的影響給出了更為直觀的數據，春節假期（初一至初六），CRIC監測數據顯示，88個重點城市春節假期成交量環比上週出現了斷崖式下跌，24個城市出現零成交，降幅達93%；其中一線城市疊加春節人口外流影響，跌幅達到了99%。
其次，與2019年春節假期相比。88個城市新房成交面積也較2019年銳減30%，相比2018年春節假期更是大跌63%。
春節假期之後一週（1月31日-2月6日）88城市中27個城市零成交，成交面積更是相比2019年節後一週暴跌95%，同比跌幅較春節假期的30%擴大了65個百分點。
70家房企月利息總支出350億
疫情下違約風險加劇
銷售受阻，但房企償債、融資的壓力卻並未減輕。
克而瑞地產研究表示，2020年是房企債券到期的高峰期，95家房企年內到期債券總額超過5000億元，較2019年上漲45%，房企的融資及償債壓力較大。短期來看，目前國內疫情形勢嚴峻，將持續對房企融資造成影響。
克而瑞認為，即使房企債券已進行提前贖回或對償還計劃準備充分，但在疫情影響下的開工計劃停擺、後續開工恢復仍需一段時間的局面，對企業的財務也會造成很多壓力，尤其是那些高槓槓的企業。僅從利息支出來看，根據2019年上半年70家房企的平均融資成本和有息負債總額來看，70家房企的月利息支出就已超過350億元。
償債壓力和銷售現金流受阻雙重壓力下，房企開始頻頻發債。1月，克而瑞監測的95家典型房企的融資總額為1810.1億元，環比上升42.4%。其中的融資水平的上漲，主要來自於境外債權融資的井噴，本月境外債權融資1099.7億元，環比上升922.4%。
據穆迪最新統計數據，27家受評開發商在2020年1月發行了境外債券，當月總髮行額激增至165億美元（約1152億元人民幣），高於2019年58億美元（約405億元人民幣）的月均水平。這一規模也超過了2019年1月份111億美元（約775億元人民幣）的歷史月度峰值。
穆迪也指出，與2018和2019年發行的債券相比，今年1月份新發行的高收益債券期限更長，受評新發行債券的加權平均期限從2019年第四季度的3.0年和第三季度的3.2年延長至3.7年。因此，這些新發行交易將增強開發商的流動性並延長其債務期限。
對於房企接下來融資需求的規模，穆迪分析師認為，自今年2月1日起的未來12個月內，將有約513億美元（約3581億元人民幣）境內債券和276億美元（約1927億元人民幣）境外債券即將到期或可回售，因而房企再融資需求將持續處於高位。
穆迪認為，至2019年底58家高收益開發商中，已有12家出現流動性減弱。開發商2020年第一季度的房地產銷售被削弱，進而影響其現金流。若建築工人在節後推後返程復工，那麼2020年上半年開發商的施工計劃以及預售項目的完工可能延遲。
若疫情在未來3-6個月未能受控，則我們預計流動性疲弱且再融資需求較高的受評開發商的抗衝擊能力將下降，因為現金流轉弱可能會削弱其償債能力。若上述開發商缺少足夠的資金用以完成其施工計劃，則由此導致的工程延期亦將對其財務業績造成負面影響。
救市不是為了炒房
融資環境並未放鬆
但實際上，房企面臨的融資環境並未放鬆。
受疫情影響，1月26日，銀保監會下發通知，對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當傾斜，靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延後還款期限。
2月1日，央行、財政部、銀保監會、證監會、外匯局五部委聯合下發通知，鼓勵下調貸款利率。
但此類政策並不是為了鼓勵資金流入房地產業。
據中國企業家報道，一位房企高管表示，所謂的救市不是為了炒房，而是在一定程度上促使企業開發運營的資金使用效率提升。比如，緩解企業緊繃的現金流，緩解財務利息的兌現時間，這都是為了緩解企業的生存壓力。
2019年5月開始，針對房地產行業的調控政策已經從銷售端逐步走向融資端，5月的“23號文”只是開始。
據第一財經報道，當時某信託公司收到窗口指導，針對房地產信託有5點要求：
1.房地產信託規模不能超過2019年6月30日規模；
2.已備案項目不影響發行及成立，但未備案項目一律暫停；
3.符合“432”通道類業務也算房地產項目，也要受到窗口指導影響，全部暫停；
4.地產公司併購類也算房地產項目，受到窗口指導影響，全部暫停；
5.未來公司每月老項目結束所釋放出來的規模，優先供公司戰略客戶使用。
“432”是銀行、信託公司對房地產開發企業發放貸款的紅線，其目的是避免資金違規流入房企用於支付土地款：
“4”：該項目在信託項目發行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；
“3”：該地產類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自於融資方；
“2”：該地產類項目的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發資質。
中信信託信託業務部副總經理趙立新表示，目前信託額度並未鬆綁，同時在疫情背景下，各大機構都在對存量地產項目進行排查，主要觀察房企的經營性現金流能扛多久，存續債務是否能償還等。
中融信託助理總裁趙元近日在相關電話會議中也表示：“我們春節前接到通知，2020年信託公司的房地產非標額度不能超過去年12月底。我們去年12月底的規模已較同年6月底下降較多，同時，目前房地產公司的融資意願也在下降，地產融資性現金流（信託地產融資）也不會太快增加，今年信託規模至少在一個季度內會出現下降的格局。”
克而瑞研究中心認為，在疫情下售樓處關停、停工等會導致一季度銷慘淡，管理費用、利息成本的支出也會讓房企”傷元氣“。若疫情警報早日解除，房企仍然需要一段”修復和喘氣期”，短期重心會在在”促銷售、抓匯款、穩現金“上。若疫情的時間進一步延長，對於大多數中小房企而言，短期的”缺血“將成為壓倒駱駝的最後一根稻草，屆時收併購將掀起高潮，行業也會進入加速洗牌的狀態。
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