撰文 | 優秀
來源 | 選址960
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新型冠狀病毒肺炎疫情影響波及各個行業，大部分人們乖乖宅在家裡，開啟無接觸式生活與社交，例如線上買菜、居家辦公、雲聚會。由此造成旅遊、餐飲、交通運輸等行業一派荒涼，而電商、在線教育、網絡遊戲等行業卻是一番熱鬧景象。
各行業的高光與低谷，直接反映在辦公面積的擴張或縮減上。疫情對北京寫字樓市場可能產生哪些影響和趨勢？
1、租金下調
據《財經》報道，北京CBD地區寫字樓租金有所下調，建外SOHO每平方米日租金下降了1-2元，平均為6.5元/平方米，金地中心日租金由之前的兩位數降至個位數，日租金約為7-8元/平方米，同時部分寫字樓免租期可增加至4個月以上。
受疫情影響，人們外出活動受限，意味著寫字樓線下招商渠道被關閉，儘管有的招商人員轉戰線上，但效果如何有待商榷。
戴德梁行中國區企業服務部董事總經理魏超英表示：「當前企業對置換、擴張辦公物業較為審慎，甚至當營收受到影響時削減高昂的寫字樓租賃成本成為重要選擇。中小型企業將面臨更大的短期財務流動性風險，或對辦公租賃市場造成影響，這些無疑將減少或延遲寫字樓新增需求。」
2、供應放緩
從供應層面看，受疫情影響，投資減緩、施工週期延長，暫時緩解了寫字樓供應壓力。
「年初預計今年北京寫字樓市場的新增量約在190萬平方米，但受到疫情的影響，最終的實際入市量，有可能只在120萬方-100萬方的水平。」戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示。
3、空置率拉昇
高力國際此前對全國一線及重點城市寫字樓業主進行調研，對於新冠肺炎，一線城市寫字樓市場半數業主認為租金持平，近四成感到租金下行壓力；超六成業主預計空置率將持續推升，24%的業主認為空置率將與去年持平。
這反映出，北京寫字樓市場進一步承壓，預計空置率繼續推升，租金面臨下行壓力。事實上，造成如此走勢的主要原因，並非疫情，仍是供過於求的市場環境。
2019年北京甲級寫字樓市場出現現象級變化，新增供應超百萬方，淨吸納量為39.9萬方，空置率超過10%，觸及十年來高點，與此同時，租金出現十年來最大降幅。高力國際預計，本輪供應高峰將在今年底基本結束，受此影響，空置率將在今年觸及最高值後逐步回落。
4、租戶更具韌性
從具體行業來看，受本次疫情的影響，醫藥與醫療設備、線上遊戲、遠程教育等互聯網行業將快速發展，從而引發其擴租或新租的辦公租賃需求；而零售、貿易、酒店、娛樂等行業收到較大的衝擊，租賃活動或將收縮；律所、會計師事務所等專業服務業及金融業受到的直接影響則比較小，也將會成為寫字樓市場爭取續租、擴租的重要對象。
2019年北京甲寫市場新租需求最旺盛的行業分別為：金融業、TMT和專業服務業。可見，當前北京甲級寫字樓市場租戶更具韌性。
5、物業投資好時機
疫情似乎並未給北京大宗交易市場帶來陰霾，外資繼續關注北京市場。近日，位於北京長安街旁的LG雙子座大廈以1.37萬億韓元，約合人民幣80.46億元售予新加坡公司。
外資是北京市場最為活躍的買家。世邦魏理仕統計顯示，2019年北京大宗交易市場成交866億元，創下全國第一的交易紀錄。其中，外資投資額為271億元，佔比為31%。
世邦魏理仕認為，短期內，不必要的會議和差旅等商務活動的削減將導致投資活動放緩。不過，貨幣政策進一步寬鬆和利率下調的概率有所上升，這將對資產價格提供一定支撐。
受疫情影響，槓桿率過高的開發商可能面臨現金流方面的挑戰，2020年仍將是大宗物業投資的好時機。
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