撰文=燕十三
當前，疫情影響到各行各業，對於大型房企而言負面影響不小，對於小型房企而言影響更大！
其一，從房企數量來看，當下中國房企數量已經接近10萬家，其中港澳臺2700家、外商1155家（按照2018年統計局年鑑數據），這類型企業基本資金壓力不大。另外國企與集體企業大約1000家，按照這個比例，八成以上房地產企業是私企，而且絕大部分集中在中小企業。
其二，從資金壓力來看，從疫情帶來的資金鍊壓力來說，八成以上中小企業在2020年將非常難受，尤其是私企，預計將十分難受。如果資金全部沉澱在幾個項目上，在2020年將面臨非常大的資金鍊壓力，命懸一線，除非大規模的政策刺激，否則賣項目賣股權難免。
因為年初資金佔用不高和年前融資的常規操作，如果疫情在第一季度結束，那對於房企的影響或不太多。但如果疫情蔓延超過3月份，或是疫情後期沒有明顯刺激政策，影響到第二季度業績慘淡，資金鍊壓力就很難控制。
無法展開銷售，資金鍊斷裂，對於小型房企而言，就不用等小金秋或者小暖冬，因為，接下來將是“生死之年”！
儘管，我們對於後期政府救市預判比較樂觀，但這並不能掩蓋疫情對於房地產市場的利空！
這一次疫情來臨之際，正處於房地產“行至中流”，處於長效調控期，樓市多方面承壓，相比較2003年SARS期間，市場更為複雜。加上突發事件，全國封路、限流等各種操作，房地產業被疫情深度影響。
短期利空，這一點大家都能夠看得見，鑑於此，我們對於市場變化有四個方面的認知，與大家溝通：
其一，房地產處於調控期，而且“房住不炒”的主旋律始終未變，因此，大規模的跌幅和漲幅都有違行政綱領。
其二，高週轉房企遭遇阻擊，投資滯緩和開竣工延期概率大增，資金風險加大，不排除價格戰、甩貨等應急策略。
其三，消費者對於產品訴求改變，對於服務的品質和產品的改變更為迫切，導致房企對於產品和服務進行調整。
其四，線下銷售行為被凍結，房企尋求線上突破，需求總量不改變的情況下，消費需求和消費週期被再次拉長。
除此之外，還有房企戰略風險（停工時間、物流管制等）、自身財務風險（融資受限、施工延期、匯款延期）、生產防疫風險（疫情管控、材料成本變高）、運營風險（無法按期交房，導致行政處罰，違約責任，包括群訴、罰款、退房等）、產品風險（產品變得不合時宜）等。
簡而言之，房子不好賣了，可能會出現降價搶單，在這種環境之下，對於小型房企而言，極為不利。
面對黑天鵝事件，病去如抽絲，小型房企如何應對？在滿足行政法規的前提之下，可以考慮以下六個點：
第一，緊抓政策幫扶。緊抓地方對於中小企業及房地產企業的幫扶政策，尤其是將土地出讓金繳納、證件預先辦理、開竣工延期、稅務減免政策等吃透，將政府優惠部分充分考慮到。
第二，開發以銷定產。為了避免資金倒掛問題，必須堅持“以銷定產”，部分項目停緩建也是必要選擇，不能加速資金壓力，但也要考慮好群訴、退房、交付等問題，提前溝通。
第三，摘地務必謹慎：為了避免資金壓力變大，在第一、二季度摘地謹慎，堅決不借高息錢擴充地盤。在這個時間段，大牌房企逆週期摘地，對於中小型企而言，求生才是關鍵。
第四，優化戰採體系：為了避免供應鏈斷裂，趕在材料集體上漲之前，想辦法降低採購成本、控制供應鏈風險，並且甄別供應商能力，搭建戰採體系，確保品控、降低交付風險。
第五，強化營銷渠道：1、通過關聯方銷售，以房抵款、內部全民營銷、拼團讓利等，分解任務；2、調整首付比例，執行首付延期或者分期，降低購房門檻；3、強化線上展示，如打造VR售樓部等，做好線上跟蹤，通過新媒體進行傳播、轉化、成交，是一個亟待創新的應急策略。
第六，物業服務創新：這次疫情期間，小型房企物業升級迫在眉睫，如何將健康人居理念融入管理，打造標準化體系、智能化管理、溫馨式服務，助推未來企業規模化增長，也是必須關注的點之一。
最後，強調一下，2020年房地產會很艱難，儘管大家對於大概率救市比較樂觀，但現實情況是，一部分小型企業將在未來三個月之內徘徊在資金鍊的生死線上。
最近，不確定的風險太多，對於小型房企而言，不要考慮彎道超車，活下去才是關鍵，因此，第一季度小型企業洗牌開始！
進群/加微信：xusandao123
閱讀更多 刀評樓市 的文章
