2020年2月12日，北京,2020年的春節註定讓中國銘記，我們剛剛經歷了2019年“經濟不確定性”所帶來的種種變化，又迅速面臨開年第一隻“黑天鵝”——新型冠狀病毒感染疫情。全國交通運輸、消費市場、經濟活動均受疫情衝擊。在此時期，探索疫情對經濟、社會，特別是對我們所處的商業地產市場的潛在影響將格外關鍵。為此，
仲量聯行將結合北京非典時期的經濟市場情況，與當前環境進行對比，並對疫情為北京辦公樓市場帶來的影響進行分析和預測初判。“非典”年北京顯著受挫，本次疫情風險程度或更高
第一，北京市經濟體量已翻十倍，但增長動能放緩，本次疫情風險程度或更高，市級針對性政策扶持尤為重要。通過十餘年的發展，北京當前經濟實力遠遠高於2003年水平，應對內外部變化和危機挑戰的能力不可同日而語。在經濟環境原已面臨內外部雙重壓力與挑戰的基礎上，本次疫情進一步加深了製造、投資、消費等行業所面臨的壓力，風險程度與2003年的非典疫情相比或將更高。
第二，非典期間北京短期受挫更為迅猛，疫情過後回升速度較緩。北京為“非典”疫情集中的主要區域，因此全市受疫情影響明顯大於全國整體情況，不僅短期所受衝擊更為顯著，而且全年整體增勢受挫放緩。2003年全年，北京經濟運行呈現出“高開—下行—微幅回升—基本持平”的趨勢。由於北京人口遷移相對活躍、人流相對密集，因此本市疫情防控形勢較為嚴峻，預計疫情所帶來的經濟、社會和市場壓力較高。因此，今年北京經濟運行趨勢是否能在短期受挫後快速回彈，亦或將承壓進一步下行，仍有待觀察。
第三，本次新冠疫情期間，北京市需制定較2003年更有力的支持性政策，並重點扶持中小型企業。預計政府將在非典時期政策經驗的基礎上，不斷出臺更為廣泛的支持性政策，尤其是重點扶持因短期停工而現金流壓力增長、但融資渠道受限的中小型企業。北京2月3日也已發佈數條緩解企業生產經營困難的措施，包括實施靈活用工政策、適當下調貸款利率、解決融資加快續貸、及分行業延長社保徵收期，並鼓勵辦公樓、商城等運營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，要求各區為此類企業提供適度財政補貼。
第四，相較於非典年，此次疫情時期北京辦公樓市場容錯空間預計更小。當前北京甲級辦公樓所面臨的整體環境和市場規模與2003年大相徑庭，疫情所帶來的影響不能簡單類比2003年的情況。2003年，北京全市甲級辦公樓租戶繳納月租金總額為1.1億元，而此刻北京全市需承擔超過21.6億元的甲級辦公樓月租金成本，租金成本翻了21倍，而同期GDP總值僅增長約10倍。現在的市場面臨疫情等突發意外事件時，也相對更加脆弱，容錯空間更小。
新冠疫情影響下，辦公樓市場需求進一步承壓
第一，整體而言，本已持續承壓的辦公樓市場需求端將面臨更加嚴峻的考驗，本次疫情對需求的影響將進一步改變租賃市場格局。各類租賃活動均會因全市疫情防控舉措的嚴格實施而明顯大幅度減少，續租或成為主要甚至唯一選擇。原本已受經濟下行壓力影響的需求增長動力將面臨更深刻的考驗，加劇市場預期的下調。中長期而言，根據疫情持續時間的不同，市場需求的健康程度可能會受到不同影響，來自中小型企業的租賃需求尤甚。在北京，承租面積小於1,000平方米的中型、小型企業佔比超過50%，是辦公樓需求的主要來源。
第二，疫情對不同的行業的影響截然不同。北京有近半數（48%）的甲級面積由韌性產業承租。僅就行業而言，這預示著北京辦公樓市場對此次疫情有一定的風險抵禦能力，是這一次“黑天鵝”事件中北京辦公樓市場的壓艙石。同時，市場中有1/3的面積是由面臨較大壓力的下滑行業承租。如若發生極端情況，這部分租戶的經營狀態變化可能會引發市場動盪，行業從業者需提前關注此類風險。最後，全市近1/5的甲級辦公面積由獲益產業租賃使用，這部分將是幫助市場度過疫情難關，保留潛在增長活力的關鍵。
第三，世界衛生組織對中國本次疫情的定性將影響中國進出口貿易，進而對相關行業及辦公樓市場產生負面影響。目前，美國、澳大利亞等國家已禁止從中國出發的人員入境，而數十家航空公司暫停往返中國的航線。短期內，中國進出口貿易以及國內外交流將面臨不同程度的挑戰。2020年初，中國與美國的貿易摩擦剛剛告一段落，但近期出臺的一系列開放政策所帶來的利好，將不得不因突發疫情延遲作用於市場。短期內外貿類企業或涉外企業的辦公需求預計將明顯回落。
第四，政府已出臺專項政策扶持，預計會逐步作用於市場。北京市已成為首批出臺相關舉措的城市，提出適當下調貸款利率、解決融資加快續貸、分行業延長社保徵收期等措施；並針對中小微企業，鼓勵辦公樓、商城等運營方適度減免疫情期間中小微企業租戶的租金，區級政府將提供適度財政補貼。預計隨後北京將發佈更為細化的定向支持性政策，穩定行業運行和市場預期。
業主預期下調，積極關注續租並準備應對措施
第一，業主普遍預期本次疫情對市場影響程度較深、影響週期較短。近四成受訪業主認為疫情對市場有中度影響，超過三成業主認為會有較強影響，而超過15%的業主認為疫情將對市場產生高烈度的重大影響。他們普遍相信，市場預計在一個季度後將逐步擺脫疫情拖累，出現回暖的跡象。2月10日大部分企業的正式復工的時間被視為重要的節點，若此時疫情仍未得到有效控制，部分業主認為疫情為市場帶來的額外壓力將需要6-9個月之後才能得到緩解。
第二，多數業主已制定或計劃做出租賃策略調整，但租金優惠相關的讓步並非唯一選擇。大多數業主目前仍保持觀望態度。僅有23%的業主表示，其項目已做出調整或計劃制定更為靈活的租賃策略；許多業主已經進一步下調對自身項目2020年租金和項目表現的預期。61%的受訪業主表示目前不考慮效仿商業項目，對現有租戶給予租金的補貼或減免。
第三，新租需求預計受到顯著抑制，保證續租將為業主方工作重點。業主方認為疫情對其儲備租戶和在談的新租客戶影響將最為顯著，租賃市場決策週期預計將延長。部分業主表示，對於疫情發生前有租賃意向的潛在客戶，和樓內的擴租類需求來說，本次疫情的負面影響最為直接。由於市場擔憂情緒加劇，此類租賃需求的決策週期將會延長，甚至會出現需求暫時擱置的情況。
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