中房報記者 苗野 | 北京報道
繼央行兩日投放流動性1.7萬億元后，LPR下行預期而至。
日前，融360大數據研究院對全國35個重點城市房貸利率的監測數據顯示，2020年1月，全國首套房貸款平均利率為5.51%，為5年期貸款市場報價利率（LPR）加點71基點，環比下降1基點，連續第二個月下降；二套房貸款平均利率為5.82%，環比下降2基點，為5年期LPR加點102基點。當月，20個城市首套房貸款利率環比有所下調。
對比此前數據，這已是全國房貸平均利率連續連續兩個月環比微幅下降。去年12月，全國首套房、二套房貸款平均利率分別為5.52%、5.84%，均較11月環比下降了1個BP，終結了此前連續6個月上漲的趨勢。
在市場看來，自去年8月17日央行宣佈將LPR作為各銀行新發放貸款的主要參考後，LPR下行預期始終存在，節後央行公開市場操作投放流動性超預期，新一期LPR大概率下調，又逢全國“抗疫”，或釋放了我國降息週期大幕被拉開的信號。短期內房貸利率水平可能會維持平穩緩慢下降的趨勢，但絕非意味著房地產調控政策在適度放鬆。
實際上，在去年11月19日召開的金融機構貨幣信貸形勢分析座談會上，易綱就對六家商業銀行負責人強調過，要發揮好LPR對貸款利率的引導作用，推動金融機構轉變貸款定價慣性思維，真正參考LPR定價，促進實際貸款利率下行。
房貸利率開年走低
2020年房貸利率開年走低。
過去一個月，全國有20個城市首套房貸款利率環比下調，其中7個城市的下降幅度超過5個BP；11個城市首套房貸款利率水平有所上漲。二套房貸款利率下降的城市數量略少於首套，有17個；上漲城市數量略高於首套，有13個。
其中，一線城市的北上廣深首套房貸款利率悉數下調。北京環比再下調1BP，廣州環比下調4BP，上海和深圳的首套房貸款平均利率均環比下調5個BP。下調後上海首套房貸款利率低至4.82%，創近兩年半來歷史新低。
二線城市中，5個城市的首套房貸款利率降幅超5個BP，哈爾濱首套房貸款利率降至5.21%，環比下調幅度高達23BP；利率上漲城市的變化幅度則較小，其中無錫上漲幅度最大，為5個BP。
總體來看，1月份，上海、廈門、天津為全國首套房貸款平均利率最低的3個城市，分別為4.82%、5.1%、5.14%。首套房貸款平均利率最高的3個城市為南寧6.27%、蘇州6.08%、鄭州6.01%。
自去年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成以來，市場上一直存有未來LPR會上下浮動，房貸利率會一路走低的聲音。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，宏觀經濟不振，導致逆週期調節的措施不斷出臺，就貨幣政策而言，數量工具與價格工具的綜合運用則是必然的，而利率作為價格工具，下降也是情理之中。一線城市的需求旺盛，市場的吸納和承接能力強，是房地產的主戰場和優質市場，信貸資源也更加豐富，各金融機構對一線城市的支持力度更大，加上各家機構間較強的競爭，導致一線城市平均利率整體低於二三線城市。
具體來看，以貸款100萬元、等額本息30年還清為例，如果以2019年1月首套房貸款平均利率5.66%計算，每月需還5779元，利息總額為108.03萬元；以2020年1月首套房貸款平均利率5.51%計算，每月需還5684元，利息總額為104.63萬元，單月貸款支出和總利息支出分別減少95元和3.4萬元。
諸葛找房數據研究中心市場分析師國仕英認為，對房地產市場而言，疫情發生在淡季，目前來看對房地產市場影響有限，但如果疫情持續，可能會打破現有房地產市場平穩行情。房貸利率的下調能在市場受疫情影響的情況下繼續刺激購房者需求，減少購房壓力。此前央行連續兩日逆回購1.7萬億，整體市場環境較為寬鬆，預計未來短期內房貸利率將會保持小幅下降態勢。
政策利率有下行趨勢 LPR也存下調空間
從政策利率到貨幣市場利率、從LPR利率到貸款利率，一條“降息”的傳導鏈條呈現出來。北京師範大學金融研究中心主任鍾偉曾表示：“下一步，央行的利率還有比較大的下行空間。”
2月7日，中國人民銀行副行長、外匯局局長潘功勝在“國務院應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情聯防聯控機制”新聞發佈會上表示，市場預期下次MLF的中標利率和2月20日公佈的LPR會有較大概率下行。
他提出，在貨幣政策方面，下一步要加大逆週期調節的強度，保持流動性合理充裕，為實體經濟提供良好的貨幣金融環境。二是要進一步深化利率市場化改革，完善市場報價利率傳導機制，提高貨幣政策的傳導效率，降低社會融資成本。三是繼續發揮結構性貨幣政策工具的作用，像定向降準、再貸款、再貼現這樣一些結構性貨幣政策工具的引導作用，加大對國民經濟重點領域和薄弱環節的支持力度。
這也被市場理解為，未來房貸利率大概率也將緩慢下調。
在個人住房按揭貸款方面，記者從多家銀行了解到，住房按揭貸款由於操作成本低、受益期長、風險小等特點，受到銀行的關注。央行公佈的2019年金融統計數據報告顯示，2019年全年，住戶部門中長期貸款新增5.45億元，同比增長10.10%，一改前兩年負增長，增速達到兩位數，12月增加量的同比增速更是高達56.67%。從組成部分看，居民中長期貸款主要包括住房按揭貸款和經營貸，其中住房按揭貸款佔比穩定在85%左右。
分析人士預計，1月各銀行信貸額度進一步釋放，2020年各家銀行仍會傾向於加大個人按揭貸款的投放。
長期以來，我國銀行的房貸利率定價都是在央行貸款基準利率基礎上乘以一定比例係數。比如，此前北京首套房貸款主流利率為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。從目前房地產市場的表現來看，雖然LPR較之前的基準利率有了一定的浮動，但依然以穩為主。
交銀國際董事總經理洪灝認為，LPR跟隨MLF等政策利率的下調而下調，一定程度上印證了MLF政策利率向LPR傳導的機制。從央行逆回購、MLF利率的調整歷史來看，政策利率的調整多為一個連續的過程。未來政策利率仍具有下行趨勢，LPR也存在下調空間。但房貸利率還需考慮加息基點的變化趨勢，降息5個基點的實際效用有限。
從2019全年市場情況來看，房貸利率整體就呈現出先跌後漲的走勢。當前的首套房貸款平均利率同比2019年1月份下降了15BP，二套房貸款平均利率下降了22BP。
柏文喜認為，LPR中長期呈下降趨勢，而疫情對經濟運行負面影響的嚴重程度和持續時間對其是一個重要的助長因素，整體信貸也會維持較為寬鬆的態勢。但“穩”字當頭仍是2020年房地產行業的主基調。
據記者瞭解，目前，已有不少銀行推出了支持疫情防控及金融服務保障的具體措施，在與個人密切相關的住房按揭、信用卡領域，銀行的相關政策已漸次落地。
“受疫情影響，經濟下行壓力大，央行不斷釋放資金入市，為確保疫情過後市場恢復穩定，預計短期內LPR下調的可能性還是比較大的，但整個信貸不會一直維持寬鬆的態勢。”國仕英表示。
業內人士認為，LPR新規為央行採取價格手段調整貨幣政策提供了空間，LPR會浮動，如果加點不變，確實會使房貸情況發生變化，但加點也可以浮動，也會影響房貸利率，不會使得房貸利率只能單邊下行。它可以維持整體個人住房貸款利率基本保持穩定，既不下降也不會顯著增加個人住房貸款利息負擔。未來抵押貸款利率將更加突出地反映各銀行的區域貨幣政策和信貸戰略。
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