商業房屋租賃是否可以因“不可抗力”減免房租？
國土資源部下的某協會呼籲業主降房租，萬達、保利、龍湖等大批企業、商鋪等都響應。因此 不少機構也提起倡議書，倡議更多的房東能加入減免租金的行列，支持中小微企業共度難關。 但需要明確的一點是這是出租方自願實施的公益行為，並不是所有中小企業都能有幸遇到，那 麼承租企業以疫情為由提起減免租金訴訟是否會得到法院支持呢？企業承租要求減免租金或者 解除租賃合同等爭議案件，如果要獲得法院支持，需要明確以下三點：
第一、首先判斷，此次疫情對合同的影響屬於不可抗力還是情勢變更？兩者的區別：不可抗 力，是直接不能履行合同；情勢變更，是可以履行合同，但是履行對一方特別不公平。不可抗 力自動免除或減輕違約責任，不需要和對方商量；情勢變更需要和對方商量以及需要法院或者 仲裁委的認定。通常疫情是暫時的，而大部分租賃合同都是長期的，疫情結束後恢復經營不 屬於“直接”或“根本”不能履行合同，一般只能是認定“情勢變更”；但有一些履行期限比較短， 如春節檔上映電影等事宜，本次疫情就可能構成“不可抗力”。
第二、經營停止是由於政府要求強制停業還是自行停業？政府的強制性要求停業，還是租戶 自己衡量收益與風險之後自行停業，其後果也會截然不同。如果按照政府有關部門的要求強制 關門停業，則可能認定為“不可抗力”。目前，北京市政府發佈疫情防控期間各企業靈活安排工 作時間的通知，暫沒有強制停業的情形。
第三、需要舉證實際停業或者實際受到的影響。參考2003年非典期間的類似案例，對於租戶 舉證不能，無法證明停業，或者是無法提出經營受到影晌的直接證據的，法院不予支持減免租 金的請求。比如，租戶可以提供政府公告、公文等來進行舉證。
最後，公司可否因“員工無法到達公司”要求減免或者免除辦公樓的房租？從既有案例來看，法 院支持減免租金案例涉及的均是承租人直接以該物業用於對外開放經營的商業物業，如ktv、 餐館等。如果承租人承租辦公物業用於員工辦公，並非屬於必要的“人群密集場所”、“一定”會 受到疫情嚴重影響而停業的情形，因此，“員工無法到達公司”與租戶停止經營受到損失無直接 的因果關係，法院一般不予支持。
四、 出租方如何面對承租企業減免租金訴求？
需要明確不管將疫情認定為不可抗力還是情勢變更，在處理因疫情影晌導致合同履行障礙的商 業租賃合同糾紛時，均應適用公平原則，但原則上不宜完全免除租金。首先是從平衡雙方當事 人利益的角度出發，承租人因疫情影響受到停業、收入銳減等較大經營損失，同時，出租人也 存在例如還款還貸、資金週轉等經濟壓力，雙方利益應當同時兼顧；其次是從完全免租產生的 後果來看，將承租人的經濟損失壓力完全轉移給出租人承擔，可能會給部分以租賃為主要經營 業務的企業造成新一輪的經濟壓力，並未能有效緩解因疫情影響對商業造成的經濟衝擊。
因此 法院在處理因疫情影響引起的商業租賃合同糾紛時，會適用公平原則兼顧雙方當事人的利益平 衡，一般會根據實際情況綜合分析，酌定雙方當事人的租金損失分攤比例。
另外，2月3日北京市人民政府發文《關於進一步支持打好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控 阻擊戰若干措施》第十三條，鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方對中小微租戶適度減免疫 情期間的租金，各區對採取減免租金措施的租賃企業可給予適度財政補貼。
五、非典時期有哪些減免租金案例可供本次疫情參考？
2003年6月11H,最高人民法院發佈了《關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法 院相關審判、執行工作的通知》(法[2003]72號)(以下簡稱“《最高院[2003]72號通 知》”)，其中第三條“依法妥善處理好與非典防治有關的民事案件”中的第(三)項明確：由於 “非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具 體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而採取行政措施直接導致合 同不能履行，或者由於"非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照
《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。
儘管《最高院[2003]72號通知》已經失效，但鑑於此次疫情與非典非常相似，非典時期相關 案例的處理思路對此次疫情具有一定的參考價值。我們通過梳理非典時期相關的案例，可以發 現法院根據個案的具體情況，綜合考慮合同雙方的履約基礎和意思表示，商業經營的實際情況 和市場背景，政府在疫情處理過程中採取的具體措施，從而適用“情勢變更”(即公平原則)或 "不可抗力”進行審理。
1、不支持減免租金的案例
因承租人經營策略變更而以出現疫情為由要求出租方承擔損失，不會得到支持。【案例案號：
(2007)桂民四終字第1號】判決書：“非典”這一突發事件的發生，雖然給酒店業的經營造成 一定的影晌，但不能必然導致上訴人承租大廈經營酒店目的的落空，上訴人申請停業是其經營 策略而非“非典”導致的必然結果。故“非典”對上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎不構 成實質影響，不能成為可變更或解除租賃合同的情勢變更狀況。而即使“非典”對租賃合同的履 行構成情勢變更，上訴人有權要求的是對合同作合理的變更，以體現公平原則。經雙方協商， 廣升公司已經減收上訴人因“非典”停業三個月期間的一半租金並免除派駐人員的全部工資，已 合理分擔了“非典”事件對上訴人經營帶來的不利影響，體現了公平的原則。相反，如果免除上 訴人“非典”三個月期間全部租金，其實質是讓廣升公司承擔“非典”所致的全部不利後果，反而 有失公平。故上訴人認為被上訴人應當免除“非典”三個月期間全部租金的上訴請求於法無據， 本院不予支持。
2、支持減免租金的案例
(1) 【案例案號：(2018)魯06民終268號】判決書："非典”疫情繫不可預知的災害，上訴 人李培豔承租的賓館停業，造成經濟損失是客觀存在的，並有西關居委會兩委成員簽字確認， 該損失超出了市場風險的範圍，原審適用情勢變更原則適當減免部分租賃費，於法有據。
(2) 【案例案號：(2004)滬二中民二(民)終字第354號】判決書：基於我國在2003年 春夏季節發生"非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實，因此，根據公平原則，上訴人提出其停業3個月的租金應免除的理由成 立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應扣除3個月的租金。
(3) 【案例案號：(2008)紹中民一終字第143號】判決書：關於被上訴人應付租賃款的數 額。雙方的爭議在於“非典”期間停業是否可以免除租賃費。依據當地文化主管部門的規定， “非典”期間停止營業，在特定的歷史事件條件下，被上訴人要求免除此期間的租金是合理的， 結合雙方在此事件前後均按義務履行，上訴人也未立即追索此期間租賃款等情況，一審法院認 定上訴人同意減免租賃費用符合情理。
(4) 【案例案號：(2014)廈民初字第275號】判決書：2003年5月28日，廈門市政府關於 野生動物救護有關問題形成會議紀要，對於受“非典”影響，海滄野生動物園旅遊景點的門票收 入急劇下降，旅遊園區內飼養的野生動物因飢餓面臨著生存危機引起廈門市政府的高度重視， 會議要求海滄管委會免收廈門海滄野生動物園從2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。 海滄管委會也派人參加，因此，該會議形成的紀要，海滄管委會應自覺履行。
(5) 【案例案號：(2018)晉04民終2272號】判決書：本案承租人剛經營酒店不久，2003 年4月酒店抗擊“非典”關門歇業，歇業5個月，2004年4月，酒店逢門前榆黃路拓寬改造， 又歇業5個月，“非典”、榆黃路拓寬改造均是訂立合同時不可預見、不可避免、不可克服的客 觀情況，屬不可抗力，不可抗力期間承租人沒有經營收入，依法應免除承租人10個月租金
114-12x10~91667元。
(6) 【案例案號：(2004)滬一中民二(民)終字第32號】判決書：遇“非典”疫情防治，
翊宇公司因不可抗力不能履行合同，應免除翊宇公司的責任，同時對這一期間的租金及空調使 用費，由於翊宇公司停止經營，應酌情減免。
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