樓市裡，概念和名詞很多，但50％是沒價值的，30％是忽悠人的，最多不過20％是值得參考的。
所以說，想從新聞公佈的數據和指標來判斷未來房價漲還是跌，是最愚昧的。
今天，我給大家分析下媒體最常用，但是最具欺騙性的幾個數據，讓你看到數據背後的真相。最後再教大家如何判斷房價走勢。
01
租金回報率
租金回報率，也叫租售比，是指一套房子的年租金與房屋總價的比值，用以衡量投資房產的收益，也可以理解為，出租多少年可以收回成本。本文只討論住宅。
以上是2019年我國50座主要城市的租金回報率排行榜。
這個圖表，如果和國外相比，除了讓大家驚歎我國的高房價和煽動焦慮情緒外，一無是處，毫無任何實際意義和實操價值。我可以毫不客氣的講：這種算法的租金回報率就是個天大的笑話。原因如下：
一、買入時間決定租金回報率
以上圖中的上海為例，2019年的租金回報率為1.8％，和銀行一年期定期存款利息1.75％差不多，也就是說出租56年才能回本，如此低的回報率，買房還不如存銀行。
但問題的本質卻是，目前上海市場上用於出租的房子，回報率都比1.8％高出很多倍，原因就是，他們買的早。
2015年的上海房價相當於現在的1/2，2010年相當於現在的1/3，2005年相當於現在的1/10。
也就是說，如果你上海用於出租的房子，是2005年買入的，那現在的租金回報率就是18％，如果是2010年買入的，那現在的租金回報率就是5.4％，如果是2015年買入的，那現在的租金回報率就是3.6％。
真正只獲得1.8％租金回報率的其實是鳳毛麟角，絕大多數房產投資者都是享受著超高的收益率，房租早已遠遠覆蓋月供，而且很多早已靠出租回本。
對於任何一個城市來說，你買入的價格是恆定不變的，但是租金會隨著房價的上漲而同步上漲，房價漲的多，租金也會漲的多。
所以，最大的錯誤就是用現在的租金和現在的房價來計算回報率，這是毫無意義的。正確的算法應該是用現在的租金除以當年買入時的房價，這才是最客觀最實際的。
因此，千萬別被各路媒體所謂的報告和數據矇蔽，媒體和機構在博眼球時，永遠不會告訴你真相，或許他們根本就不知道真相。
其實，客觀的事實與上圖完全相反，不管你是10年前買入，還是5年前買入，同樣的資金投入，買北上廣深一線城市的租金回報率一定是全國最高的，反而排名靠前的西寧、烏魯木齊這種城市卻是最不值得投資的。
二、忽略房價增值
租金回報率，這個數據的欺騙性，還體現在完全忽視了房價本身的漲幅。反而是，房價漲越快，租金回報率就越小。
當房價能夠在一年內翻倍的時候，只有傻子才會在意租金回報率的高低。我認識的一些投資客，房子寧可空關，都不出租，就是這個道理。
在房價暴漲面前，租金完全不值得留戀。
現在，你應該可以理解，我為什麼說租金回報率是個毫無價值的數據了！因為，除了譁眾取寵，從這個指標中得不到任何有意義的東西，沒有任何參考價值。用租金回報率來衡量投資價值，是最愚蠢的行為。
租金回報率，只有在房價、房租常年保持穩定的國家，才有分析價值和指導意義，在我國完全可以廢除。
5月23日，中國社科院發佈《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.16（2019）》，預測2019年我國住宅銷售平均價格增長7.6％，並推測部分重點城市將大幅超過這個預期水平。
今年能否達到這個目標還是未知數，不過一二線城市房價和租金長期穩步上漲的趨勢是毋庸置疑的。
因此，在一二線城市的朋友，只要租金可以基本覆蓋月供，就可以考慮繼續投資房產。但如果是高槓杆高月供，則需要耐心等待開啟大漲的政策信號。
02
房價收入比
房價收入比，是指住房總價與居民家庭年收入之比，用來衡量買房難易程度，也就是通常所說的，一個家庭不吃不喝多少年可以買的起一套普通住房。
上圖中，深圳排名第一，也就是說，深圳家庭要不吃不喝34.2年才能買的起一套住房。
這個數據多麼的觸目驚心啊，但有誰見到過混了30多年才買得起房的人啊，中國住房市場化也才區區20年。普通的大學畢業生，在深圳工作奮鬥5-8年結婚買房已經非常普遍。
房價收入比這個數據的欺騙性，主要是因為忽略了兩個重要因素：
一、買房可以貸款
深圳房價收入比34.2，指的是攢夠全款再買房需要34.2年，而現實卻是首套房只需要3成首付，剩餘可以貸款，所以，這個房價收入比最多是11。
二、大多數人不買房
還是以深圳為例，2018年末，深圳戶籍人口454.7萬，常住人口1302.66萬，實際管理人口超過2000萬，也就是說，戶籍人口只佔總人口的22.7％，剩下的77.3％都是非戶籍人口和流動人口。
大量的外來人口，目的只有一個：賺錢，而不是買房。他們大多數根本沒有打算定居深圳，而只是來討生活，他們只需要租房，剩下的錢用來回三四線老家蓋房或買房。
當整個社會，超過一半的人不需要買房，而只需要租房或者住集體宿舍的時候，再用整個社會的平均工資來計算房價收入比根本就沒有意義。
所以，深圳的房價收入比，應該按照定居深圳，並且可以獲得房票的高收入群體來計算，而不是把外來務工人員統統包含在內。
每個城市的級別不同，吸引來的資金量和人才的數量也不同，所以，一二三線城市的房價收入比應該按照以下公式計算：
一線城市房價收入比＝住房總價/高收入人群平均年收入
二線城市房價收入比＝住房總價/中產人群平均年收入
三四五線房價收入比＝住房總價/全社會平均年收入
房價收入比，這個已經被媒體玩壞的數據，除了被傻空偶爾拿來論證房價泡沫和聳人聽聞外，完全沒有實際意義，以此來判斷房價已經到頂更是無稽之談。
03
70城房價指數
國家統計局5月16日發佈了2019年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，4月有67個城市新建商品住宅價格環比上漲，其中，漲幅居首的是秦皇島，漲幅達1.8%；北上廣深漲幅分別為0.5%、0.3%、1.1%、0.4%。
相信關心房地產的朋友，對統計局每月一報的這個數據絕不陌生。不過，我從來不看，也從來不關心，更覺得可笑至極。
由於工作關係，我認識一些體制內的朋友，比如上海各區的房管局、規土局和建管委的一些工作人員。
我曾多次聽他們透露，從2017年下半年開始，上海的限價政策不僅僅是對新開樓盤售價限定天花板，而且，在任何一個市區高價盤要開之前，會要求開發商自己去郊區找一個低價盤，兩個盤同時到房管局去審批，一高一低拉平房價才能開盤，找不到低價盤給自己護體，想賣高價門兒都沒有。
所以，想讓統計數據好看，就多開幾個郊區盤，想讓房價下跌，就讓豪宅拖兩年。漲漲跌跌，一切盡在掌控。
當然，靠土地財政吃飯的一些二三線城市，故意抬高房價，以此避免土地流拍，保證財政收入，也完全可以理解。畢竟，對於沒有支柱產業的中小城市來說，靠山吃山靠水吃水，也是無奈之舉。
所以說，要判斷一個城市的房價漲跌，決不能看一手房的價格，尤其是官方的統計數據。而應該看二手房的成交量和成交價，因為，沒法掌控的才是最真實的。
04
如何判斷房價走勢
判斷房價走勢其實根本不難，你只需要排除掉不必要的干擾項，比如上面我提到的租金回報率、房價收入比、70城新房房價指數等等，這些通通沒有用。
你只需要牢記以下三點，房價走勢盡在掌握：
一、二手房數據
開發商賺不賺錢，賺多少錢，自己說了根本不算。而房東賺多賺少，完全自己做主。所以，房東自己掌控的市場，才是真實的市場。
一二線城市裡，判斷房價走勢，只需要關注兩個指標：每月的二手住宅成交量、固定幾個板塊的簽約合同價。
三四線城市，由於二手房市場不發達，所以，要從一手房開盤價的走勢來判斷，相同板塊，相同品質樓盤，或者同一小區分期開盤，越開越貴，而且還是排隊搶房，那就說明房價開始全面上漲。
簡言之就是，一二線看二手房，三四線看一手房。
二、限購限貸
限購限貸是樓市的最大殺器，限售限商限離限企業，都是小兒科。
放鬆限購是引進外地投資客，放開限貸是鼓勵本地投資客，兩個都放開，房價最多一年就可以翻倍。
假如有一天，北京二套房首付從80％降至50％，上海二套房首付從70％將至40％，那才是房價大漲的前兆。
三、官媒導向
我國房價漲了20年，可為什麼還是有炒房客爆倉血虧呢？說到底，就是不聽話，入場時機不對，而且現金流熬不到房價反彈。
調控政策或是寬鬆政策出臺前，一定不會是風平浪靜突然宣佈的，而是會用官媒事先製造一種輿論導向和民心導向。
這是2015年去庫存和2018年穩房價的官宣，大家可以感受下。
“聽黨話、跟黨走” ,這句話在股市裡是笑話，但在樓市裡卻是第一真理。
05
誰在預測
與房地產相關的概念數不勝數，但絕大多數對判斷房價根本沒用，比如租金回報率、房價收入比、新建商品房價指數、槓桿率、M2、庫存數、去化週期、貨幣政策、定向降準降息等。這些只在西方市場經濟中才有參考價值。
而國內樓市，只需要把二手房數據、限購限貸、官媒導向三點同時結合在一起，就完全可以自己判斷房價走勢。
所謂的磚家，少聽為妙。我們偉大的主席曾經說過：沒有實踐，就沒有發言權。用一大堆數據，一大堆表格，忽悠到的也只是毫無經驗的小白。
切記一點，房價只能根據現有政策判斷，而不能預測，所有企圖給你精準預測房價漲跌的磚家，都是騙子。
樓市研究最深厚的功力，就是比別人提早一步發覺上漲和下跌的前兆，僅此而已。
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