英國十年最佳買房出租城市榜單出爐
近日，Aldermore Bank公佈最近十年英國最佳投資購房出租城市的榜單。
榜單根據五個指標對英國25個主要城市進行分析：平均總租金，過去十年的租金回報率，房價上漲情況，空置率以及租房人口占城市總人口的百分比。
其中第一名至第十名排名如下：
No.1 牛津
No.2 曼徹斯特
No.3 倫敦
No.4 諾維奇
No.5 布里斯托
No.6 諾丁漢
No.7 劍橋
No.8 布萊頓
No.9 米爾頓凱恩斯（米鎮）
No.10 普利茅斯
【牛津】
牛津城市整體人口的28%都在租房，平均租金達到每個房間平均每月596英鎊，高於英國平均水平。此外空置房很少，投資安全性高。
過去十年間，房價平均每年上漲了4.8%。牛津地區主要以健康、教育、研發、科技和出版產業為主。人口約為154,000。
當地政府預測，牛津平均每年會增加1500人口，而牛津當地的勞動力不足，當地提供的工作崗位數量遠多於當地的人口，約有46,000的通勤上班族往來牛津上班。私人企業中，寶馬公司在當地有最多的員工，約為4,000名。
與此同時，牛津可以規劃建設商場和住宅的土地非常有限，同時當地對環境保護非常重視，不允許建築破壞環境。因此，當地住房嚴重供不應求，房價不斷上漲，成為英國除了倫敦以外房價最貴的地區之一。
值得注意的是，英國的高科技行業集中在倫敦市中心一區的“三角形”國王十字Kings Cross + Old Street + Shoreditch區域，以雷丁Reading為首的M4科技帶，以及牛津劍橋科技弧線一帶。
在2019年的春季財政預算裡，政府宣佈對牛津、比斯特、Milton Keynes、Bedford、劍橋這一條弧線撥款，在這一弧線裡新建2.2萬套住宅，足以看出英國政府對牛津劍橋科技弧的重視。
【曼徹斯特】
曼徹斯特是歐洲留學生數量最多的城市之一，這個城市27%的居民都在租房。因此這裡的房產項目的出租回報率相當之高，大多在6%，有些甚至能達到10%。除此之外，房價上漲的速度也在英國名列前茅。
抵押貸款公司總監Richard Ignatowicz表示：“隨著BBC在索爾福德媒體城的發展風生水起和北方振興計劃的助力，越來越多的投資者把目光鎖定了曼城。”
研究顯示，曼徹斯特多年的供應不足已經導致這座城市每年的住宅缺口高達5,100套，房屋的短缺將不斷推高現有住宅的價格。
英國《電訊報》官方評出十佳購房出租熱點之一。曼城的房屋出租率為98%，年租金收益（租售比）平均每年6-8%，這使得曼切斯特成為投資的理想場所。
除了BBC，ITV，Ericsson，Dock 10等英國著名媒體公司，亞馬遜，愛馬仕，Hewlett，Packard等國際知名品牌也在曼徹斯特設有區域性總部。
預計到2030年，大曼徹斯特地區企業數量將擴大至現有規模的2倍，其中索爾福德地區將擴大至現有規模的3倍。
大型商圈、工業園區以及辦公用地的需求預示著曼徹斯特對於企業的吸引力，同時也為未來可能出現的強勁經濟增長提供了很高的預期。
【倫敦】
過去十年，倫敦房價平均每年上漲5.5%，這一點比牛津還要高。之所以適合購房出租主要有以下原因：
（1）學生租房需求量巨大
租客的主要來源之一是學生，倫敦則是全球學生數量是最多的城市。2019年7月31日，QS全球教育集團發佈了2020年全球最佳留學城市榜單，英國倫敦蟬聯第一，繼2018年後再次被評為“全世界最佳留學城市”。
現在，越來越多的家長選擇以房養學。以帝國理工大學為例，三年本科課程下來租金就要近3.8萬英鎊，與純付三年房租，不如添加資金湊足倫敦公寓的首付，不僅能夠省下租金，還能把公寓的多餘房間租出去賺取生活費。
畢業後房子出售，除了房價上漲獲利，還能賺一筆脫歐完成後英鎊上漲的匯率差。即使房子不賣，也是非常不錯的分散風險的海外資產配置。
（2）世界金融中心地位不動搖
FDI綜合開發研究院在針對全球108個國家的各項數據進行分析後的報告顯示：雖然英國即將退出歐盟，但倫敦依然是全球最具吸引力的金融中心，較紐約的領先優勢不斷擴大，倫敦依然是全球第一的金融中心。
全球金融中心指數（Global Financial Centres Index，GFCI）的評價體系由商業環境、金融業發展、基礎設施、人力資本、聲譽與一般性因素五大指標構成。在這五項指標中，倫敦都拔得頭籌，成為在商業環境、人力資本、基礎設施、金融業發展和聲譽方面都超過全球任何城市。綜合排名前五的城市依次為：倫敦、紐約、香港、新加坡、上海。
2018年，倫敦在世界城市綜合實力排行榜中連續第七年位居世界第一，在“科爾尼全球城市指數”排名中位列世界第二；2019年年底，倫敦又被GaWC評為Alpha++級世界一線城市第一名；在福布斯全球城市影響力排行榜上，倫敦擊敗紐約，當選全球第一大財富中心，世界影響力無與倫比。
穩定的學生源以及穩固的金融地位，推動倫敦房地產長期以來表現出色。
米小通：綜合分析，英格蘭南部地區佔據了主導地位。排名前十名的城市，有7個位於英格蘭南部，除了牛津之外，布里斯托表現也很出色，過去十年，平均每年房價上漲4.8%，布賴頓有28%的居民都在租房。
英格蘭中部地區也有一些表現突出的城市，比如諾丁漢，很多項目都有7.3%的租金回報率，在這裡24%的居民都在租房，僅次於倫敦的25%。
其中謝菲爾德的租金很低，平均每個房間每月租金為324英鎊。布拉德福德房價上漲較慢，平均每年上漲1.6%，此外房產空置率較高，約為4.1%。
分析人士指出，對海外投資者而言，投資房產主要看兩種收入，一種是租金回報率，另一種是資本升值，即房價漲幅。匯率差額產生的收益則應謹慎考慮。
目前英國部分地區的回報率很高，但是房價上漲很慢，還有一些地區正好相反，需要投資者在實際操作中多番斟酌。
經濟發展是推動房價和租金上漲的根本動力，人口流入量大的城市必然會拉動租房買房需求，再加上英國近期房產短缺危機，供不應求預計將推動房產價格繼續上漲。
超半數CEO預計今年全球經濟增長放緩
在普華永道(PwC)近日發表的年度調查中，全球53%的CEO預測全球增長速度將下降，而一年前這一數字為29%，這是自PwC統計以來的最高悲觀水平，PwC於2012年開始提出問題。
同時，只有27%的CEO表示他們對公司未來12個月的增長“非常有信心”，這是普華永道自2009年以來的最低水平，低於去年的35%。
從這些結果推斷，普華永道表示，鑑於貿易緊張局勢，地緣政治問題以及對如何應對氣候變化的共識尚存的不確定性，即使投資者的情緒變化幅度很大，對經濟增長的信心下降也不足為奇，而2020年全球增長可能放緩至2.4%。
普華永道同時表示，首席執行官們也越來越關注網絡威脅和氣候變化。
超過三分之二的首席執行官認為，政府將出臺新法規來規範社交媒體內容，並拆分主要的科技公司。
儘管氣候變化並不是CEO成長前景的十大威脅之一，但該調查發現許多企業領導人強烈希望減少其公司的碳足跡。
普華永道說，現在首席執行官們“強烈同意”投資於氣候變化計劃將提高聲譽的可能性是原來的兩倍。
PwC在2019年9月至2019年10月之間，對83個國家的CEO進行了1,581次訪談得出上述結果。
在貿易緊張局勢解凍之際，全球許多大型公司的股價都徘徊在歷史高位附近。
德意志銀行(Deutsche Bank)最近的一份報告稱，押注全球經濟反彈的投資者，如今擁有兩年來最大的股票風險敞口。
匯豐銀行完成兩筆3.63億美元房產交易
匯豐環球資產管理部已批准其房地產團隊在2019年下半年簽署兩項新的房地產交易，總金額約為3.63億美元。
該公司已代表匯豐私人銀行的客戶收購了位於布魯塞爾中央商務區中心的一棟價值8,800萬歐元的高級辦公樓Seven Building。
重新開發的A級資產擁有令人印象深刻的租賃特徵和可持續性得分。
另外，得益於大約10年的長期加權平均租賃期限(WALT)，預計該投資每年可產生6%以上的現金收益。
除了此次收購，匯豐銀行全球資產管理公司還以2.62億美元的價格完成了位於美國華盛頓特區眼街1625號的出售。
自2009年被收購以來，這座位於白宮幾百米範圍內的A級物業完成重大的翻修計劃。該物業作為“俱樂部交易計劃”的一部分提供給了匯豐私人銀行的客戶通過銀團股權結構為投資者提供在全球範圍內加持優質房地產的途徑。
匯豐銀行全球資產管理部房地產投資主管蒂姆·威廉姆斯說：“我們很高興代表匯豐私人銀行的客戶完成這兩項交易。布魯塞爾因其空置率低，需求旺盛和缺乏新的甲級寫字樓而被確定為主要市場，而華盛頓物業的出售完善了將十年前所收購資產的生命週期。”
房地產團隊目前代表匯豐私人銀行的客戶在華盛頓、紐約、愛丁堡、布魯塞爾、維也納和日內瓦等主要全球城市管理約31億美元的資產管理規模。
現有的產品組合涵蓋多個領域，包括優質辦公空間、零售和學生住宿等。
1、本文所有觀點僅供參考，不構成任何投資建議，對內容的準確與完整不做承諾與保障，投資者據此操作，風險自擔。
2、本原創文章相關知識產權歸作者所有，未經書面允許，任何機構或個人不得以任何形式複製和發佈，如引用須註明出處，且不得對原文進行有悖原意的引用、刪節和修改。
閱讀更多 米小通 的文章
