這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。
提問：座標武漢，我和老公體制內，年收入30個以上！婚後組合貸買一套商品房，現第二套純投資，子彈20，低價潛力盤！求推薦
回答：子彈20買武漢，能夠得上的項目基本都沒有性價比。3個方案：
1.學下老破大的選籌邏輯，淘核心地段2005-2010年之間的老破大。通過一些發，可以做到0首付或者微首付，再通過分割出租，運作的好基本可以實現租金抵月供。但是老破大有一整套操作手法，持有8-10年，基本放棄流動性。
150以上的老破大在武漢屬於窮人買不起，富人看不上的產品，所以交易量非常小。沒有充分交易的房產通常屬於價格失效的產品，存在非常大的套利空間，屬於底倉充足 現金流充足的職業多軍首選。在一堆垃圾中找出真正有價值的項目，非常考驗你的價值判斷能力。這類房產屬於鬼牌，投資客鍾愛，不是血虧就是血賺。
2.利用你的體制內身份，做幾筆低息貸款，擴充子彈，再全款抵押入手推薦的幾個窪地板塊，具體選籌見知識星球內部分享。
3.老老實實去瀋陽，入手單價8千的潛力盤。
提問：房姐，請問一下，找親戚代持不限購區域新房，外地戶口，首貸資格和二貸資格分別給多少代持費用比較合適？以100萬房子為例
回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。費用一般利潤10%左右，我一般直接3-5萬分期付。詳見知識星球內部資料《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》
提問：房姐你好！我已有兩套房了，最近想在武昌水果湖買個學區房，一是想為我父母換個房，因為現在住的是個頂層老房子，老人年紀大了快爬不動了；二也是想投資，覺得以後也好賣掉。手頭有100萬出頭，還想把一套南湖的小戶型賣掉湊全款，但南湖房價跌了小戶型不好賣掉。現在想諮詢一下：是忍痛低價把南湖小戶型賣掉好呢？還是把這套房贈與給父母（父母名下兩套了）騰出名額，再去買呢？小戶型好出租，有點捨不得賣，但贈與後再交易就不划算了，好糾結…求指點，謝謝！
回答：1.學區房是利空的，武漢的學區劃片政策變化大，加上水果湖學區溢價嚴重，房齡老，漲幅弱。未來房齡超過25年很難貸款，金融屬性差，再次出手下家可能要全款接盤。如果不是因為還有要讀書掛學位，學區房不建議碰。詳見知識星球內部資料《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
2.南湖板塊未來漲幅弱，現在是淡市，賣不到理想價位，建議繼續持有，等樓市回暖後再出手。看看明年初3-6月的市場情況。贈與父母稅費太高，建議把賣房科技樹用上。
3.手裡子彈100，可以入手一套低價潛力盤，做2改1或者抹房查首付3成買入，淘二手筍。具體操作方法見知識星球內部分享。
提問：房姐，剛入手一套房，在糾結要不要出租，可不可以給點建議？感謝！
回答：房子要不要出租，核心取決於幾點：
1.你計劃持有的時間，如果2-3年就要翻倍賣出，那麼出租可能影響你賣出計劃，裝修成本可能收不回來。
2.你的裝修回收成本，取決於你的裝修成本，你設計的出租形式，以及這套房在市場的租金。
3.只要出租，必然有破壞，接受什麼樣的破壞程度，取決於這套房子本身的條件，以及你後續對這套房的處理計劃。比如，核心區老破小，計劃長期持有，原本裝修很破，出租需求旺盛。那麼，我可以好好刷白出租，簡單裝修，用壞再換。再比如，郊區地段的次新毛坯，出租人群少，我寧願選擇空關。所以，對於重慶這種租金低的城市，我們優先買入帶住家裝修房產。而對於北京這種需要長持且租金高的城市，基本是一定要出租的，最終設計成哪種形式出租看房產的情況和自身能力。
提問：房姐好，賣房籤合同有哪些需要注意的風險點
回答：這個說來就話長了在交易流程的每個環節都可以把合同條款改成利於你方，但是前提是你提前跟中介打好招呼比如，如果反悔不買，賠償定金的N倍規定首付打款時間，銀行放款時間，及違約金另外對你方的違約金可以儘量少寫，或者模糊一點
提問：你好，做流水可以從自己的建行卡轉到別人那裡，別人再轉回到我自己的招商卡里，不同銀行這樣會查到嗎？這樣做流水有沒有問題？
回答：當然有問題。對私轉賬沒有備註好，很多銀行不認的。
提問：房姐美女，請問廣電蘭亭榮薈限購，漢口三環內唯一首付30萬左右的小戶型，位於古田四路礄口法院旁，僅60平米戶型在售，帶裝修17000元起，今年6月份交房，四中學區+現房+小戶型+總價低+地段不錯+古田四路+大社區。姐姐，此盤有沒有投資價值，四梯十戶有點糾結，看中了學區
回答：一般般，八九十平以下建議不要買
提問：新人首問！請房姐幫幫參考！急目前老公名下一套萬科金色家園88平米兩房，無貸款。我名下一套小房子賣了五十萬本人名下有一套即將拆遷公房不佔名額（有可能還建到江漢人家或者盛世江城不確定）兩人不上班不想背貸款。母親在友誼路做生意同住萬科金色家園現在有小孩萬科兩房不夠住想置換三房目前三種方案不知道如何選：1賣萬科加十萬買海山友誼城三房方便我媽做生意就是海山環境學校對小孩學習成長不好，另五十萬在六渡橋買個老破小投資2賣萬科買盛世江城三房學區房辦證加未滿兩年稅要205萬，剩下六七十萬資金買六渡橋舊房等拆遷3將萬科兩房改三房，手頭五十萬買老破小
回答：1.海山友誼城不建議買，房齡老，未來漲幅弱。小區只有2棟，沒有小區環境，自住不合適。
2.盛世江城可以買，但是需要配合淘筍，單價1.7左右入手更合適。不滿二的稅費可以通過2種方式免除，具體操作見知識星球內部分享。
3.萬科其實可以保留，未來還有空間。可以做分割出租，增加租金收入。
4.不鼓勵全款買房，不用槓桿，利潤無法放大。
5.六渡橋老破小，如果有拆遷內幕消息，可以買，如果不確定5短期內會不會拆遷，要做好5-10年不拆遷，也沒有接盤俠的準備。更好的方式是買個次新剛需戶型，租金低月供。
提問：房姐非剛需買剛需盤難嗎？
回答：難
提問：房姐好，父母有房子要給子女，子女手上都有房子，沒有購房名額，所有沒有買賣的可能。贈予的話，考慮到今後子女再次買賣會有20個點個稅，如果等父母百年後繼承的話，再次買賣有沒有這20個點的個稅。
回答：關於繼承和贈予。從選擇的好壞來看，贈予＞遺囑繼承＞繼承。贈予和繼承的稅費是一樣的，3%契稅，賣出20%個稅（滿五唯一免繳）。
但是繼承如果沒有遺囑，按照自然法定繼承分配，會非常複雜，過戶需要每個擁有繼承份額的人同意，並且滿五唯一按照所有份額人計算。即使有遺囑，原本擁有繼承權的親屬也容易鬧事，主事的人已死，後輩如果遇到圍攻獨木難支。
再者，如果是自然死亡的繼承，其實是非常不划算的。自然死亡基本要到80歲以上年齡，而69歲就已經不能貸款，這說明房產至少有10+年沒有貸款，並被凍結金融屬性，浪費了現金。父母的房產，在年齡過大之前，贈予給子女，子女繼續去貸款，才是合理分配。
但由於出售還有20%的個稅，所以贈予其實也不是最佳選擇。買賣才是。名下如果有全款房，可以操作抹房查後再買賣過戶。詳細操作見知識星球內部分享。
提問：新人首問，美麗的房姐，我杭州及老家四線城市各一套，杭州價值300W自住目前杭州還有一張房票，老家價值245W今年年底交房，目前已經掛出去賣了，手上子彈200+，我和老公都是做生意的，流動資金起碼要留80，接下來我應該怎麼投資房產才能使得最大化。對於你說的房產抵押貸款出來再投入房產炒房會不會冒風險就目前的樓市來說，我目前的想法是把老家房子賣了，然後加上手上的，可以杭州再入一套，然後去臨安買一套，臨安目前不限購，謝謝！另外，你是我你會怎麼投資？
回答：你好，思路正確，4線城市人口淨流出城市，房價升值缺乏動力，可以出手裂變。詳見知識星球內部資料分享《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》杭州現在並不便宜，投資策略是逢筍入，不少新盤價格倒掛都在5千以上，搶到可以無腦入。另外投資角度分析蕭山開元名都周邊、世紀城+餘杭科技城。投資標的需要根據個人情況來區別對待。目前沒有明顯低沽板塊。除了關注倒掛新盤外，二手推薦餘杭臨平星橋未來科技城、蕭山市北等，配合淘筍。可以開發老人票，做接力貸買入，不佔你房票，也可以首付3成，貸款30年。
臨安這地方三面環山，其實是個交通死角。我覺得更適合休閒度假養老。未來如果打造產業、科創，上強度地進行人流物流交換，恐怕不一定有優勢。臨安目前價格並不算筍。離未來科技城其實車程也有20公里以上了，開車半個小時以上。投資二線城市的主城區窪地板塊更有價值，武漢重慶瀋陽都是不錯的選擇，其中重慶和瀋陽二手房不限購，單價比臨安更低。
提問：對敲可以jlh給配偶嗎？能操作成功不？
回答：房交所能查真實婚姻，對敲給第三人可以，詳見知識星球內部資料《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！很多人在評論區給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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