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昨日（12月17日），西安發改委公示了2019年第28批（總104批）過審項目價格名單。8盤共2597套房源即將入市，其中毛坯項目5個，房源1002套，北二環、科技路這樣的核心地段再現改善類產品；裝修項目3個，房源1595套，未央湖遠洋、金科新項目攜手入市，免不了又是一場“價格戰”。
公示項目信息
公示項目位置
壹丨價格備案邏輯有點意思
昨日的公示量雖不算大，可背後的價格備案邏輯有點意思。
一、同樣都是兩年未推售，有的樓盤“零漲幅”，有的漲幅高達27%
北二環邊的中國鐵建·西派國際本次過審兩棟疊拼，總高6層，面積區間186-215㎡，價格20107-27999元/㎡，備案均價23336元/㎡，該樓盤上期同質產品備案還是在2017年12月7日（總第9批），兩次推售之間相隔兩年，但仍是“零漲幅”，有種房價回調至兩年前的錯愕感，但再看看400萬起步的總價，也就能理解了。
同樣間隔兩年多再次備案的樓盤還有曲江·國風世家，該盤本次一棟毛坯高層過審均價11445元/㎡，該盤上次備案是在2017年10月27日（總第三批），當時毛坯高層備案均價8985元/㎡。前後兩次備案，價格相差2460元/㎡，漲幅達27%。
可見目前價格備案還是遵循市場比較法和成本估算法雙指標，高端改善盤嚴限“天花板”，剛需盤則更貼近市場情況。
二、同一小區的小高、高層、超高層產品一個價
富力開遠城效果圖
土門超大體量改造項目——富力開遠城再次備案，三棟毛坯產品中包含一棟小高、一棟高層、一棟超高層，這三棟樓的備案價卻是清一色的17467元/㎡。
單論備案價格，的確不合邏輯。我們知道按科學的定價，小高、高層和超高層梯戶比不同，樓層不同，定價一定是有差異的，市場中絕大多數的小高層都要比高層貴。也許開遠城的備案價就是走手續的過程，後期通過折扣拉開成交價的梯度。
三、同一板塊備案價格一致，“價格戰”蓄勢待發
低密、改善是未央湖板塊近兩年在土拍市場中給我們留下的印象，如今，該板塊終於有項目入市了。
遠洋、金科在2019年6月便拿下未央湖板塊的建設用地，12月中旬，兩個項目一齊入市。
遠洋御山水效果圖
根據當時的土拍條件，遠洋御山水項目用地約100畝，容積率不大於3.26，當時以底價成交，無溢價，土地畝單價617萬元，樓面價約3065元/㎡。
公示價格中，遠洋御山水精裝高層備案價12052元/㎡，精裝洋房13852元/㎡。
金科博翠天宸
金科博翠天宸項目一期用地約176畝，容積率2.55-3.05，成交時也無溢價，畝單價582萬元，樓面價約2739元/㎡。此次首推5棟精裝高層，房源量高達1068套，備案均價12052元/㎡。
目前，遠洋御山水已經明確了首開時有不小的優惠，同一板塊、推貨量超千套的金科博翠天宸看來又有一場價格硬仗。
備案價格是樓面價的4倍左右，這是兩盤具備首開優惠的底牌。再回顧未央湖板塊的土拍，金茂、東原就沒這麼“走運”了。
2018年9月28日，中國金茂斬獲滻灞未央湖117畝居住用地，容積率1.2-1.5，摺合樓面價6621元/㎡；
2019年6月25日，東原通過司法拍賣摘得未央湖63畝住宅用地，溢價率105%，摺合樓面價7388元/㎡
這兩個早已摘地的項目，後期又會輸送怎麼樣的產品？備案價會是樓面價的幾倍？購房者的接受程度又會如何呢？
貳丨“高價地”輪番入市的2019年
2019年，西安土拍市場中最為顯著的特徵便是主城區供地明顯增加，基於此，主城區核心地段湧現出不少新盤，已經入市的主城新盤中，他們的備案價是樓面價的幾倍？
融創·東方宸院：2019年2月底拿地，地價成本8000元/㎡左右，其精裝高層備案價17000元/㎡左右，洋房22500元/㎡左右，大約是樓面價2-3倍；
富力開遠城：2019年1月底拿地，住宅樓面價不包含保障房和安置房約3700元/㎡左右，目前該高層備案價17500元/㎡左右，是樓面價的4.8倍之多；
正榮紫闕臺：2019年1月中旬拿地，樓面價不到7900元/㎡，小高備案價18624元/㎡，高層17359元/㎡，不考慮優惠的話，是樓面價的2.2倍左右；
中南君啟：與紫闕臺同時拿地，樓面價約8100元/㎡，其高層備案價18229元/㎡，同樣在不考慮優惠的前提下，該盤備案價是樓面價的2.25倍。
金輝江山銘著：金輝於2018年11月1日摘地，共用宗190畝，不含酒店和保障房配置樓面價約3500元/㎡，備案價是樓面價的4.5倍。
可見今年入市的新盤中，備案價少則是樓面價的2倍，多則達4倍以上。細心的朋友會發現，此時能夠降價促銷的樓盤，也多是這些新盤，土地成本價高，容積率受限等頂高房價，而“零漲幅”的限價的政策讓老盤和新盤間拉開差距，購房者自然會傾向性價比更優的老盤，於是便出現兩極分化市場，這些高價新盤市場接受度一般！
那這些新盤如何市場接受度會變高呢？要麼就是等它們變成了老盤，有更新的樓盤出來繼續拉昇價格，要麼就是打折促銷，接近老盤價格，消化多餘需求，顯然這是一個房企和購房者博奕的過程。
叄丨哪些地塊或在2020年入市？
那麼除了上述已經面市的樓盤，我們盤整了21宗在2019年成交的土地，不少地塊已有了實質性的進展，案名已經釋放，很大概率將在2020年先後入市。
從分佈區域來看，軟件新城與高新三期無疑是明年新盤密集湧現的區域；歷來缺貨的城南也將迎來新項目的補給，奧園、金輝，乃至於西安建工都將有新盤獻上，城南明年的角逐會十分激烈；除了綠城、華潤、綠地之外，招商、金地等也將在明年加入到港務區奧體版塊的建設中；老舊小區為主的紡織城板塊迎來了中海，區域人居環境會得到革新與突破嗎？
從地塊屬性來看，今年主城區成交的居住用地容積率普遍較低，多為2.8以下的偏改善類用地，幾宗城改用地的容積率也未超過3.5，整體來看，後期推出的產品有著良好的“改善”基因，這說明明年是改善盤集中推售的一年，競爭會很激烈。
價格方面，高新地產、招商蛇口在軟件新城的地塊樓面價均在萬元朝上，是區域、乃至全市土地市場的風向標，後期能做出怎樣的產品、備出怎樣的價格，必要經過市場考驗！
限購區域內，居住用地的樓面價普遍在6000-7000元/㎡，外圍區域4000-5000元/㎡。隨著開發週期的收尾，性價比極高的老盤賣一套少一套，明年市場中新盤的佔比無疑會越來越多，哪怕首開有大幅優惠，已經拔高的基礎價格能低到哪去？
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