晃眼又到2019年底了，總結一下今年的二手房行情走勢，真的就像在坐過山車。
二手房價格從農曆新年後的3月開始有一個突然的增幅，在年中又一路直下。
目前，成都二手房整體均價又跌回了年初的水平。
今年3月，開年過後，成都二手房的成交量開始急劇增加，4月初，我寫了一篇文章。文章判斷，成交量的持續上漲，或多或少還是會影響到房東或購房者預期。而作為購房者往往會優先考慮一些優質社區，我們預計這部分樓盤在市場初期會有漲價的勢頭。
市場的變化正如我們的判斷一樣，一些優質小區在開年來之後有了明顯的漲幅。在我們7月份的一篇推文中，佐證了這個觀點。
但是，好景並不長。成都二手房成交量在經歷短暫的成交高峰後，開始急速回落。
數據統計，成都二手房成交量從今年5月開始，已連續6個月下滑，成交價也持續下滑。我把這個階段認定為二手房價格去泡沫的階段。
年底買二手房能抄底嗎？
從去年的市場規律來看，抄底階段，大概是從2018年12月-2019年2月（大年之前） 這個時間節點內買進二手房的人。
首先，這個現象符合社會活動規律。
年底，個別賣家賣房心態迫切，往往是讓利最高的階段，這時候砍價相對容易。
還有一個現象是，年底的二手房掛牌量會銳減，不著急賣房的基本上來年看市場行情。這時候二手房存量基本上只降不增。從鏈家網的二手房掛牌量可以看出，近期的掛牌總量是逐漸減少的趨勢。
△鏈家二手房掛牌量11月初接近13萬套，目前回落到12萬套左右
大年之後，會新生大量的購房需求，大量購房者看房，會影響房東的預期，讓利空間變少。
所以，房價和交易量的變化一定程度上會受到社會活動規律的影響。
其次，是新房市場的競爭關係。
我把新房和二手房的競爭關係分兩點來看。
1、新房和二手房的成交佔比
下圖是2017-2019年成都新房和二手房成交佔比情況：
圖源：四川知道
2019年1-11月份累計成交了二手房約989萬平米，共計約10.5萬套，已經高於2018年全年的成交量。其中2018年全年二手房成交9.37萬套。
在新房端口，2019年1-11月累計成交了新房約1780萬平米，共計約15萬套，套均面積約118.6㎡。其中2018年全年累計成交新房約2442萬平米，21.1萬套，套均面積約115.6㎡。
從上圖的成交規律可以看出，近幾年，成都新房的成交量和二手房成交量呈現出了反比的關係。
新房供應量大，二手房成交量低；新房供應量少，二手房成交量高。
從近兩年成都新房的供應節奏來看，年底都是開發商大量甩貨回款的階段，包括大量神盤也在這個階段上市，這時候大部分購房者都會選擇新盤。
年初，開發商推盤節奏放緩，新房市場無法滿足購房需求時，二手房的購買量會逐漸上升。
2、新房整體供應規模的縮水
從上圖表中，近三年成都二手房交易規模來看，成交總量是呈不斷上升趨勢的，而新房的成交套數卻呈逐漸下滑趨勢。
新房整體供應規模縮水，加上低價地樓盤耗完，高價地的供應占比越來越高，大戶型為主，供應套數相應就會更少。明年，剛性需求被擠壓至二手房的現象會越來越明顯。
這幾種情況疊加，也就造成了年底二手房關注低，價格降幅明顯，年初開始反彈的現象。從購買二手房的角度來看，我是建議購房者在年底前購入二手房比較靠譜。
當然，以上的分析都是立足在購房者政策沒有變化的穩定市場中。
但是在2019年12月4日，成都購房資格區域有了重新認定。
製圖：想住成都
從全新的資格認定來看，
天府新區無疑成了最大的受益區域。從單獨限購，變成了高新區、五城區可以買入的區域。毫無疑問，天府新區將湧入更多的購房者，這其中包括無力承擔高新南區高房價的剛需人群，尤其是總價需求在150萬以內，天府新區或將成為最佳承接區域。
另一方面，在過去兩年裡，天府新區嚴格的限價政策，區域內大部分新盤價格優勢大，對購房者的吸引力也更強。
第三點，對於天府新區的個別頂級資源型樓盤。比如麓湖，獨一無二的產品和地段，東鑫苑佔有的湖居資源，中海天府裡所在的核心CBD。此類資源型樓盤的居住價值和關注度也很高。
△成都科學城 圖源：天府發佈
高新區成了“只出不進”的區域
高新區購房資質的調整，確實是給了一些“被鎖住”的剛需購房者逃離的機會。但是在中高端市場，高新區的地位還是很難撼動，尤其是發展成熟金融城和大源片區。新川片區就沒那麼舒服了，如果配套水平長期提不上來，很容易被天府新區搶走機會。
另外，高新區的學區優勢相較於青羊、錦江並不突出，但是幾個熱門小學的學區房，價格卻高得離譜，不排除這部分看重學區優勢的家長，會流向青羊區和錦江區。
最大的利空或是雙流華府和怡心湖
雙流華府和怡心湖版塊的功能，更多的是服務想買進城南，卻沒有天府新區購房資格的人群。
所以，在過去一段時間內，兩個版塊的價格預期較高，長期被購房者扣上“宇宙流”的帽子。現在的怡心湖和華府版塊的新房價格相較於天府新區沒有任何優勢，如此一來，勢必會流失大量購房人群。
據我瞭解，華府和怡心湖片區的幾個高價盤均已經引入了渠道銷售。
總結來看：
購買二手房需要謹慎雙流的怡心湖和華府版塊。另外，想要購買高新區二手房的購房者，我也建議穩一穩。
對於天府新區而言，我預計年底這段時間，天府新區不管是新房還是二手房都會出現一波成交小高潮，二手房的溢價空間肯定會減少，但切勿盲目追高。
年底這一波新房的供應潮中，華熙528錦都拿到了預售，首創天璽68也傳出了預售的消息。11區搖號突然增加到13區，中籤率會大幅下降，我建議購房者有兩手打算。搖不中這些神盤，最好有立馬可以下定的二手房。
最後，此文並非在鼓吹二手房市場。只是結合了市場規律以及我個人一些小經驗給出的建議。請大家理性看待，同時也要有自己判斷。
如果有不同的觀點，也歡迎留言區發表見解。
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