最近總有客戶詢問，轉讓土地怎麼交稅？怎麼開票？下面通過對相關的法規進行整理，讓您快速掌握土地轉讓的涉稅處理。

一、轉讓土地需要繳納增值稅

（一）增值稅計算規則：

在土地轉讓的過程中，不同身份的納稅人，採用的增值稅計算方法各不相同，具體如下：

1、一般納稅人

（1）轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用一般計稅方法，取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。也可以選擇適用差額徵稅，即以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

（2）轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，則只能採用一般計稅方法，不能減去土地使用權原價的差額扣除，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

（3）採用一般計稅方法的，納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額，按照5%的預徵率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

2、小規模納稅人

（1）轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇按3%的徵收率全額計稅，也可以選擇採用差額計稅，即以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

（2）轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，只能適用3%的徵收率全額計稅。

政策依據：財稅（2016）36號《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》附件1第十五條增值稅稅率、財稅（2016）36號《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》附件2第八條銷售不動產、財稅（2016）47號 《財政部 國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》三、其他政策（二）。

二、差額計稅扣稅憑證要求

1、納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

合法有效憑證是指：

（1）稅務部門監製的發票。

（2）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

（3）國家稅務總局規定的其他憑證。

政策依據：財稅（2016）36號《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》附件2 第八條

2、如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。

以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應納稅額：

（1）2016年4月30日及以前繳納契稅的

增值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業稅）］÷（1+5%）×5%

（2）2016年5月1日及以後繳納契稅的

增值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）］×5%

政策依據：《國家稅務總局關於納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》國家稅務總局公告2016年第73號

三、轉讓土地如何開票

1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的土地使用權，適用一般計稅方法計稅的以及一般納稅人銷售其2016年5月1日後取得土地使用權，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

在此情況下，發票應按照全部價款和價外費用之和全額，按照9%稅率開具專用發票。

2. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的土地使用權，選擇簡易計稅方法以及小規模納稅人銷售其取得土地使用權，以全部收入減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額，按照5%的徵收率向不動產所在地的主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地的主管國稅機關進行納稅申報。

在此情況下，發票如何開具呢？目前實務中稅務部門觀點有兩種：

個人的觀點比較認同安徽及江西等稅務機關的做法，根據財稅〔2016〕47號規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。該情況屬於正常開票的差額項目，因此應該按取得的全部價款和價外費用開具增值稅專用發票。

3. 小規模納稅人銷售其2016年5月1日後取得土地使用權，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

在此情況下，發票應按照全部價款和價外費用之和全額，按照3%稅率開具專用發票。

四、轉讓土地需要繳納的其他稅費

（一）城市維護建設稅和教育費附加

以上述增值稅額為計稅依據，分別按照5%（納稅人在縣城、鎮的）和3%的稅率徵收城市維護建設稅和教育費附加。

（二）土地增值稅　

根據《土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權的行為，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額後的餘額為土地增值額，按照累進稅率徵收土地增值稅。　

這裡的法定的扣除額包括：　　

（1）取得土地使用權所支付的金額：

①以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；

②以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金；

③以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

（2）與轉讓土地使用權相關的稅金：指在轉讓土地使用權時繳納的城市維護建設稅，教育費附加、印花稅也可視同稅金扣除。　　

土地增值稅採取四級超率累進稅率，具體標準如下：　

（三）企業所得稅

按新企業所得稅法規定，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價、增值稅、城市維護建設稅和教育費附加和土地增值稅後的餘額為應納稅所得額，按照25%的稅率徵收企業所得稅。

（四）印花稅　

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，土地使用權轉讓合同屬於產權轉移書據，以合用中的金額為計稅依據，按5‰的稅率徵收印花稅。

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