寫在前面

他從事過“工農商學兵”幾乎所有職業，做過戰地記者和“貓耳洞”作家。於1992年創建今典集團，以今典花園、空間蒙太奇、蘋果社區等一系列地產項目聞名業界。2007年，他轉型文旅，創建的紅樹林度假世界已成為中國領先的度假目的地品牌。他還創建了中國第一家民營非企業公益性美術館——今日美術館；並大力推動中國數字電影放映發展，被亞太影展授予“數字放映傑出成就獎”。

中房報記者 唐珊珊 | 北京報道

在張寶全的朋友圈裡，有剛完成的畫作和新習的書法，有對喜歡的電影的感悟，有與戰友聚會時的歡唱，也有柿子林夏末的荷塘，卻鮮少有和商業相關的信息。

在“92派”地產人中，張寶全一直是個另類的存在，做過木匠，當過兵，曾是榮獲二等功的戰地記者，在一次偶然的機會接觸到電影后，這個年輕人便認定電影將是自己的終身事業，轉業後的他報考了電影學院，成為著名導演謝飛的學生，通往電影人生的道路似乎就這樣開始了。然而，當他的第一部電影因缺錢而被迫停機的時候，他意識到，夢想終究需要金錢來支撐。於是他毅然下海，去過改革開放之初的深圳，也曾從海南樓市泡沫中逃生，最終他闖入地產界成立了今典集團。從今典花園、空間蒙太奇到後來名噪一時的蘋果社區、二十二院街，這個身上有著太多身份的人終於在那拔地而起的高樓中找到了屬於自己的位置。

然而2000年與亞龍灣的一場邂逅，卻意外的將他深藏心中多年的夢想重新點燃，那一刻，他知道：他的未來，事業的未來，生活的未來，都將以紅樹林的模樣重生在海南。在淡出地產江湖的十年裡，他創辦了中國第一家民營非企業公益性美術館——今日美術館，創建了中國領先的度假目的地綜合體品牌——紅樹林，並研發出中國第一款數字電影放映機蒙太奇-V8和全球規模最大的數字放映遠程安全管理系統UCS-NOC，這個有著一顆稚童之心的傳奇商人正帶著他的紅樹林推動起一場全新的生活方式革命。

海棠灣紅樹林度假酒店-別墅。

“蘋果社區”一炮走紅

在與張寶全的對話中，他提到最多的是“選擇”和“創新”，“選擇”讓他從小木匠變成戰地記者、導演、開發商，而“創新”則讓他的每一次選擇都成為最正確的決定。

相比以往，選擇進入地產界的過程卻顯得並不那麼順利。1992年，35歲的張寶全為了籌集50萬元的電影資金，毅然選擇南下，在短暫的停留後，他意識到彼時人潮蜂湧的深圳已經沒有屬於他的機會。但那次南下卻讓他看到了“房地產熱”，於是便動了做房地產的心思。1993年，張寶全回到北京，籌劃啟動了自己的第一個項目。

然而事情進展的並不順利。在當時如果沒有北京房地產開發資質，就必須和“本地有開發權的公司”聯合開發，而張寶全合作的那家公司在項目投資了近2000萬元，馬上就要立項的時候，突然撕毀合同，一夜之間所有辛苦付諸流水。然而禍不單行，就在此後不久，張寶全遭遇了第二次毀約，這讓年輕的張寶全第一次領教到市場不可預測的風險，也意識到如果要做房地產，就必須自己獨立成立有房地產開發資質的公司。

1995年3月北京安地房地產開發有限公司成立，兩年後，他的第一個作品“今典花園”上市。如何打響在房地產市場的第一槍？張寶全決定在項目設計上“創新”，這也讓他的繪畫藝術特長有了用武之地。1997年的商品房，大多還只停留在簡單實用的“灰土方”設計形態上，而“今典花園”卻別出心裁的採用了“空間蒙太奇”設計手法，不僅增加了大開間設計，而且減少了傳統戶型中的承重牆數量，使業主可以根據自己意願隨意改動戶型空間，這一創新設計不僅為“今典集團”贏得了市場認可，也為張寶全賺得了第一桶金。

如果說“今典花園”是一次產品設計上的勝利，那麼2004年面世的“蘋果社區”則無疑是一次營銷上的勝利。蘋果社區是今典集團的第三個地產項目，但是直至開盤前幾日，項目案名仍未有著落，就在大家幾乎要放棄選擇時，張寶全卻靈光乍現，決定舉辦一場向“全社會徵集案名”的活動，這次全民參與互動的活動瞬間引爆了市場，數以千計的年輕人寄來了自己想出的案名，並緊張的等待結果。在經過數輪評選後，“蘋果PINGO”從數萬個徵集到的案名中脫穎而出，這一名字也成為今典集團的代表作品案名。這場“全民徵名活動”不僅成為樓盤營銷史上的經典案例，也使“蘋果社區”未入市便獲得了市場巨大的關注度，張寶全的“創新”再次創造了奇蹟。

前衛、藝術、文化，這些個性鮮明的作品背後無不折射著張寶全強烈的個人色彩，也逐漸成為今典集團地產項目的標誌性風格。此後，二十二院街的誕生無疑將這種帶著超前藝術文化氣質的設計風格推向新的高潮。2007年，一條獨特的商業街區的誕生打破了傳統商業地產模式，在北京CBD核心商業圈，國貿東南600米，朝陽區百子灣路32號蘋果社區旁，張寶全勾畫出了一條融合了美術館、精品畫廊、藝術家工作室、文化創意產品展示交易、藝術品拍賣、藝術傳媒、餐飲等多類別業態的文化創意街區。

北京二十二院街藝術區。

“不讓蘋果街區進入傳統集中商業模式。”在張寶全的構想中，未來的蘋果街區中將有四條呈雙曲線狀分部的商業街，使得600多個商鋪全部朝街，面積均為80-100平方米，所有的鋪面都可以蒙太奇式自由組合為200-3000平方米，西側是四廳電影院和小劇場，東側是今日美術館，地下一層為超市，潛水俱樂部在傳媒大廈中。這一創新的設計，將為經營投資者帶來更大的靈活性，而其“鋪鋪朝街”獨特形態，也使人在逛街時便可以完成買賣，形成人與空間的自然親密感。這一設計打破了當時以西方商業建築形態MALL為主流的集中商業模式，為商業地產帶來全新的格局，至今，這裡仍然是年輕人喜愛的聚集地。

今日美術館。

無論是蒙太奇設計的今典花園，還是前衛的蘋果社區，抑或藝術商業兼容的二十二院街，1992年到2008年，無疑是張寶全作為傳統地產開發商最為高光的時刻。“當年蘋果社區進駐百子灣板塊、蘋果派進駐朝陽北路板塊的時候，區域內的開發商都如坐針氈，因為蘋果的設計總是能贏得購房者更多的青睞。”一位開發商曾這樣形容。

十年打磨“紅樹林”

三亞灣紅樹林度假世界-全景。

“如果當時繼續將蘋果社區、蘋果街區做下去，今天會是怎樣？”

“如果當時把200億全部投在房地產，現在可能會賺取更多利潤，很多人都曾問我後不後悔，其實我覺得雖然錯失了房地產領域的豐厚利潤，但我們卻用這十年的時間獲得了一個未來。對於企業家來說，創新精神非常重要，創新的本質是對未來價值的發現。當年我們做紅樹林時沒有人看好它，但是現在，隨著人們生活方式和消費水平的改變，紅樹林的價值已經逐漸體現，政府也越來越多的重視，很多地方政府都來找我們合作。”在張寶全看來，用十年的時間換取一個未來比房地產短期帶來的豐厚利潤更為划算。

當年的海灘一夢，讓這個已經在房地產領域獲得成功的企業家看到了地產的另一種可能，在張寶全看來：紅樹林和房地產是不同的。房地產是賣房，而紅樹林是賣生活方式，在這裡有時尚、藝術、休閒、文化、娛樂、購物，生活是另外一種狀態；另外，房地產需要依靠周邊配套而建，而紅樹林是改變周邊，改變城市，甚至於改變一個更大的區域。

“很多經歷過海南地產泡沫的人，都對海南這個地方心存忌憚，你也是那場泡沫的親歷者，是什麼原因讓你選擇重回海南？”面對記者的疑問，張寶全略微思索道：“海南對於我來說是夢想開始的地方，也是夢想實現的地方。1992年第一次見到亞龍灣的海時，我就被震驚了，那個畫面至今仍在我的腦海裡。2002年正好有一個機會，我就自然而然的回到亞龍灣，買下了亞龍灣紅樹林酒店那塊地。

當時決定拿下那塊地並非一時衝動，最重要的原因是我覺得未來企業的核心競爭力就是要投資優勢資源，就像中國製造業那樣，有很多吸引人的東西。而海南這個地方，它有著獨一無二的自然資源：氣候、海岸、陽光、白雲加綠樹，買下地就等於買下了這裡的資源。雖然我的愛好和自身素質都傾向於藝術，但商業有商業的規律，我最大的特點是能把商業和藝術分得很清。”

2003年，第一個紅樹林項目在海南三亞開工，當時紅樹林的定位還未成型，今典集團也還是一家地產商，而彼時的萬科、順馳們正在百億賽道上加碼競跑。2008年，張寶全又陸續拿下了三亞灣和海棠灣兩塊地，此時的他已經萌生了向度假地產全面轉型的想法。

2009年，今典集團在張寶全的帶領下全面向度假地產轉型。說起當年的這個決定，他回憶道：“2009年應該是中國房地產的一個拐點，當時的中國房地產私有化率已經達到75%，全世界房地產私有化率不到60%，也就是說戶均0.6套。中國現在當下戶均0.75套。儘管當時我們的傳統行業還在北京，但我一直在想房地產開發這種模式還能夠堅持多久或者能維持多久？

後來的一件事也堅定了我們轉型的決心，2009年時，我們給無錫新城做諮詢規劃。當時在做這個項目的過程中，我們發現一座城的核心資源是這個城市的自然資源和人文資源。2007年時，滬寧線一帶城市的製造業非常發達，人均收入已經到了7000美金，但對於當時的無錫而言，硬性經濟儘管現在很好，但從未來發展來看，軟性經濟才是這座城市的根本優勢。在跟無錫溝通後不久，2008年金融危機到來，無錫的製造業瞬間下滑。

這件事也給了我很大的啟發，讓我意識到中國前30年是硬性經濟的發展，而後30年應是軟性經濟的發展，其實就是進入文化消費和生活方式的階段。而紅樹林要做的正是為人們提供全新的生活方式。”

海棠灣紅樹林度假酒店-全景。

如今的紅樹林經過十年的打磨，已然進入了4.0時代，它所營造的“商業空間”、“生活空間”、“1+X度假生活方式”已經成為文旅行業中的標杆產品，在這裡，張寶全所摯愛的電影、繪畫、音樂、書屋、美食、藝術等都被接入紅樹林，未來紅樹林還將接入更多的資源，它就像一個可以無限擴容的內存，隨著新的資源的不斷接入而不斷迭代煥新。這個“大膽又浪漫的創新者”最終用十年的時間證明了自己當初的選擇。

度過最艱難時刻 理想迎來轉機

追求理想的路並非一帆風順，紅樹林的也在經濟寒潮中遭遇挑戰。2018年，對於張寶全來說，紅樹林經歷了最為寒冷的時刻，甚至讓他一度懷疑理想。還好，一切都過去了。

“去年可能是紅樹林最艱難的一年，金融調控帶來的資金流動性困境，讓一向懷揣理想奔跑的紅樹林被資本狠狠地絆了一跤。這也讓我第一次開始認真審視紅樹林存在的問題。因為太過理想化，紅樹林的很多項目我們都是自持，比如：三亞灣當初拍賣是可以100%銷售的，但我們只賣了15%。青島紅樹林80萬平方米，也是可以銷售的，我們也沒有賣。這些重資產的持有造成了資金流動性困難，一旦像去年那樣金融政策發生變化，問題便全部暴露出來。談到過去一年的經歷，張寶全仍心有餘悸。

青島紅樹林度假世界。

喝了一口咖啡，他沉思片刻後講道：“雖然我知道風險已過，但這次風險也讓我意識到紅樹林到了新的轉折點。以前我只專注產品和商業模式，但沒有意識到這種重資產模式，如果沒有強大的資本平臺支撐，那麼這個商業模式等於只有一條腿，是無法保持平衡的，這也是去年會出現問題的原因。所以從去年到現在，我開始把精力轉向資本和運營。下一步紅樹林將通過資本的力量重新整合，提升運營、提升效率，完成從產品型到商業模式型的轉變。明年，品牌輸出會成為紅樹林的工作重點，這也將是紅樹林發展過程中的一個重要里程碑。”

“去年最危機的時刻，你怕嗎？”

“怕，如果去年沒有扛過去，我就是最窮的老闆。因為我們沒有做任何風險隔離，我名下除了公司股權沒有任何資產。”說完，他笑了起來。

“但也是在那時，我才知道原來有那麼多人看好紅樹林，在我最難的時候，來找我合作。”言罷，那張微黑的臉上露出少年般的驕傲神情，一瞬間，很難想象眼前的人已過花甲之年，也很難想象，在他的青春歲月裡曾有過戰火，有過電影，有過海南泡沫、也有過樓市掘金。

“在你身上一直有著很多身份，木匠、戰地記者、貓耳洞作家、導演、開發商......這些身份哪一個是你最喜歡的？”

“其實很難說喜歡哪一個，因為今天的結果是所有過往經歷的體現。現在的我應該說是個生活家可能更貼切一點，是個生活方式提供商。生活方式涉及方方面面，包含藝術、設計、文學、電影，而我過往的經歷，恰好可以在這個領域得到整合，成為我的獨特優勢。”

在張寶全看來，正是這些機緣巧合的經歷和對愛好的堅持才成就瞭如今的他，才有了今天的紅樹林。

如果沒有一手過硬的木工手藝，他便不會在那個秋日的下午去武裝部部長家修地板，也不會遇見那個推薦他入伍的人；如果不是當兵，他可能也不會有機會拿起那臺放映機，從此開始與電影的不解之緣；如果不是因為那部自己編導的電視劇，他便不會結識王秋楊，也就不會來到北京，也就沒有了日後的今典花園、蘋果社區；如果不是因為拍電影差了那50萬元，他便不會毅然辭去工作走向1992年的海南，如果不是在亞龍灣的驚鴻一瞥，也就沒有了如今這美麗的紅樹林。

有人說錯失樓市黃金十年的張寶全是失敗的，其實換一個角度看張寶全也是幸運的。在如今動輒千億規模的房地產商，有人負重狂奔，有人落敗離去，有幾人能如此從容的溫一壺新鮮牛奶，摘一盤柿子笑談理想

亞龍灣紅樹林度假酒店-海天一色大堂。

回頭望向來時路，這個南方小城走出的貧苦少年，人生中的每次轉折都與那個時代密不可分，而他的每一次選擇也都引領他離自己最初的夢想更近一步。如今的他，更多的時間會呆在這個遠離喧囂的柿子林，在這裡，他可以靜心作畫、工作、寫字、研究電影，生活回到最本真的模樣。談到工作，他笑言自己現在做的工作是“販賣生活”。“工作就是為了更好的生活，作為給別人提供美好生活的開發商，如果自己都不懂生活，那麼怎麼給別人提供美好生活。”

商業·對話

70年

中國房地產報：2009年你決定全面轉型，離開了當時一片繁榮的傳統地產行業，有後悔過當初的選嗎？

張寶全：我不是一個好商人，一個好商人追求的是利益最大化，而我好像不是。如果2009年那會兒，我把200億元繼續投資蘋果社區這樣的項目，現在口袋裡會有很多現金，但是我還是選擇做了紅樹林，這大概是性格使然。

中國房地產報：在藝術家、投資人，戰地記者，作家，開發商等等，就是這些身份中，你比較喜歡哪個身份？

張寶全：其實很難說喜歡哪一個，因為今天的結果，是過去所有經歷和經驗的體現。現在的我可能更像一個生活方式的製造商。我覺得非常幸運的是，現在我們所做的生活方式產業，可以將藝術、電影、文化都整合在這個產業中，而我過往的那些經歷和經驗就成為了我的優勢。

中國房地產報：你認為什麼是真正的創新？

張寶全：這個行業的最大競爭力是創新，而創新的本質是對未來價值的發現。現在有很多新的事物和新的形態出現，但對於誰是真正的創新，其實並沒有一個判斷的標準。我認為創新的標準不是看其之前是否存在，而是看它在未來是否有價值。

中國房地產報：你怎麼看今典集團的重要發展節點？

張寶全：今典集團從1992年成立至今，其實經歷了兩個階段：一是1992年到2009年，這個階段可以稱之為時勢造英雄。改革開放之初，中國的房地產還沒有完全市場化，大家都不懂，我們站在同一起跑線上，我們是時代的受益者；第二個階段是2009年到2018年，2005年時我們開始做電影，2009年開始二次創業創始了紅樹林。明年我們要開始進入下一個階段，文化品牌輸出，將我們的1+X影院和紅樹林全面產業化。

中國房地產報：房地產行業所處的政策環境日漸趨緊，很多民營企業也走到了面臨轉型的關鍵時刻，你有什麼想對他們說？

張寶全：現在轉型對於地產企業來說很艱難，如果決定轉型，首先要創新，但是創新要看清它是未來價值還是眼前價值，要明確自己的目的；第二，轉型之前要看自己有多少優勢，有多少資源，並不是僅僅因為看好它的未來就去做；第三，要有好的運營管理團隊，很多企業在轉型時最容易犯的錯就是穿新鞋走老路。