艮北新城又要漲價了？
近日，時刻關注杭州樓市的老必看到一條新聞，近期艮北新城又將推出一宗涉宅用地，預計於11月掛牌。
牛田單元R21-06地塊信息一覽表（以掛牌文件為準）
重點來了，該地塊限精裝均價4240（含精裝4000），按目前杭州通用成本公式，即便是底價成交，毛坯成本也近3萬3，而將來的毛坯價被死死限制在38400，況且賣一塊少一塊的艮北寶地又怎麼會底價成交呢。
艮北新城一直是限價的“重度受害者”，與一路之隔的城東新城一直存在著超6000價差。而目前艮北核心區的當紅熱盤越秀招商雲悅灣售價也不過才40200（參考前期均價），可謂是給城東購房者一個大大的限價紅利。
眼看艮北新城“漲價在即”，正好聽說雲悅灣預計11月底會有新房源加推，老必決定前往售樓處一探究竟。
PART1 | 區位規劃
雲悅灣位於艮北新城核心區，緊鄰地鐵1號線七堡站地鐵口，“萬人搖”紅盤楊柳郡正對面，距錢江新城2.0約800米，距錢塘江岸約1.5公里。距武林廣場和萬象城都僅有6站地鐵。
雲悅灣區位圖
今年有三個項目，為本就位置優越的艮北新城帶來質的飛躍。
一、阻隔了艮北與城東新城的屏障——滬杭甬高速公路，即將整體抬升。高速一旦抬升為高架，城東新城的同協路、新塘路兩條主幹道就可以直通艮北，城東新城與艮北新城就完成了事實上的無縫融合。此後，城東新城與艮北新城之間超過6千的價差，還好意思存在嗎？
滬杭甬高速公路抬升工程
二、堪稱“史詩級”的江河匯流區85萬方超級綜合體，以總價132.6億元被新鴻基&平安競得。
未來江河匯流區將打造“無縫城市”，或將有杭州首個IFC（國際金融中心）、巨型摩天輪、步行景觀橋、激光水幕秀等各式各樣的建築地標。對標的是上海外灘、倫敦金絲雀碼頭，建成後將成為杭州的全新名片。
三、9月底，錢塘江畔總投資53億元、總面積達33萬平方米的“連堡豐城”項目正式開工，這標誌著錢江新城二期正式開建。拋開標誌性意義，從連堡豐城這一項目本身看，也是極具想象力、創造力。約46個標準足球場的地下“隱形城市”，將御道、五堡、六堡和七堡老街四個地鐵站貫穿，簡直是“流浪地球”中地下城的真實復原。
作為錢江新城二期“灣區之芯”擴容區板塊，艮北新城一直享受著“大灣區”帶來的紅利，堪稱杭州樓市的“流量擔當”。隨著錢江新城2.0的建設，艮北未來的價值不可估量。
PART2 | 樓盤特色
作為改善大盤，雲悅灣二期33%的綠化率、僅1.66的容積率、最大超過80米的樓間距、3.1米層高、2梯2戶，4.5米全架空設計等硬指標堪稱豪華。
樓盤佈局因地制宜，成組成團；樓棟南低北高，錯落有致；立面採用石材幹掛+鋁板，造型現代簡潔，美觀大氣；雖非景觀樓盤，但核心景觀帶疊加單元綠化，居住指標上佳。
雲悅灣景觀效果圖
雲悅灣採用了地下車庫→入戶大堂→電梯入戶形式，儀式感滿滿，2梯2戶的設計讓每戶業主都有5平米入戶空間。入戶門處還專門設計了入戶掛鉤，便於開門時懸掛購物袋、手提包，而且將房門開到頂，顯得空間開闊大氣，又利於傢俱搬運。細節貼心，盡顯豪宅的質感。
雲悅灣入戶大堂效果圖
小區內部有650米的沐光跑道，12000㎡的雙中央花園，更驚喜的還有約2000方的下沉式會所，會所內有9米挑高的室內籃球/羽毛球場、室內恆溫泳池、三合一運動室（瑜伽室、普拉提室、健身室）等配套設施。
下沉式會所實景
下沉式會所實景
值得一提的是雲悅灣一、二期之間有一條直通小區地下商業街區綠廊步行道，通過這裡可以直接進入地鐵站。這一步道是艮北新城的創新規劃，是杭州市僅有兩例建設部獲獎“公交社區+慢行系統”規劃方案作品之一。
雲悅灣綠廊效果圖
步道連綴綠化景觀、園林小品、社區商業以及公共交通的節點，甚至基本實現整個區域的人車分流，建成之後或將成為杭州城東網紅打卡地標。
將於11月加推的14#、21#、22#，就直面這一片林蔭綠道，雲悅灣的業主在自家的陽臺和窗口就能欣賞這一美景。
PART3 | 戶型點評
本次加推的14# 21# 22#樓，有123-145㎡四種戶型，具體面積及分佈如下圖
我們下面來看看B1/C兩個主力戶型
B1戶型是中間套，標準的四葉草戶型，四個房間環繞在客餐廳的四周；戶型方正、南北通透，根據一期業主的反饋，玄關優化做了後退設計，客餐廳更加敞亮。主臥隱私性較好，帶獨立衣帽間，但面積較小。若要挑缺點吧，就只有居寢功能分區一般，沒做到動靜分離。
C戶型是邊套戶型，戶型方正，南北通透，進門玄關設置，客廳有超6米寬的大飄窗，三個臥室朝南。兩房雙陽臺，一房帶飄窗，房間尺度適宜，餐客廳一體帶大飄窗臺，尺度寬裕，景觀視線良好，功能分區及動線非常合理，動靜分離。
總結來看，兩個戶型都屬於沒有硬傷的好戶型，至於選擇哪一個，就看購房者自己的偏好和預算了。
PART4 | 周邊配套
雲悅灣周邊配套
交通： 地鐵1號線七堡站上蓋，地鐵出口直通小區；滬杭甬高速公路抬升後，新塘路直通錢江新城就更快了
地鐵七堡站就在小區門口
商業：小區自帶約8千方底商，對面楊柳郡好街已開業，隔壁招商的7.6萬方商業綜合體花園城已簽約盒馬鮮生、幸福藍海國際影城等。
在建綜合體花園城
休閒：小區附近李寧體育公園預計將於2021年底竣工
李寧體育公園效果圖
醫療：規劃三甲醫院（基本確定為市一醫院）
學校：附近的澎雅幼兒園、澎雅小學已在使用，在建採荷實驗中學（私立）
澎雅幼兒園實景圖
澎雅小學實景圖
總體看來，佔據了艮北核心區的雲悅灣，配套還是非常完善的，唯一的不足是教育方面稍弱了，但這也是整個城東的通病。
PART5 | 周邊二手房價
附近二手房離雲悅灣最近的楊柳郡掛牌近5萬，但楊柳郡更偏剛需，舒適性不如雲悅灣。
鏈家上的掛牌價
離地鐵口更遠些的次新小區交通曉時代、招商雍華府，也都在4萬多。
PART6 | 總結建議
石材幹掛+鋁板的外立面，低容積率、高綠化率的舒適性，純改善的戶型，小區自帶室內泳池、籃球場、健身房等配套都能滿足改善購房者挑剔的目光。
艮北核心區的位置，地鐵、綜合體、醫院、公園等配套都不錯，高速、高架、地鐵、高鐵都近在咫尺，卻又保持了恰到好處的距離。
從老必跑盤的體驗看，雲悅灣堪稱各方面都很均衡的“三好學生”。
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