“綠地接手上海董家渡地塊後，準備怎麼幹？”
早在今年2月14日，綠地花了121億元，從中民投手裡接過這個地王項目時，在大眾眼中，這還是一道備受關注的無解題。
不過才過去了9個月，綠地集團董事長、總裁張玉良在北京舉行的綠地外灘中心交流會上，就曬出了整體推進成果單，並兩次上臺，面向臺下眾多保險信託等金融類公司，來了兩段招商推介演說。這也是董家渡項目，在今年5月份定名為“綠地外灘中心”後，首次在京城亮相。
綠地外灘中心營銷負責人朱臻斌介紹，這是綠地今年規模最大、體量最大的一個項目。總裁張玉良對項目也頗為重視，幾乎每隔一段時間就要親自去看一看，至今已往項目跑了多達8次。這種“親力親為”的密集度，在其他項目上，很是少見。
張玉良自己也提到，對項目的“牽掛”，導致他時常睡不好覺。
上海外灘最後一塊整體開發的綜合地塊，張玉良要做什麼？怎麼做？終極目標是什麼？
綠地集團董事長、總裁張玉良
01 綠地速度
先來感受一下名不虛傳的“綠地速度”：
1、項目坐落於中山南二路與董家渡路交匯處。總建築面積120萬平方米，其中包括46萬平方米超高層地標及高端企業總部辦公樓，17萬平方米大型商業中心，4.2萬平方米超七星酒店，12萬平方米高端住宅，5萬平方米的公共綠化。
2、共投資800億元，可售部分包括辦公樓和住宅，貨值約500億元；商業和酒店為自持部分。
3、截至目前，7棟辦公樓全部封頂，現已進入內部裝修階段。其中，今年底預計3棟樓交付使用，其餘4棟明年一季度交付。目前招商已啟動，主要面向金融界龍頭企業。
按照張玉良的說法，辦公樓可租可售或部分買部分租，形式多樣，不拘一格。
但其實從投資回報率來算的話，基本還是整棟售賣，因為按照租金回報率算，如達不到7%回報率，租並不合適。而目前上海租金回報率約4%。
從目前實際情況看，也都是意向購買的企業。今年7月25日，人保集團率先意向買下總部辦公樓的A1和A2棟，據營銷部人員透露，其他部分企業也已有意向購買，正在談。
4、高端住宅海珀系，共600套，每套價格約15萬元，面積100—600㎡。預計今年底或明年初推向市場。
從上述信息看，綠地外灘中心沉澱著約800億元的資金成本，這表明，除售賣部分貨值（辦公樓和住宅）儘快賣出能填平一大部分成本外，其餘則需要持有部分慢慢迴流現金，才能覆蓋成本。
而從項目時間表看，張玉良的確也保持了這樣的節奏：此次交流會上，售賣部分產品他給出的交付時間基本都是在明年一季度之前。
“有些樓棟每週一層，進度很快。”張玉良說。
這或許是最理想的平衡資金的方法，即辦公樓和住宅儘快搞定，同時給持有部分商業和酒店的運營留出培育時間。這種“一快一慢”的雙打配合方式，也才能充分保證後續“綠地速度”的平穩、有效。
“不是說等造完了再招商，不是這個概念。”張玉良把一切工作都提速、前置化了。
克而瑞研究中心研究總監洪聖奇表示，核心地帶，金融機構肯定有需求，項目賣出去基本沒什麼風險，售賣就是為了快速回籠一部分資金。
02 外灘傳奇
業界對“綠地速度”並不陌生，這個名詞甚至成了綠地標籤。但此綠地速度非彼綠地速度，這個項目的格局與此前也大有不同，這主要基於綠地外灘金融中心重要的戰略地位和所肩負的歷史使命而言。
綠地外灘中心位於上海市黃浦區核心區域，地理位置優越，綜合條件極佳。
項目坐落於上海外灘金融集聚帶的重要位置，“十三五”期間，上海將在黃浦江沿岸大力發展以新型金融業態為核心的外灘金融集聚帶，努力打造成全球第三大金融中心的核心區，也是2035年卓越全球城市中央活動區的“世界級濱水區”核心區域，攜手陸家嘴金融城共同打造上海“一城一帶”的總體金融格局。
需要提及的是，從縱向時間軸看，早在2009年，外灘就提出要發展“新金融”，今年恰好是10週年的重要節點。
也就是說，未來，綠地外灘中心與陸家嘴金融城，將共同支撐起上海“全球金融中心”的戰略定位。而綠地外灘中心的任務就是將全球金融巨頭吸引到這個金融聚集地。
這個格局是，要把這個項目放到上海市的格局中，甚至放到全世界的格局當中去看。
張玉良也表示，“上海政府領導對我的要求，是希望這個項目能夠把全國乃至全球最有成長、未來最有希望的資源、最能跟上海混合的企業引進過來。”
交流會現場，張玉良特意留出充分時間與金融類公司進行交流。他還向他們介紹了上海地方政府給予入駐企業的優惠大禮包：包括企業稅收、個人所得稅、中高層子女入學等全方位的系列優惠政策。
綠地外灘中心交流會現場圖
張玉良說，這裡是全上海政策待遇最高地。也就是說，全上海最優質的資源、最高配的服務都在這裡，只等你過來！也足見上海市政府對該項目的重視程度。
當然，這對綠地來說也是個好機會，正如張玉良所說，這意味著綠地有機會拿出他們的資源，跟全球合作伙伴，跟中央企業、市場化的行業龍頭企業進行合作。最重要的是，綠地外灘中心將成為未來全球金融中心集聚區新標杆、中國中心城市更新新模板、新科技融入與歷史建築保護新典範。
由此，這個新地標也將成為綠地發展史上最富濃墨重彩的一筆，如交流會現場金融界人士手中宣傳單上的幾個大字那樣閃耀——外灘傳奇。確切地說，應該是外灘新傳奇。
風物長宜放眼量。在張玉良的眼中，綠地外灘中心也正作為核心區助推上海外灘金融聚集帶進階成為比肩紐約曼哈頓、倫敦金融城的世界金融中心，以30 0米的地標建築，刷新外灘天際線，引領外灘走向下一個一百年。
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