門面抵八百萬工程款！未來商鋪“搶手”還是“爛街頭”？專家解析
買商鋪的原因有很多：有的是買來自己經營，組建家庭後不想家人在因為上班而忙碌，開個店經營反而輕鬆自在：有的卻是等著後期增值出售，但是最無奈的卻是被迫“投資”門面，辛辛苦苦幫開發商建設起來建築，最終只拿到“門面”來衝抵“工程款”！
最近一個做工程的朋友就遇到了這樣的事情，辛苦幹了大半年，交付的時候開發商給不出工程款，硬塞給了他號稱價格1600萬的商鋪，這可苦惱了他，著急變現的他於是就在網上提問如何才能變現？面對這種情況很多人也表示不知道具體情況如何，無法判定是否能快捷有效的變現！一方面不知道產權證是否下來，另一方面1600萬是否經過專業評估。
這個現象裡面其實隱藏一些信號：
- 開發商開出的置換條件反應出自身資金狀況、如果資金寬裕誰願意將到嘴的肥肉拱手讓人呢？
- 風險轉移。商鋪的價格過程存在風險，定價太高抑制銷售量，定價太低不能平衡利潤，面對種種不確定性因素的存在，遂將風險轉移到“撈金”不好的工程方來！
且不說這種方式值不值得大量發展，對於商鋪這類固定投資產品來說未來潛力到底有多大呢？
商鋪的價值點在哪裡？
有人說買商鋪是為了日後增值賣掉大賺一筆！想著即使不出租擺在那裡放著能增值就行，我們都知道商鋪不同於房產，房子是必需品而商鋪卻是非必須品，特別是在電商迅猛的當下，商鋪增值的可能性遠遠不及電商興起之前，那麼增值這一關卡就被牢牢阻斷，又何來賣掉大賺一筆之說呢？
一、商鋪不是擺設，沒有商家經營就沒有增值潛力！
有的人人買商鋪後都是單純的放在一邊，內心估算一個價格，貼上一個招租廣告就“草草了事”。有人來租就付租金，沒人來租就一直等著，運氣好的時候幾天就租出去，不好的時候一兩年都“無人問津”！
商鋪最重要的是招商，那麼何為招商？
- 前期定位分析。市場調研評估此商鋪適合經營什麼類型的業態，從中挑選出最佳業態以此保證商家能長期“存活”！例如小區臨街商鋪出租給經營夜宵的商家容易導致小區業主投訴，在成行的美食城經營家居建材容易造成商家定位不準確而無法“存活”！
- 再是挑出實力商家保證長期營業。不僅僅是挑選資金實力雄厚，還要看商家戰略方向，市場佈局，例如開幾十年的餐飲店老闆這方面經營就會高於剛入行的新手，主要還是在於商家對自身的運營是否合理，方向是否準確。
- 最後就是養商，也稱售後服務！出租給商家的門面不能只想著一味的收取租金，受益於商家的同時也要服務商家，減少商家的怨言，錢都是賺不完的，如果雙方關係不融洽導致商家經常受氣會直接影響到商家情緒，我們平時工作亦是如此，情緒會讓工作變得異常複雜！
二、商鋪本身的“價值光環”
商鋪作為投資產品具備“價值光環”，也就是說即使商鋪不交易，依然會有增值保值的性能，只是回報的週期略有變化，受到市場經濟的影響，市場經濟良好租金價格會上漲，市場經濟不穩定租金價格也會不穩定！
- 地段、位置價值。價值較高的地段一般集中在人群密集之處，例如城市中心地段、十字路口轉角處，小區入口處等，這類商鋪未來相對“搶手”，貨幣的流通在於人口是否密集，人口越是密集的地方交易概率越大！人口越是稀少的地段貨幣流通的速度越緩慢！
- 樓層價值。常規之下一樓商鋪單價高於二樓之上，往往相差一倍左右，租金也跟隨商鋪樓層單價的變動而變動，與高層房產形成對比！
- 結構價值、外環境價值。用臨街門面對比，“畸形”門面的使用率偏低，“方正”門面使用率偏高，同時門面前面的空地面積越大商家的喜愛程度越高，可以作為臨時使用場地！
當然本身價值越高的門面售賣單價越高，往往開發商在對商鋪定價的時候都會根據這些條件制定出單價差值。對比分析就可以看出來未來商鋪哪些更“搶手”？哪些會成為“爛大街”商鋪？
如何避免購買“爛大街”商鋪？
- 選商鋪的屬性。首選自營商鋪，其次才是商業街區，最後是購物中心格子鋪。自營商鋪具備自主性，對於租金收取方面佔據“主導權”，自己收取租金，可有效避免返租不及時情況發生；商業街區正在走進人們的視野，追求休閒風格，很多網紅城市都是因為商業街而走紅，例如重慶的火鍋大觀園、成都的春熙路、西安的旅遊街區等在網絡逐漸傳開，消費群體的視野聚焦到這類商鋪，升值空間逐漸增大；購物中心具備環境優勢，內部打造比較豪華，走的風格往往都是高端風格，例如百貨大樓、國貿中心、萬達廣場，但是此類商鋪由於是通過商管公司整體運營，後期交付業主之後容易存在“混亂”的現象，加上商管公司對於反租的支付有存在滯留的現象，越來越不受到投資者的待見！
- 分析開發商實力，減少投資回報週期。有些時候購買者即使買了一樓轉角臨街的商鋪也存在著商鋪無法出租的現象，例如今年餐飲行業數量“爆炸式”增長，原本定位不準確的商業街區轉型困難，又或者是開發商對於商業街的環境打造欠缺、廣告選擇欠佳，直接導致資金鍊“脫軌”，由於信託機構在今年愈發嚴格，開發商在資金補充方面存在不足，正面效應不好的情況下導致銷售回款緩慢，形成“惡性循環”，這個時候購買者就應該擦亮眼睛，考察開發商投資實力，即使買的價格單價再低也應該多方面評估分析！
這麼看來投資商鋪並不是單純的買來出租就可以了，而是市場分析、購買選擇、招商養商的過程！未來商鋪是更“搶手”還是“爛大街”想必已一目瞭然！
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