跑得快不重要，跑得穩才是。

在號稱2019全球最大獨角獸WeWork折戟沉沙IPO路途之後1個月，中國聯合辦公企業領頭羊優客工場，傳出已經正式向美國證監會遞交了招股說明書，成為全球聯合辦公企業中第一個走完全部上市流程的企業。

這其實已經超越了很多人的想象。

畢竟，WeWork那場鬧劇讓很多人對聯合辦公的前途產生了疑慮，甚至有人做出了二房東沒有出路的判斷。

但僅僅不到一個月後，同為聯合辦公企業的優客工廠就已經完成了上市的幾乎全部準備工作。

消息一出，媒體一片譁然。

人們不禁要問，為什麼走通聯合辦公上市之路的會是優客工廠？

WeWork不是一無是處

WeWork暴雷之後出現的一切負面反饋，特別像《烏合之眾》裡的一個場景：被群體情緒傳染的人會感受到自己前所未有的強大，他的行動則完全聽憑另一種陌生力量的主宰。

這就是老話所說的人云亦云。

現在的WeWork已經慘到了極點。

除了IPO失敗，估值大幅跳水、高管頻頻流失、資金缺口嚴重、客戶流失等問題以外，最近消息是，wework的大客戶谷歌放棄了與它的合作，轉向其競爭對手IWG Plc。

有人說，是創始人亞當·諾依曼自己的問題拖累了WeWork。

當諾依曼帶著WeWork的創新模式走入資本市場時，想必也沒料到會獲得資本的如此厚愛。

預先讓人滅亡，必先使其瘋狂。

亞當諾依曼曾預判未來會有十幾億人成為他們的忠實用戶。

這看起來很可笑。

也許，就是過分自大讓他們在規模擴張時脫離了市場和用戶需求，這也在後來進一步加速了它估值的跌落速度。

但即便如此，在WeWork上市消息爆出最初的一段時間裡，資本市場仍有一些價值體系支持它的高估值。

這說明， WeWork的模式依然有自己的價值。

從客觀的角度看，WeWork也為這個行業帶來了很多新的暢想和可能性。

因此，優客工場創始人毛大慶曾在很多場合說過，沒有WeWork聯合辦公這個細分市場的繁榮還會推遲十幾年。

中國是個神奇的地方

在中國，真正把聯合辦公帶上發展高潮的，恰恰不是2018年才在中國大力發展的WeWork，而是優客工場。

有意思的是，就在諾依曼創辦WeWork不久，2015年毛大慶就看到其模式的優越性，轉而在中國開辦了優客工場。

更有意思的是，在互聯網產業這個範圍中國市場有自己的特殊性，外來的和尚不一定好唸經。

之前滴滴收購Uber中國、美團戰勝高朋和淘寶打敗ebay，都是活生生的例子。

而到了聯合辦公領域，城鎮化進程與人口流動趨勢，決定了中美聯合辦公市場規模的增長潛力完全不同。

我們的城鎮化比美國晚了幾十年，但增速驚人。據官方數據，2025年中國城鎮化水平的目標比例將達到70%。

照這個速度，2030年將新增200餘個人口超過100萬的城市，意味著有4億人將從農村搬到城市，這相當於整個美國的人口。

城鎮化的加速意味著城市人口的增加。而圍繞他們的基礎設施、服務能力將產生一個巨大的市場，這需要大量中小企業去填補。

這給了聯合辦公企業機會。

據行業數據，中國的聯合辦公市場最近五年經歷了高速增長，市場規模從2013年的12億元增長到了2018年的174億元，年複合增長率達72%；預計2023年將達到1323億元。

對於聯合辦公行業而言，中國的市場需求將會隨中國經濟的發展不斷擴大。

這就是優客工場能跑贏WeWork的基礎。

出身決定日後發展

而從另外一個角度看，優客工廠贏得這一個長途的賽跑，其實早有預兆。

WeWork重新打開的聯合辦公這個細分市場，是互聯網時代下的產物。

因此，現在的聯合辦公企業，第一盈利模式是資產，第二盈利模式才是通過資產增長獲得會員，再通過會員變現實現規模化盈利。

問題是，二房東這一個行業存在已近千年。聯合辦公作為從這個領域細分出去的一個新的與互聯網結合的產業，基礎仍尤為重要。

因此，在國內聯合辦公市場活得不錯的企業，或多或少都有地產企業或者相關從業人員的背景。

這其實也非常好理解，畢竟怎麼能拿到在週期之內平均成本最低的房產作為聯合辦公的所在，是一個非常專業性的事情。

再加上聯合辦公後期的裝修，設施配置、招租、物業管理和運營，其實很多的內容都是在傳統的地產企業之上延伸出來的。

從房地產公司或者相關的企業出來的同業人員，開設的聯合辦公必然能避免很多之前做類似行業的運營者所遇到的問題。

但沒有相關經驗，光憑互聯網的思維就入場的人，現在遇到的麻煩非常大。

WeWork遇到的麻煩也跟這有關。

據說其在上海的某一個經營的聯辦空間，從房東那裡租來的時候每平米的價格就已經到了11塊/天。這樣的情況下怎麼設置產品的價格，都幾乎不可能盈利。

而如果是有地產背景的經營者，遇到這樣的問題物業絕對不會承接。

這只是個小例子。

恰恰毛大慶就是一個地產業資深人士，這為優客工廠的發展本身就奠定了一個良好的基礎。而且由於做地產行業出身，毛大慶這個人其實經營理念非常穩健，喜歡一步一個腳印。

當然優客工場的起步參照了WeWork模式，這一點毛大慶毋庸諱言。

但在後期發展中，優客工場並沒有完全照搬WeWork，而是“取其精華，去其糟粕”。

更加讓人印象深刻的是，毛大慶在原有模式基礎上進行了完全中國化的落地改造，根據中國的辦公需求改造出更適合中國市場的辦公產品。

甚至他做的很多優化成為其他國內聯辦企業發展模式的主要參考對象。

即使在中國新辦公市場，優客工場無疑是引領者和開拓者。但毛大慶一直很低調。

一步一個腳印

創業路上一個人可能走得很快，但是永不停步的人會走得很遠。

毛大慶就是一個一步一步走路並且停不下來的人。也許是因為他熱愛長跑，他身邊常年聚集著一群朋友，這些人把這個小團體叫做“毛線團”。

而毛大慶給人最深刻的印象就是，做事很穩，雖然不快但他很堅決。放到優客工廠這裡，他用了個所謂的“小步快跑”戰略。

估計是來自地產管理的經驗，在毛大慶的帶領下，優客工場資產明顯更輕，靈活性也更強。尤其是，毛大慶還組建了一個非常專業的管理團隊。

相比WeWork,他們對中國房地產市場的判斷還是比較敏銳。從模式和安全性上來看，優客工場都很有競爭力。

從優客工場的業務模式來看，公司為初創企業提供企業服務為入口的直營辦公空間運營、企業會員和個人會員的線上增值服務以及樓宇管理輸出。

其實，根據數據能看出，優客工場租金已經不是最主要的收入來源，而其他的收入現在已經在逐漸提升。

尤其毛大慶喜歡投資初創企業，這讓通過股權投資加大聯合辦公的服務生態，同時享有股權收益這種模式成為優客工場的特色。

當然，利用流量搭載，通過搭建平臺進行撮合交易，進而商業變現和品牌加盟與管理輸出，也是優客工廠收入增長較快的領域，。

另外，在客流變現方面的其他嘗試中，優客工場還更為靈活，更適合中國企業。

例如，他會基於現有客群延展文創周邊業務、鮮果預定配送等可以變現的服務嘗試，在WeWork模式的基礎上，他探索的更接地氣。

關注聯合辦公的專業人士都認為，，優客工場在中國共享辦公企業裡，其商業模式、成本收入結構、資源儲備、資管模式及全國擴張情況都排在前列。

據第三方研究機構調研數據顯示，只有當聯合辦公出租率平均達到85％時，才能保持盈虧平衡，但這個比率對於聯合辦公企業而言，並不容易實現。

優客工場早前公佈的數據顯示，其項目出租率達到95%。也正是有這樣的底氣，毛大慶才敢加大收購整合的力度。

截至目前，優客工場已在全球37個城市佈局了超過200個辦公空間。

去年年底，優客工場曾表示，未來三年，公司預計將在全球佈局40個城市，350個場地，提供近20萬個工位，總辦公面積將超過130萬平方米。

正是基於這些基礎，毛大慶在沒有追求速度的情況下，用5年時間將優客工廠帶到了上市的門檻上。

但在目前的情況下，頭部的企業受到WeWork黑天鵝事件的衝擊也可能會越大。

資本壓力下的突進

其實說優客工廠真正找到了聯合辦公發展的途徑，還為時過早。

毛大慶也曾坦言，“我們遠不是一個已經弄清商業模式、摸透盈利模式、可以持續增長、不停對社會創造價值的公司。”

而優客工廠這5年狂飆突進背後，是資本的大力扶持。

成立至今，優客工場共進行了19輪融資，融資總額超過48億元。這個數字在目前國內的共享辦公領域，無人出其右。

而若以優客工場去年11月份超14億元（2億美元）D輪融資的情況來看，當時其估值已經超過了210億元（30億美元）。

細數優客工場的投資名單，不乏紅杉資本中國、真格基金、歌斐資產、億潤投資、中投漢富、創新工場等國內頂級明星投資機構。

而這其中大部分的“資源”——無論是億潤投資的趙彬、陽光壹佰的易小迪，還是真格基金、紅杉資本等機構的掌門人，據傳都與毛大慶相識多年，是後者朋友圈的常客。

可以說是這些資本方造就了優客工廠，也可以講，毛大慶已經被這些資本捆綁在一起了。

現在你回頭看的話，其實毛大慶和優客工廠，與WeWork在上市之前的狀態相似度非常高。都是迫於資本的壓力走到了這個地步，都是進行了都是進行了項目上的擴張。

但跟WeWork不同的是，優客工廠更靈活也更接近於盈虧平衡。

這也許是好消息。

結論

優客工廠終於坐上了帶頭大哥的位置。

現在看這不光是資本逼迫他走到這一步，整個行業也迫切需要一個領軍企業成功上市，從而打通資本方退出的通道。

因此，衡量優客工廠的成敗還為時過早。

即使上市成功，也僅僅意味著優客工廠，拿到了下一個階段的門票。

風物還需放眼量，時間會告訴我們一切。