今天我們不聊“行情”、不聊“優惠”，聊一聊“救命稻草”。
重慶樓市現在誰最吃香？剛需。
重慶樓市現在誰在壓艙？還是剛需。
重慶樓市現在誰最搶手？只有剛需。
那麼，剛需又在看什麼？
換句話說，誰又能在龐大的剛需群體中獲得最廣泛的粉絲基數？
也只有一個答案，三房或四房的高層，其中又以三房為重。
九耀數據顯示，重慶主城區的高層成交結構中，面積70-110㎡的市場份額接近6成。如果按照房型和麵積的關係進行粗略劃分，80-90㎡的小三房佔比約16%、90-100㎡的標準三房佔比約26%、100-110㎡的標準四房佔比約16%。
一般來講，面積太小或者面積太大的房子，戶型出奇葩的概率比較小。面積太小，比如單間配套和一室一廳，發揮空間太小，能把必備功能都裝進去，已算不錯。面積太大，比如動輒兩三百平米的大平層或者更大的別墅，空間充足又闊綽，更考驗的是對細節的設計。
相比之下，面積居於兩者之間，不大又不小、既要滿足功能性還要講究點舒適度的三房和四房，因為什麼都要想要，反而更容易在戶型上“翻車”。
我們結合粉絲的看房經驗和業內人士的專業觀點兩個維度，整理了一份選擇三房和四房時的戶型避雷清單，為重慶樓市的“救命稻草”們再遞上一劑後勁強大、助益長遠的補藥。
01
弄清戶型標示
第一步當然是看戶型圖，但看之前你必須知道戶型圖上各式各樣的小標件分別是什麼意思：
1.房間的門在哪裡？朝裡開還是朝外開？能不能改？
2.房間裡有窗戶嗎，哪種窗戶？普通窗、落地窗還是飄窗？
3.房子哪些地方有承重牆（不能改）、哪些地方是活牆（能改）？
4.電梯從哪進、空調在哪放、朝向往哪方？
……
02
量清戶型尺度
第二步當然是看房子每個功能區的尺寸、面積。
戶型圖上會註明標尺，一般以毫米為單位，不同部分的長寬相乘即可得到不同功能區的面積。而再看標尺時，我們要先看客廳的開間和進深，再去看陽臺、臥室，然後再去看廚房和衛生間。
簡單一點說，所謂開間就是門左右兩邊的距離，一般在3.5米到4.5米（大橫廳設計除外）；所謂進深就是門前到陽臺的距離，一般在5米到6米。而開間和進深的重要性在於，兩者之間的比例會直接影響房間的採光和通風效果，其黃金比例是近似於方形的4:6。
（圖源網絡，僅作示意）
某種程度上說，臥室的開間（寬度）和進深（長度）更加重要，因為你要根據臥室的長和寬計算一下把虛擬傢俱擺進去後，還預留多少空間。這預留空間又會決定起居的舒適程度。如果光算面積……相信我，你是沒有概念的。
拿主臥室舉例，床頭櫃的標準尺寸是0.5mX0.4m、雙人床是1.8mX2m、衣櫃是0.55mX1.6m。也就是說，傢俱至少會佔用2.8m左右的寬度、2m左右的長度。那麼，主臥的寬不低於3.5m、長不低於3m，才是比較舒服的基本尺寸。
03
戶型設計合理
先來看一些曾經刷爆全網的奇葩戶型圖：
（網稱“惡魔之嘴”）
（網稱“訂書機”）
（網稱“馬桶”）
重慶在這方面還是比較幸運的，幾乎沒有過這類奇葩戶型的“黑歷史”，雖然難免有“次品”，但絕大多數戶型都是方方正正的。這也是我們接下來要談的戶型合理的第一條準則：方正，無異形空間，無明顯浪費面積。
方正的戶型往往意味著浪費空間會更小、實際使用面積會更大。如果你是四口之家或者三代同堂，就更要選擇方正的戶型。
（圖源網絡，僅作示意）
第二條，動靜分區明顯、動線設計合理。
動線指我們在室內活動的路線，幫助我們實現流暢的場景轉換。進一步講，流暢的動線可以提高空間利用率，而不流暢的動線會讓空間變得雜亂無章、大而不當。
（圖源網絡，僅作示意）
動區是指客廳、餐廳、陽臺、廚房、衛生間等活動空間，也就是“公區”；靜區則是指臥室、書房等休憩空間，也就是“私區”。兩者應該有明確的分隔，各自集中。一般來講，動區要放在挨著入戶門的前半部門，靜區要放在遠離入戶門的後半部分。
（圖源網絡，僅作示意）
第三條，乾溼分區。
一種是大原則上的乾溼分區，即臥室、客廳、書房等空間需要長期保持乾燥，更注重通風效果；廚房、衛生間等頻繁用水的地方，更看重排水效果。
一種是小原則上的乾溼分區，即衛生間。一些考慮得比較周到的戶型，在設計時就會對衛生間進行隔斷設計，分離浴室、馬桶和洗手檯。
（圖源網絡，僅作示意）
第四條，不要黑房間。
黑房間通常是因為沒有窗戶而造成的，最容易出現在衛生間、廚房或者儲物間、功能房等空間，會導致採光和通風不暢、更加潮溼等問題。
（圖源網絡，僅作示意）
還有一種情況也容易出現黑房間，即缺角的戶型。這類戶型容易出現不能採光的暗房和浪費面積的走廊。
（圖源網絡，僅作示意）
第五條，次臥是否雞肋。
這裡的次臥是指面積最小的那個臥室，而所謂雞肋是指當做臥室不舒服、當做功能房又浪費。
舉一個比較常見的例子，在小三房的配置裡，有的小次臥小到只能擺一張1.35米的床、再放一個0.55米厚的衣櫃，剩下的空間僅夠轉身，你住著會舒服嗎？你不會。如果把它變成功能區，比如書房，是不是又會覺得太沒有性價比？
第六條，格局避免對沖。
這一條就跟玄學沾點邊，信則有、不信則無。
一般來說，大門不直對電梯或樓梯、大門口不直對長走廊、大門不直對廁所門、廁所門不與廚房門相對，其他門也儘量不相對。
第七條，可變空間如何。
觀察戶型的可變性，實際上就是看你想要變動的地方能不能改。比如一個標準三房，你想改的位置全是承重牆，或者不能打的柱子和飄窗，那就只能老老實實的按著原版戶型裝修。但這件事青菜蘿蔔各有所愛，不是說不能變動或者變動很少的戶型就不好。
（圖源網絡，僅作示意）
04
戶型朝向最優解
決定採光和通風效果的戶型朝向，其“鄙視鏈”，一般是這樣的：正南＞東南＞正東＞西南＞北＞西。即，南朝向和東朝向總會優於北朝向和西朝向。
而三房以上的房子優先考慮雙臥朝南，兩房優先考慮單臥朝南。但是，房子大小，一定優先考慮全屋開間最大的客廳朝南。
（圖源網絡，僅作示意）
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