“招保萬金”時代遠去。15年前，招商地產迎來其高光時刻，其在深圳的銷售規模超過萬科，位居深圳第一。這一年，“招保萬金”的營業收入分別為34.7億、45億、76.7億和31.7億，差距還很小。而今，地產江湖風雲變幻，曾經的“老大哥”招商蛇口正邁過”不惑”之年，卻正漸漸脫離房企第一梯隊陣容，轉型陣痛難掩。
10 月29日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司(下稱“招商蛇口”)公佈2019年第三季度業績報告。報告顯示，今年前三個季度，招商蛇口的營收、歸屬股東淨利潤雙雙下滑，同比降幅均超兩成。《中國建設報·中國房地產》查閱獲悉，從29日收盤至今日收盤，或受營收、利潤下滑影響，招商蛇口股價下跌約3.3%，每股下跌0.64元。
多項指標下滑
數據顯示，今年第三季度，招商蛇口營業收入約為88.56億元，同比下降30.77%；歸屬於上市股東的淨利潤約為1.95億元，同比下降83.21%；加權平均淨資產收益率為0.05%，同比下降1.71個百分點；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤1.77億元，同比下滑80.55個百分點。
與去年同期相比，其前三季度的業績也在下滑。2019年1-9月，招商蛇口實現營業收入255.43億元，比上年同期減少24.39%;歸屬於上市公司股東的淨利潤50.93億元，比上年同期減少38.46%;歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤50.06億元，比上年同期減少28.94%；加權平均淨資產收益率為6.89%，同比下降4.88個百分點。
此前的業績簡報披露，今年前9個月，招商蛇口累計實現簽約銷售金額1620.4億元，同比增長約39.38%。據2018年年報，招商蛇口在2019年定下了2000億元的簽約銷售目標，據此數據計算，今年前9個月，招商蛇口已完成年度銷售目標約81.02%。
對此，招商蛇口在公告中表示，業績的下滑，主要由於第三季度結轉面積較小，導致結轉收入及毛利同比減少。根據公司生產經營計劃，房地產項目竣工以及結轉時間主要集中在第四季度。
此前，8月26日，招商蛇口發佈半年報，三大核心財務數據營收、淨利潤和毛利率也均同比下滑：其中，營收總額166.87億元，同比減少20.49%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤48.98億元，同比減少31.17%；實現毛利潤為63.2億元，同比減少29.5%。對於上半年公司業績下滑，招商蛇口給出的解釋是：上半年，房地產主營業務結轉面積及結轉單價同比減少，導致結轉收入及毛利同比減少。
彼時，招商蛇口在評價這份半年報時直言，“在穩步推進綜合發展的過程中，存在著不均衡，存在著轉型的陣痛”。
值得注意的是，與其他單一房地產開發企業不同，招商蛇口重組之初就提出要構建起“前港-中區-後城”的整體規劃戰略。所謂“前港-中區-後城”模式，指的是以港口先行、產業園區跟進、配套城市功能開發，從而實現區域的整體聯動發展。通過港、產、城聯動，將政府、企業和各類資源協同起來，彙集多方資源打造優勢互補協同的城市生長生態圈。
自2015年重組以來，招商蛇口一直希望“去地產化”，不再侷限於房地產業務，而是三大主要業務齊頭並進。
一位地產分析師直言，轉型尷尬之處在於，“相比於地產業的快週轉，園區開發運營和郵輪業，都是需要長期培養、持續投入，且毛利率並不高的行業，所以也就不難理解一旦地產佔比下滑，財務數據會相對難看些。”
該分析師預測，招商蛇口地產板塊佔比的大幅減少，直接引發了財務數據的下滑，這樣的陣痛在招商蛇口完成自己60%地產業態佔比之前可能將很難避免，會持續一段時間。
管理層更迭
今年8月，隨著前董事長孫承銘的退休，招商蛇口總經理許永軍經公司控股股東推薦，接棒孫承銘成為招商蛇口第二屆董事會董事長。在其擔任招商蛇口總經理之前，現年56歲的許永軍在招商局物流集團任職長達15年之久，歷任公司市場總監、副總經理、常務副總經理、總經理兼黨委副書記。
隨著總經理許永軍上任為董事長，招商蛇口總經理的位置空缺，招商蛇口的新總經理人選也是業界關注的焦點。
10月24日晚間，招商蛇口發佈公告稱，公司董事會同意聘請蔣鐵峰為公司總經理。此前8月20日，招商蛇口母公司招商局集團發佈公告，公開招聘招商蛇口總經理。
這一人選最終在招商蛇口內部產生。蔣鐵峰歷任招商蛇口上海公司總經理、華東區域和江南區域總經理、公司副總經理。據悉，蔣鐵峰此前負責的華東區域、江南區域在公司內部的業績十分突出。
這一公告的發佈預示著招商蛇口的兩大核心領導相繼到任，管理層完成更迭。
對於轉型的長期積累難關，有分析指出，在白銀時代，招商地產的壓力既有行業共性，也有其特殊性。一方面，面臨增量市場向存量市場切換過程，招商蛇口需要新的業務提供穩定的現金流及新的利潤增長點以熨平週期；另一方面，“存量”時代，應對行業內部的激烈競爭，前有強敵後有追兵，招商蛇口的優勢未能充分體現。此外，招商地產與集團業務協同受阻也是其內部發展需解開的“結”。
對於業界質疑其陷入轉型困境，招商蛇口方面此前坦言，目前在招商蛇口穩步推進綜合發展的過程中，確實存在著不均衡、存在著轉型的陣痛，但堅信公司明確了戰略，立足長遠，才能保持持續發展。
隨著兩位新任核心領導人的到位，能否扭轉招商蛇口的現狀。一直希望“去地產化”的招商蛇口，又該如何抵禦陣痛，涅槃重生？
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