01 政策動向

1、2019年三季度，北京在市場監管、招才引智、城市發展、住房貸款、住房保障等多個領域出臺相應政策，保障市場健康平穩發展。市場監管層面，北京市場監管活動保持高壓態勢，集中曝光37家違規企業、中介，並將監管範圍擴大至建築領域，重點提升政策性住房質量；住房貸款領域，北京地區房貸利率新政出臺實施，同時，北京國管公積金支持租房提取，提升公積金利用率，滿足購房者置業需求；招財引智方面，北京海淀發佈“海英計劃”升級版，引進全球頂尖人才、青年英才，在住房、落戶及獎勵方面政策支持力度加大。

2、海淀發佈最新版“海英計劃”，引才定位聚焦、精準，政策優惠力度大。8月29日，北京海淀發佈“海英計劃”升級版《中關村科學城促進人才創新創業發展支持辦法》，針對全球頂尖人才、青年英才等，將給予不同級別的資金和政策支持，創新、創業領軍人才獎100萬。

3、發佈北京2019年度國有建設用地供應計劃，並制定供地下限。《北京市2019年度國有建設用地供應計劃》已於日前發佈並實施。2019年安排商品住宅用地600公頃，保障性安居工程用地350公頃，集體租賃住房用地200公頃。其中，商品住宅用地的年度供應下限為300公頃，這是北京市首次設定商品住宅用地年度供應量下限。

4、通州區發展定位調整，更加註重京津冀協同發展。《關於北京市通州區國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要部分內容調整的方案》日前在首都之窗公佈，通州區的發展定位、發展佈局和多項指標均有調整。其中，發展定位刪掉了“市行政副中心”，增加了“京津冀區域協同發展示範區”等內容，人口規模方面，將常住人口規模160萬調整為180萬人。

國際商務功能下降。與上一版十三五規劃相比，國際商務新中心定位調整，與之對應的運河商務區相關商務功能發展力度可能有所下降，但更側重以運河商務區為核心發展文化產業帶。

注重京津冀協同發展。這版規劃從定位上更加強調京津冀區域協同發展，在交通、產業、教育、醫療等方面與津冀的協同發展機制障礙將進一步打通，特別是與之臨近的廊坊北三縣將迎來產業外溢、配套完善、協同發展的新機遇。

02 新房市場

受政策嚴控、供應減少、需求不濟等多重因素影響，三季度商品住宅成交規模環比下降32%。2019年三季度北京市場表現低迷，商品住宅（不含保障房）累計成交158.46萬平方米，同比增長12%，環比下降32%；上半年北京市場逐步回暖帶動需求釋放，730中央政治局會議重申房住不炒，首次提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，在政策嚴控、供應減少、需求不濟等多重因素影響下，北京市場逐步降溫。前三季度北京商品住宅（不含保障房）住宅月均成交量約57.30萬平方米，較2018年全年月均成交量上升44%。

受部分優質限競房入市帶動及去年同期價格基數較低等因素影響，三季度商品住宅成交均價同比上漲15%。2019年三季度北京住宅（不含保障房）成交均價同環比均呈上升趨勢。去年同期，北京樓市限競房及共有產權房集中入市，拉低整體成交均價；今年三季度成交項目共有產權房數量減少，部分優質限競房入市帶動整體成交均價上漲。前三季度北京商品住宅（不含保障房）均價為45729元/平方米，較2018年同期均價上漲15%。

北京商品住宅受供應結構調整影響，剛需型、中低價位產品成交佔比有所提升。2019年三季度，北京商品住宅90平以下剛需戶型成交套數佔比提升，較去年同期上升6個百分點，其中80-90平面積段產品同比上升9個百分點；90-140平改善型產品成交佔比下降1個百分點，140平以上高端型產品下降5個百分點。總價方面，總價600萬以下樓盤成交套數佔比小幅提升，合計較去年同期上升5個百分點；中高價位、高價位產品成交佔比均有不同程度下降。

三季度北京商品住宅市場供應同比縮減三成以上。2019年三季度，北京住宅項目供應規模環比回落，商品住宅平均月度供應量為69.51萬平方米，同比下降33%，月均成交量為52.82萬平方米，銷供比為0.76，市場整體處於供大於求狀態。

北京商品住宅庫存回升，出清週期升至14個月。2019年三季度，北京商品住宅庫存量回升，截至9月底，北京商品住宅（不含保障房）庫存量為928.66萬平方米，較2018年9月底增加39%。截止2019年9月底，北京住宅（不含保障房）出清週期為14個月，與二季度末基本持平，較去年9月末下降3個月。

03 二手房市場

三季度二手房成交量同環比均下滑，成交價格同比回落。2019年三季度北京二手房市場成交量環比小幅下降。政策調整削弱剛需購買力，伴隨剛需客群對限競房及共有產權房接受度逐步提升，二手房市場活躍度大幅回落。2019年三季度北京二手房累計成交3.64萬套，新建商品住宅（不含保障房）成交1.39萬套，二手房市場佔比達72%；相對於新房，二手房在交通和配套等方面優勢明顯，為市場成交主力。2019年三季度北京二手房成交均價56879元/平，環比下降2%，同比下降4%。

04 土地市場

三季度宅地、商辦用地成交總量同比明顯增加，預計四季度供應節奏將有所加快。

住宅用地：2019年三季度北京共推出12宗宅地，累計供應167.74萬平米，同比增長121%；共成交8宗宅地，累計成交105.87萬平米，同比增長70%。整體來看，北京今年的宅地推出與成交面積較去年同期有所增加。根據北京2016-2018年供地規律推測，預計四季度供地節奏將有所加快。

商辦用地：2019年三季度北京共推出2宗商辦用地，累計供應15.46萬平米，同比上升29%；2宗推出地塊均成交，累計成交15.46萬平米，同比上升29%。

三季度宅地成交溢價率持續下行，房企拿地趨於理性，北京土地市場熱度持續回落。

住宅用地：2019年三季度宅地成交樓面均價同比上升，溢價率同比下滑。三季度北京宅地成交樓面均價為25324元/平方米，同比上漲22%，宅地平均溢價率為9%，較去年同期下降13個百分點，市場降溫明顯。三季度以來，在樓市嚴控背景下，房企融資渠道全面收緊，市場預期顯著回調，房企拿地趨於理性，宅地市場熱度持續回落。

商辦用地：2019年三季度北京商辦用地成交樓面均價為13689元/平方米，同比下降48%。

三季度宅地僅朝陽、豐臺、大興、順義和懷柔5個區域有成交；商辦用地僅大興區和海淀區各成交1宗。

住宅用地：2019年三季度北京宅地僅朝陽、豐臺、大興、順義和懷柔5個區域有成交，宅地累計成交量超106萬平方米，其中順義、豐臺、大興分別成交28.84、27.95、27.42萬平方米。豐臺和朝陽宅地成交樓面均價處於相對高位，均超3萬元/平方米；豐臺和大興的土地熱度相對較高，達10%及以上，其餘區域市場熱度處於低位。

商辦用地：

2019年三季度北京商辦用地僅大興區和海淀區各成交一宗，成交規模分別為為8萬平和6萬平，成交樓面價分別為11413元/平方米和16807元/平方米。

05 未來北京市場展望

調控政策：2019年三季度北京政策整體保持穩定，市場監管深入化常態化，多領域政策出臺，進一步完善政策環境，市場延續平穩發展態勢。

預計四季度調控政策將保持連續性、穩定性，深化“三穩目標”，重點聚焦在市場監管、住房租賃、城市規劃等方面，保持市場平穩發展。

新房市場：2019年三季度北京新房市場成交呈量跌價升態勢。6月以來供應量整體高位回落，成交持續下行，但市場支撐度充足，成交均價保持堅挺，四季度房企衝刺年終業績或將加大促銷力度，預計四季度成交量將有所回升，價格延續趨穩態勢。

二手房市場：2019年三季度北京二手房市場成交量價小幅下降，市場觀望情緒增加，二手房新增房源量及客源量持續下降，客戶成交週期再延長，房屋出售困難，業主降價比例再提高，預計四季度北京二手住宅市場成交量價或將繼續小幅下探。

土地市場：2019年三季度北京土地市場供應成交較二季度均呈增長態勢。根據北京2016-2018年供地規律推測，預計四季度供地節奏將有所加快。在樓市嚴控背景下，房企融資渠道全面收緊，房企拿地趨於理性，但優質地塊仍會引起房企關注，

預計四季度成交量或將有所回升。