房地產能否順利“脫鉤”？

宏觀政策在穩增長方面和房地產脫鉤，但這意味著其他方面的總需求管理政策和行業市場化、結構性改革政策應當發揮更好的作用。

本刊記者 魏楓凌／文

7月的政治局會議明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，市場認為，這意味著中國房地產行業事實上已經同穩增長政策脫鉤。然而，最近公佈的三季度經濟數據顯示，經濟仍處在下行的趨勢當中，在除去房地產的刺激作用之後，經濟是否還能保持平穩地換擋減速，將是對未來幾個季度宏觀政策的最大考驗。在供求兩端，逐步解除房地產市場的一些限制措施或是在財政和貨幣政策空間有限背景下可用的另一個辦法。

四季度房企銷售或改善

房地產融資收緊對行業供需雙方形成制約，房企以價換量的現象增多，市場觀望情緒增強，住宅價格整體穩定，增速總體持平或下降。9月，70個大中城市中，新建商品住房價格環比增速為0.5%，較上月回落0.1個百分點；二手房環比增速0.3%，與上月持平，2019年以來增速平穩；新房價格同比和二手房價格同比增速分別為8.6%和4.6%，均連續第五個月漲幅收窄。

國家統計局數據顯示，1-9月，商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月收窄0.5個百分點。商品房銷售額111491億元，增長7.1%，增速加快0.4個百分點。

交通銀行金融研究中心資深分析師夏丹指出，第三季度銷售數據連續小幅反彈，與基數走低直接相關，四季度房企在融資緊張的環境下可能促銷衝刺業績，可能會出現銷售面積同比轉正、銷售額增速回升的情況。然而，房地產銷售是否會形成實質性的趨勢反轉還有待進一步觀察。分城市類型來看，一線城市房地產市場降溫明顯，三季度以來單月成交量逐月減少，二、三線代表城市成交變化則相對平穩。

目前，房企資金到位情況呈現內鬆外緊的格局。國家統計局數據顯示，1-9月，房地產開發企業到位資金130571億元，同比增長7.1%，增速比1-8月份加快0.5個百分點。其中，國內貸款19689億元，增長9.1%；利用外資104億元，增長1.4倍；自籌資金42024億元，增長3.5%；定金及預收款43877億元，增長9.0%；個人按揭貸款19900億元，增長13.6%。9月，房企境內債券發行金額約449億元，規模較上月及2018年同期均縮小超過200億元；房地產信託發行金額約641億元，規模連續三個月縮小。

房企自有到位資金增速加快，主要是銷售數據反彈帶動相關的定金及預收款、個人按揭貸款增速好轉。然而，國內貸款同比增速下滑，自籌資金增速有所提升，房企境內債和信託發行金額同環比均出現下降，這反映外部融資渠道依然偏緊。夏丹分析認為，四季度房企銷售增速回升可能帶動回款數據小幅改善，但成交能否趨勢性反轉尚待確認，房企融資環境也並沒有放鬆跡象，國內貸款在整治嚴查下增長受限，後續房企債券和信託融資規模可能繼續縮水。

房地產銷售反彈帶動了相關的地產後週期消費市場。9月，地產相關消費表現較為亮眼，尤其是建築及裝潢材料類的消費增速較上月回升了10.1個百分點至4.2%。

LPR新政實施對房貸利率水平的直接影響不大，房貸利率基本保持與之前持平的水準，穩中微漲，各地區根據實際情況平穩過渡。夏丹認為，實際上更大的影響來自於房貸利率原本的變化軌跡，主流房貸利率水平仍處於上行通道之中。9月，全國首套房和二套房平均貸款利率分別為5.51%和5.83%，均較上月提高。

在供給端，2019年1-9月，全國房地產開發投資98008億元，同比增長10.5%，增速與1-8月持平，依然保持較強的韌勁。開發投資中佔比較大的建安投資增速持續改善，仍給予開發投資強勁支撐。1-9月，房地產開發企業房屋施工面積834201萬平方米，同比增長8.7%，增速比1-8月份回落0.1個百分點；房屋新開工面積165707萬平方米，增長8.6%，增速回落0.3個百分點；房屋竣工面積46748萬平方米，下降8.6%，降幅收窄1.4個百分點。

夏丹指出，目前房屋施工面積增速略有回落，依然處於項目施工高峰期。融資受限帶來現金流壓力沒有解除，使新開工強度的回調不會太迅速。前期持續加快的開工和施工也帶來竣工數據的加速修復，新開工和竣工增速剪刀差收窄。

其他投資中的土地投資增速下降變慢，當期土地購置降幅縮窄，土地溢價率走低。房企在一線城市拿地有所恢復，在二、三線城市偏謹慎，土地購置的下行可能還要繼續。1-9月，房地產開發企業土地購置面積15454萬平方米，同比下降20.2%，降幅比1-8月收窄5.4個百分點；土地成交價款8186億元，下降18.2%，降幅收窄3.8個百分點。

從整體固定資產投資觀察，雖基建投資有小幅回升，且地產投資仍具韌性，但整體1-9月固定資產投資增速進一步放緩0.1個百分點至5.4%，其中製造業投資呈現趨勢性疲軟，短期難見改善。中信證券首席經濟學家諸建芳預計，四季度房地產投資將小幅回落至8%左右，而基建和製造業的投資趨勢還將繼續在目前水平延續，投資增速預計整體難見明顯回升。

如果未來銷售提升、投資下降，這意味著房地產企業缺少在庫存低位補充庫存的意願或是能力。

房地產“脫鉤”考驗短期增長

2018年以來，“因城施策”的基調逐漸明確，房市普漲普跌的規律明顯弱化。京東數科首席經濟學家沈建光指出，本輪調控表明中國房地產市場已經處於鉅變之中，2019年7月30日，政治局會議更是明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，意味著中國房地產行業事實上已經同穩增長政策脫鉤。

在地產“脫鉤”的背景下，經濟增長又面臨向下壓力，未來政策面的選擇將至關重要。

沈建光建議，一方面，政策應保持短期穩增長政策力度的延續性和針對性，例如對外重視談判、避免進一步加徵關稅、力促協議的達成；對內繼續強化大規模減稅降費，在冷鏈物流、醫療養老等新基建領域補足短板，採取結構性寬鬆貨幣政策緩解民營、小微企業融資難的問題。

另一方面，沈建光認為，近年來傳統穩增長手段的政策束縛越來越多、實際效果也在弱化，例如，歷史教訓使當前貨幣政策極力避免“大水漫灌”，空間和效率首先也使本輪基建難以“大幹快上”。“這意味著短期穩增長與長期促改革、調結構確實需要一定取捨，核心還是提升效率，如能加快推進結構性供給側改革、促進產業轉型升級，在提高中低收入人群收入、擴大消費、縮小貧富差距等方面取得實效，考慮到其中長期收益較大，即便未來經濟增速換擋、進入5.5%-6%的時代，也應當是可以接受的。”

人民銀行公佈的貸款需求指數顯示，截至2019年6月，大中型企業的貸款需求較為低迷，2018年以來甚至有所下降，拖累整體需求；而小型企業貸款需求指數則保持增長，考慮到民營及小微企業融資難題仍待解決，需求與供給的矛盾依然存在。

在上述情況下，沈建光認為，當前仍需要觀察信貸條件的改善到底是由於需求好轉還是供給推動，因為兩者的實際效果完全不同；改善實體融資需求，疏通貨幣政策的傳導機制仍是關鍵，基礎貨幣投放應與更多定向、創新貨幣政策工具協同配合、精準發力，貸款利率並軌也應加速推進，運用市場化手段達到降成本的效果。

回到房地產市場，短期來看，與穩增長脫鉤可能意味著一些非常規的限制措施會逐漸取消。近期信貸環境依然偏緊，但是多個二線城市購房政策出現了邊際鬆綁。近日三亞、南京六合區、天津相繼發佈新政，對外來人才定向放鬆限購。對於非三亞本市居民，滿足大專及以上學歷，繳納一年社保及個稅可購買一套房產，此前非本市居民需繳納至少兩年社保。南京六合區政府表示，擁有大專及以上學歷，且可提供南京市居住證和學歷證明，未婚人士提供個人身份證和戶口本，已婚人士提供相關婚姻材料，可開具購房證明。此前非本市居民需繳納兩年社保。天津市人才引進政策表示，對承接北京非首都功能疏解的項目，戶籍遷入本市的職工，按照天津市居民政策購房；對戶籍暫未遷入本市的職工，限購1套，無需繳納社保個稅。

在貨幣和財政政策短期內存在掣肘的情況下，逐步解除房地產市場需求端的限制措施是釋放內需的一個辦法。然而，供給端的限制仍是當前的主要矛盾。銀河證券指出，融資端的收緊對房企新開工意願形成壓制，土地儲備不足疊加新房銷售遇冷，房企對市場的預期發生轉變，預計後續新開工增速進一步走弱。雖然2019年較強的復工對施工構成支撐，但是新開工的持續下降將影響施工，預計施工的修復也將低於預期。為了避免供求失衡導致房價大幅上漲，在供給端的限制也應隨需求的恢復而同步放鬆。