今天，江北核心區江與城、中海左岸瀾庭同時開盤。
中海左岸瀾庭：2686組買房人，372套精裝房，國際青年酒店會議中心開盤。我在中海左岸瀾庭開盤現場，發現4個現象：
1、早上8點多，就有買房人在寒風中等侯入場；
2、棄號不斷，2600多號都被叫來選房；
3、小戶型搶手，大戶型去化困難，主持人現場力推135㎡大戶型；
4、買房人房商很高，買不到再換一家搖。
截止11：35分，我跟隨2600多號買房人進入選房區，發現小戶型去化很不錯，不過還有不少大戶型沒有賣完。
01
早上八點十分，已經有人到了現場，大概有三百人，冷風吹得人瑟瑟發抖。現場，一對情侶開始討論買多大面積，小本子寫滿選房序列。
大家在討論，樓棟和價格，大多數人比較傾向於買小戶型。一位90後說，我是剛需，上班族太窮了，大面積買不起。也不能因為核心區我就閉著眼瞎買。
02
簽到區很嚴格，經過兩次審核才到等候區。
內場人太多，連過道兩邊都站滿了買房人。目測現場來了1300多人。
一位大叔跟我說，今天的10號和6號樓最貴，我1600多號，自住和投資都可以，如果買不到95㎡，135㎡可能就不買了，畢竟號碼靠後，萬一樓層不好，投資就沒多大意思。我繼續等河西南新房，畢竟在河西上班，更近。
今天中海左岸瀾庭和江與城同時開盤，號碼靠後的買房人大多有些猶豫，說中海左岸瀾庭最後一次的房源並不多，怕買不到又錯過江與城。
主持人很合時宜地說：最後一批臨河房源。我看到61-90號，只有大約十人去排隊。叫號速度很快，20分鐘叫到180號了。
由於等待時間過長，現場居然有人玩起了鬥地主。
03
一個蘇北大叔告訴我，打算考慮95㎡，說今天從老家趕過來，買完房子就回去。
南京的樓盤只看江北核心區，其他都沒看，買房子太心累了，看那麼多幹嘛，有合適就買哎。其實我更想要江與城，但是號碼太靠後，只能退而求其次了。
開盤四十分鐘，
目測現場還有六七百人。
主持人很煽情的說：中海左岸瀾庭，135㎡四房一步到位，以後十年都不用換房，比周邊競品的價格便宜60萬，而且江北核心區拍地價格越來越貴，一定要把握好機會！
大家似乎有些心不在焉，有的打開電腦開始工作，顯示理財賬戶登錄。
04
中海左岸瀾庭的小戶型很搶手，選房區不斷傳來02、03的戶型賣掉，旁邊四十多歲的大叔緊張兮兮地跟我說：今天過來幫同事買，同事也想買95㎡的，一千多號，怕是買不到了！
135㎡比95㎡多了40㎡，雖然萬般好，但多了
一百多萬，我同事買不起！大叔掃一眼全場和叫號排隊人數，仔細聽著公佈成功選房的聲音，忽然很開心，自言自語地說：哎，95㎡好像還有。
一個小時，叫到1100號。
排隊區，有人湊了3個號，來買房！
這位大叔一家人有兩個號，剛買完135㎡頂樓出來，過了十分鐘，又進去了：女兒一套，自己和老婆一套！說裡面95㎡的房源所剩不多，還有頂樓和3樓以下，但是今天135㎡可能賣不完……
05
11點35分，我跟隨2600多號的買房人走進選房區：
此時，60多套房沒賣完，其中135㎡大戶型佔比較大。
小戶型一搶而空，大戶型去化緩慢，這說明了現在購房的理性。在目前的大背景下，江北開發進度持續，但配套還缺，購買者明顯偏愛小戶型。
即便投資客，也要考慮3/4年後的接盤群體，那個時候的配套也未必成熟，這個群體也大概率價格敏感型居多，投資者這次也考慮了95㎡戶型，135㎡儘管一步到位，滿足了全功能需要，但地段發展、戶型面積更要匹配“總價”和諧區間。135㎡戶型，不如小戶型好賣，需要進一步消化。
這很正常。
06
實際上，中海左岸瀾庭的銷售可以用“成功”來形容。前幾次開盤也都幾乎日光，去化成績出色。
一方面是核心區的區位，雖然不是如日中天的中央商務區，但也是青奧片區，區域內的文體、商業和教育配套以後都會落地成熟，另一方面是中海操盤功力醇熟，對南京市場也很懂，長袖善舞。
換了其他開發商，這種項目未必能如此熱銷——畢竟，我們看江北區域，庫存量、供應量都很高。看一下庫存、供應量，整個江北不缺房源。未來的庫存壓力是南京第1高！
江北，非核心區的地段其實都差不多，產品也極其同質化。
在這種情況之下，大多數樓盤的特點沒有體現出來，南京買房人看江北新區的房子，往往有這樣的思維定勢：
（1）核心區中央商務區，有牛逼未來，明顯倒掛，閉眼買；
（2）核心區其他樓盤，有未來，無倒掛；
（3）非核心區，如果不是金隅這種品質盤，不是頤和九里這種均衡出色的盤，其他產品同質化，價格同質化，廣告同質化——買房人根本沒印象，去化極困難。基本上要靠渠道來帶看。
由此情況，我們也做大膽預測：
（1）年底及2020年，核心區中央商務區樓盤，依然大膽搖、閉眼買！
（2）江北非核心區同質化的那些樓盤，可能出現大規模的“特價房”、“優惠房”；
（3）江北非核心區二手房價會陷入停滯狀態。大量新房、二手房交織，流動性堪憂。
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