珠海房產之窗訊 珠海限購放開以來，外地投資客、本地剛需改善客購買力釋放熱度不減。
經過“金三銀四”風雨的洗禮，唐家高新區、金灣、橫琴、保十各大新區彷彿帶著城市網紅的光芒吸引著購房者，推高整體成交量。
據中原4月統計數據發現，新區成交套數達到主城區的2倍。
熱門板塊金灣航空新城在售項目高達2.5-2.8萬/平，唐家高新區均價2.8萬/平，橫琴均價新區4.5萬/平。小編走訪重點樓盤後的第一感受就是，這些價格是否已被高估，各種規劃利好還能把價格透支多高，下一步有沒有可能陷入橫盤？
十年前新區還是價格窪地，十年後窪地逐漸被填平。
主城區二手房又是什麼行情？以南灣為例，據安居客掛牌顯示，15年樓齡的華髮新城一期2.5萬/平，3年樓齡的華髮新城六期3.2萬/平，非首套交易加上二手稅費2000/平後，價格去到2.7萬/平、3.4萬/平。
身邊還未上車的剛需朋友見此勢頭，更是猶豫徘徊。
本就捉襟見肘的資金也就夠一套房的首付，當新區新房與主城區二手房價格看齊時，何去何從？
曾經看不起的，現在高攀不起
目前房地產發展的模式下，不斷有新區打斷主城區的例子出現，03年珠海人看待南灣，這一城市邊緣化片區，因為其配套不完善且均是規劃藍圖而看不起，普遍認為要攢錢向市中心努把力。
當時很多北方移民人士、專業投資客50萬買到新城一期三房。然而多年後至今，多少人經過這個南灣高端住宅範本的樓盤，難以想象這裡曾是區域窪地，看到如此繁華景象、眾多生活配套拔地而起時而感到隱隱心酸，看好南灣的人們卻實現了收益最大化，吃到了房產升值的活力。
現在新區新房飆到至少2萬5，回報的空間有限了。
畢竟現在新區已發展了近十年，早幾年低價麵粉項目不是售罄就是剩餘房源不多，當前18年高價麵粉項目登場，帶動整個區域板塊勢頭價格紛紛上揚。
需求決定購買
新區？主城區？10年前的購房者或許會鼓勵你一定要選後者，但是10年後的今天，規劃圖紙上的配套、基建軌道交通可能僅需要個把月的吆喝，就能促使新區各盤人聲鼎沸，伴隨購房群體的年輕化、首批投資客的收割紅利慾望，充滿時尚、前沿、活力的新區自然成為了首選。
而主城二手房由於買賣繁瑣，多套持有者交易稅費不低，現在賣家的稅費都間接通過售價轉嫁到買方頭上，樓齡10年以上的話後續衍生很多維修的操心事，購房成本無形增加。
但也不乏質素不錯、樓齡新的二手房，通過二次裝修改造，做足空間收納，擴容使用空間，找到了適合自己的解決方案，畢竟在房價底高不下的市場，能增加2平米使用空間就是多賺了五六萬啊。
看好主城區的吸引力也很簡單：
第一，所見即所得，絕版地段、優質學區、培訓教育醫療資源密集、就業集中、交通便利，這就相當於最優質的中小學和高等教育資源、醫療資源普遍集中在一二線城市一樣的道理，無法複製。買新房可能要等周圍配套慢慢建設完成再投入使用。新區短期配套硬件外殼雖在，但內核驅動比如老師、醫生等人才的引入都需要一定週期，遠水解不了近火。
其次，不論帶精裝還是簡裝的二手房，想要即刻拎包入住也不是什麼難事。而新房基本是期房，等待封頂、交樓裝修、置辦傢俱、散味，這些流程走完也要兩年了。
每個人購房出發點也各有不同，有的需求度假養老，有的需求持有增值，有的需求名校學位，有的需求工作便利，有的就是需求便宜。沒法明確到底新房、二手房哪個更值得，只有認識到自己關鍵購買因素的最大權重項，才能夠找到適合自己的房源。
買房本身就自帶投資屬性，就算是剛需自住，早晚也要放二手流通，所以在有限能力範圍內儘量選擇綜合價值高的房源，說白了將來在二手市場也是香餑餑。
通勤距離影響置業傾向
無論你是純投資還是純自住，都需要帶著房子是用來住的角度選房。
認識一個居住板塊，首先了解清楚該項目45分鐘通勤範圍能否覆蓋你的就業地。剛需購房者糾結新區一個最重要的因素就是距離遠，通勤這個生活中的小事，卻與每個人的生活息息相關，影響著我們的生活幸福感。
百度地圖數據發現，國內居民出行的目的地中七成是工作商務和休閒娛樂類場所，這意味著就業地與居住地距離過遠，通勤越痛苦、城市交通越擁堵。城市化進程推進“職住分離”的現象越來越普遍，通勤時間也隨之變得越來越長。
珠海集中的就業中心仍然以主城區為主，由於珠海沒有地鐵軌道交通方式，跨新老城區需以自駕、公交方式出行，難以實現提速。多條交通路網打通可稍微分流交通壓力，從而緩解大部分通勤痛苦。
若通勤時間超過45分鐘的新區樓盤最好輕易別碰，工作已經很艱辛了，買房不易，別再讓時間折磨自己。
入主城心都市圈+好物業，沒毛病，有學區更加碼
當市場上很多投資客目光均投向新房時，如果房源剛好都在45分鐘通勤範圍，初次置業的剛需人士撿漏主城區二手房是個好時機。
職住距離近，自然減輕很多負擔。
獲得了原房主的時間成本外，還能低成本獲利，何樂而不為？
選擇核心都市圈，佔位主城區稀缺資源，未來才更可能是成熟溢價的房子，不愁沒人接盤。
同時，優選大品牌開發商社區，通常配套優質物業。物業是一個房產使用週期裡，伴隨時期最長，聯繫最緊密的一環，成為強需求。物業好不好，不只會影響未來生活，也關係到房子的保值升值。
另外，很多一次置業人士忽略了學區的圈層價值，中國家庭就是更願意把成本投資在教育上，拼了命去夠中層偏下的邊，儘量讓孩子能夠留在中層，去和更優秀的人打交道。
主城區公立學校自然教育資源投入最多，校風、校訓讓學生更自律，更能提高自我要求。你所處的社區及周邊社區的檔次，決定了這個片區學區的生源，融入一個好的圈層，也間接影響孩子的成長。
限購政策下購房名額有限，儘量一步到位解決長遠問題。
即使真的用不到學位，帶學位的房源都是易於出手的。
研究新區的產業特徵、產業人口特徵
如果新區居住地的通勤時長對你沒有形成困擾，那你就要去觀察這個區塊45分鐘通勤範圍能否覆蓋真正產業和就業中心，去觀察它們的配套體系，學區質量，體味它們的居住氛圍。
找到新區的真實居住需求，因為產業人口和城區居住需求的外溢才能支撐一個新區的兌現。
人口、產業、資源有限，註定這些新區大部分會成為鬼區。
未來溢價倘若一切漲幅只是紙面財富，陷入無法租、無法賣的尷尬境地，新區何談購買價值。
當發現這些評估指標都是合理配置時，才可以找到哪個板塊是坑，哪裡房價相對被低估。
與一線城市及強經濟城市搶人勢必是珠海一大挑戰，畢竟這些城市在教育、醫療等方面保障條件好，工作機會多，吸納能力也會更強。
新區GDP增速很猛！後勁十足
海量資金砸向新區，大型基建、交通、產業，多個項目建設有序推進，雛形初現。
珠海新興產業不是完全聚集在一個新區，而是分散開來。
軟件研發、互聯網科技在高新區；會展、物流倉儲、跨境電商在“保十”；旅遊金融、文創服務聚集橫琴；航天、醫藥、新能源在金灣。
珠海市2018年各行政（功能）區GDP總量排名
注：橫琴新區包含保稅區數據來源：珠海市統計局資料研究：前瞻產業研究院
珠海市2018年各行政（功能）區GDP增速排名
注：橫琴新區包含保稅區數據來源：珠海市統計局資料研究：前瞻產業研究院
香洲雖還保持著GDP龍頭位置，但增速明顯乏力，不及橫琴、金灣、高欄港經濟增速更猛。
這些新興產業需求的正是中高收入、購買力人群，高階層的就業人才導入及留住才是城市強需求。
主城區人口置換轉移只是一小部分，想依靠城區產業轉移更是不現實。
2018年珠海全年人口增速全省第一，人口導入初有成效，值得重點關注未來趨勢。
但要警惕的是，珠海宜居、宜養的城市IP形象，吸引了不少北方中老年人群半移民半投資，這就進一步增加發展為養老、度假、旅居城市性質的風險。
因此必須做強新區產業，提升公共服務，才能給新區實實在在的支撐。
政府大力發展新區建設的戰略主要是為了平衡各區域經濟的不均衡，到底哪個片區未來能發展更快更好，需要看天時地利人和，的確充滿很多不確定性。
所以，我們要站在更宏觀的角度，從整個城市未來發展的層面，去探究政府下一步的規劃目標和發展思路，才可能搭上大勢的順風車，在一個新區爆發性發展之前步好棋子，爆發之後收穫成果區域發展的紅利。
無論在哪個城市，對於規劃發展如火如荼中的新區，總是應該帶著發展的眼光去看。
從現實的角度上，儘管新區的全面發展尚需時日，但不得不承認在城市結構均衡發展的背景及政府大力支持和投入下，新區已然不是一片灘塗，產業發展已嶄露頭角。無論從產業化新區，還是居住新城的角度看，其地位、影響力已經不容小覷。
購房名額緊張、價格成本增大，純投資客更需謹慎看待，不要在政策多變、不瞭解市場的前提下，盲目跟風。選定了，放到足夠的時間週期，一切皆有可能。
純剛需自住需求選擇很簡單，明確需求，撿到亦是賺到！
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