做一個有趣的假設：在售的限競房項目，如果不考慮限價因素，誰的真實價值能到10萬+？
這時，你的腦海中可能浮現出幾個選項，大概率是具有優質地段的項目，比如：南二環、西三環、東北五環等。
但是，僅憑優質地段就能支撐當下的限競房項目觸及10萬+的真實價值嗎？『地產營銷人』認為，有一定困難。
規劃約束的面積尺度、受成本抑制的品質、有地段沒商圈的尷尬區位。其實在限競房中找出一個具有10萬+分量、接近於豪宅的項目，還是非常難的。
當然，傳說中的海淀四道口和東城區的限競房項目限價已超過8.5萬/㎡，甚至到了9萬/㎡，是最接近10萬+的項目，但這種本能輕鬆賣到15萬+的項目，可能不適合放在這個參照系裡來討論。
不過隨著限競房二年的到來，『地產營銷人』認為，一些稀缺資源突出的項目，在開發商不斷加碼的品質投入下，越來越接近純商品住宅，有的項目開始具有豪宅品相，雖然限價，但在真實價值上，正在向10萬+進階。
那麼，這種潛力10萬+的限競房項目，該具有什麼先決條件和特徵呢？
1、 區位+板塊，雙重疊加支撐
上面提到，欲實現潛力10萬+，地段是必要條件，而不是充分條件。
除了優越的地段之外，更關鍵的還要看項目所處的板塊，即商圈的成熟度和市場地位。
目前，現有的限競房項目中，佔據環線優勢和稀缺地段的項目，均價多在7萬+以上，都取得了不錯的銷售業績。但是如果不考慮限價因素，可以自由標價，賣到10萬+估計速度就下來了。
也就說，當限競房項目具備地段優勢，但所處板塊不夠強勢，均價在7—8萬/㎡時還存在性價比，當價格拉昇至10萬+時，窪地效應可能就消失了。
因此，地段要素和板塊價值要雙重疊加，才能孕育出10萬+項目的土壤，二者缺一不可。
2、品質+系統，引領生活方式
限競房想要向豪宅邁進，在產品品質上必須做大幅度的提升。
現階段市場上絕大部分限競房產品都是毛坯交付，毛坯品質顯然無法定義豪宅屬性。當然，市場上因為遇到銷售困境，增配精裝的項目，不能歸為此列。
進一步說，限競房要達到高端住宅的標準，必須要匹配生活方式的引導和領先。
產品品質不輸豪宅，而且還要有創新，植入符合時代潮流的硬件配置和軟性服務，只有系統的全面提升，才有超越豪宅的底氣。
3、利好+配套，稟賦資源加持
除了要在品質系統上，付出比豪宅更多的努力。限競房同時還要有可遇而不可求的天賜資源，這是突破價值天花板的核心條件。
實現外部優質資源最大化的聚焦，非常不易。一方面，看項目自身規劃上，有沒有附加價值優勢的配套資源。另一方面，還要看這些重大利好和配套兌現的時間節點合不合拍，能不能同步於項目的開發節奏。
沒有時間表的遠期兌現，不能還原當下的價值釋放，而距離過遠的配套，也無法享受資源的有效輻射。
只有兩種天賜條件都具備，才能讓限競房跳脫固有的價值瓶頸，具備向豪宅過渡的轉化能力。
無論如何，今年限競房項目在有機會得到好地段的前提下，大幅提升品質，是一種好現象。與純商品住宅的縮小差距，可以逐步改變消費者的認知，不再糾結於兩種類型左右為難的選擇。
在豪宅告別北京樓市之際，能有限競房去主動補位，滿足市場的需求，相信對於豐富樓市產品的層次和供應結構大有裨益。因此，頗為期待具有豪宅範兒的限競房項目早日出世！
什麼樣的項目能率先刷新市場認知，第一個入市呢？大家的關注焦點都放在望京這片熱土上。
去年10月31日，兩宗朝陽區大望京商圈崔各莊地塊同時吸引了招商、金茂、金輝、新城控股、首開+金地聯合體參與“搶地”。在經歷16輪激烈競拍後，這兩宗優質地塊被首開金地收入囊中。
雖然為限競房，銷售均價不超過8萬元/㎡，但對比距離地塊最近的臻園、望京金茂府等二手房售價10萬左右的水平，可以說未來增值空間還是比較明顯的。
半年之後，首開、金地兩大品牌房企聯合打造，由金地操盤的高端項目即將登場，定名為：華樾北京。
從案名來看，業內比較容易理解。“樾”是首開的高端產品系，取庇佑家族，傳承之意；“華”是金地品質樓盤的象徵，另有“中華”之意，帶有現代東方的韻味。華樾北京，兩大房企立志用高端精品為樓市帶來破局之作，佔位北京，直指豪宅。
華樾北京緊鄰東北五環，在望京商圈輻射範圍之內，且屬於中關村電子城北擴區。
項目緊鄰地鐵14號線起點站善各莊站。抵達首都機場僅需35分鐘，7分鐘暢達望京核心區，距離東直門7站地，乘地鐵20分鐘可抵達，區位優勢極為明顯。
而華樾北京也是望京多年斷供之後，唯一新增的一塊住宅用地，超飽和商圈資源的最後佔有者。
眾所周知，望京是北京發展最早，成熟最快、最頂級的城市資源聚集區。歷經20年發展，這裡已被譽為北京的第二CBD和第二中關村，是新硅谷、新經濟的希望之心、活力之源。
如今望京是高淨值人群集中的工作區和生活區，也是北京房價最高的地域。平均二手房均價在8萬/m²左右，高品質社區皆在10萬/㎡之上。
在『地產營銷人』看來，在東北五環的黃金地段，疊加望京強大的商圈勢能，既有板塊加持，又佔據稀缺區位，無疑已具備了向豪宅衝擊的條件。
另外一個為外界關注的是，華樾北京也是距離阿里巴巴總部最近的住宅項目。阿里巴巴總部是阿里在全國的主戰場，集科技、金融、電商、文娛、健康、物流、新零售等7大業務領域的2萬員工，匯聚於此。
如此密度的高收入人群，加之項目距離阿里巴巴僅800米，散步10分鐘左右可抵達的高品質社區，其未來釋放的置業潛力可以預期。
當2024年，阿里總部投入使用時，也是周邊房價增值和租金水平躍升的節點，屆時華樾北京項目已經入住，這其中蘊含的投資價值無需多言。
阿里總部之所以落位此地，也是因為該板塊良好的產業氛圍。中關村朝陽園是中關村國家自主創新示範區的核心組成部分，該園區也是拉動朝陽區經濟增長的重要動力。
中關村電子城北區，以“三中心一基地”，“三中心一國際”打造“科技巨頭產業區＋類海外宜居區”。它是集文化、教育、商業、醫療、辦公、居住產城為一體的示範區，是未來北京超級科技城市版圖，也是望京產業峰值區域。
而華樾北京作為中關村電子城北區“科技總部區”內唯一的純住宅項目。高端產業與高品質宜居，相互依存，彼此支撐，聚合了最強的購買力，意味著一次絕佳置業機會的來臨！
可以說，華樾北京是為科技園區中高級員工，定製打造的“自然、文化、國際、教育”全融合的生活方式。
超配國際複合業態，讓客戶在事業之外豐富更多體驗。首開金地•華樾北京配套極為豐盛，集高端住宅、總部辦公、高端商業、學校教育、國際養老、城市圖書館等為一體，是自成系統的新型城市綜合體。
兩棟5A級高端寫字樓，未來將入駐代表新經濟的企業巨頭。國際級風情街區，全系營造繁盛生活，滿足居家、娛樂、休閒、購物等一站式所需。半徑500米範圍內，14號線地鐵直入，且滿足一站式、全天候、全齡段的生活配套所需。
項目住宅品質向豪宅靠攏，採用國際東方全精工建築立面，打造“綠建三星”認證的健康住宅標準。智能精裝設計，含智能安防、智能社區、智能家居等科技化功能，符合最新的國際化居住潮流。
同時，項目構築起社區化科技主題生態鏈，微氣候社區環境系統、金地360景觀＋健康系統、7×24健康生活系統等金地自住研發的先進配置在該項目得到充分體現，照顧城市新貴全家庭成員全生命週期的舒適生活。
內外雙公園私家景觀，三面採光全朝南、明廚明衛的陽光戶型，全頂配奢享級主人套房設計，在區域內僅有的百平米以下的通透三居，為二口、三口之家，及三代同堂的客群提供了多樣的戶型選擇。
10萬+的既視感，終於落在了第一個限競房項目上。相信產品亮相後，能最大化刷新業內外的產品認知。
買限競房，享受豪宅品質，在2019年將有機會實現。前四個月，北京樓市西部火熱。進入5月，建議諸位向東北看，密切關注望京區域的項目進展，第一個豪宅化的限競房將從這裡誕生！
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