張敏 北京報道
“一線房企減速、二線房企趕超”的現象從去年下半年就已出現。中原地產首席分析師張大偉認為，規模效應仍是當前市場的主旋律，尤其在市場下行期，通常是企業“彎道超車”的時機。
某知名房企的福州地方大員王鵬（化名），正陷入今年以來最忙碌的時刻。“一邊做營銷方案，一邊準備競標材料。”王鵬說，區域公司的銷售重心被安排在上半年，同時還有繁重的拿地任務，其工作強度遠超“996”。
王鵬的工作狀態，堪稱房企近期表現的縮影。在市場下行期，房企紛紛開始“搶收”。公告顯示，今年前4月，大中型房企的銷售額普遍上漲，其中二線房企漲幅明顯。
與此同時，房企的投資熱情也開始恢復。4月以來，土地市場延續了一季度的熱度。多個城市出現土地交易旺盛的局面，“馬拉松式”的多輪競價屢見不鮮，高溢價、高單價地塊開始出現。
分析人士認為，在市場下行期，“搶收”與“搶種”是房企的正常表現，預計隨著投資熱情的恢復，未來企業會在土地市場投入更大的精力。而由於調控政策持續施壓，銷售端的熱度能持續多久尚存疑問。
4月以來，土地市場延續了一季度的熱度。-宋文輝 攝
二線房企繼續衝規模
總體來看，今年3月以來的樓市“小陽春”，成色並不充足。機構數據顯示，在3月份出現季節性反彈後，多數熱點城市的熱度未能持續到4月，但總體仍維持在高位。
擁有較大市場佔有率的品牌房企，取得了不錯的銷售業績。中原地產統計了28家已經發布業績的房企顯示，今年前4月，28家企業合計銷售額為15426億，同比上漲9.2%。
其中，萬科在4月單月的銷售額突破600億，前4月實現2096.1億元的銷售規模，同比增長6.86%。碧桂園4月份單月權益合同銷售金額約472.2億元，同比有所增加，前4月實現銷售1672.3億元，由於統計口徑不一，無法與去年同期做對比。有機構認為，碧桂園在前4月的銷售業績有所下滑。
恆大前4月實現銷售1779億元，同比下滑了16.2%。融創實現1189億的銷售額，增長11%。
第二梯隊房企的表現相對平穩，但部分企業也表現出較好的增長勢頭。金地、旭輝、世茂前4月的銷售規模均超過500億，同比增幅超過三成。其中，旭輝、世茂在前4月的銷售均價高於去年水平。
“一線房企減速、二線房企趕超”的現象從去年下半年就已出現。中原地產首席分析師張大偉認為，規模效應仍是當前市場的主旋律，尤其在市場下行期，通常是企業“彎道超車”的時機。
前4月大中型房企業績普漲，除了整體市場交易規模處於高位外，還因為房企在2019年的銷售目標仍然不低，且將業績重心放在了上半年。王鵬向21世紀經濟報道記者表示，鑑於市場下行的現狀，集團要求上半年儘快出貨，就其所在的福建區域而言，最好上半年完成年度銷售目標的一半以上。
但也有部分房企出現銷售乏力的情況，綠城、金茂、榮盛等企業在前4月的銷售規模均低於去年同期。
分析人士認為，樓市調控政策持續深入，棚戶區改造規模縮水，以及4月小陽春“爽約”，說明今年房地產市場反彈的動力不足。預計未來房企會繼續“搶收”市場，但由於市場大勢不甚樂觀，企業全年交易規模很難有大幅攀升。
補庫存動力仍足
土地市場同樣不平靜。在去年末融資閘門開啟後，資金充裕的房企拿地的積極性明顯提高，3月以來，土地交易熱度明顯上升，高溢價、高單價地塊頻繁出現。
根據中原地產的統計，截至5月9日，45個城市賣地年內超過百億。其中二線城市土地交易規模偏大，最高的杭州賣地947億。另有12個城市賣地超過300億，其中蘇州、武漢、天津、福州等成為交易熱點區域。
在部分城市，“馬拉松式”的土地拍賣再度出現。5月9日，江蘇徐州出讓一宗位於東湖新城的住宅用地，總出讓面積127畝。經競價11小時後，由華潤以總價9.13億元摘得地塊，樓面價4478元/平方米，溢價104.73%。
在這輪土地“牛市”中，二線房企同樣是表現最活躍的一批。張大偉認為，這同樣是規模效應的結果。“特別是從500億衝刺1000億、1000億衝刺2000億的第二梯隊房企，成為了搶地的主流企業。”
事實上，在嚴厲的土地供應政策下，今年熱點城市的供地規模上漲並不明顯。
根據自然資源部的要求，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36至18個月的，要適當減少供地；18至12個月的，維持供地持平水平；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
易居克而瑞認為，結合各城市實際消化週期來看，大多數城市的供地計劃還是相對保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔，僅有大連、廈門等少數城市存在供地計劃“超標”的現象。
導致企業拿地積極性增加的原因，一方面在於融資閘門開啟後，房企資金較為充裕，另一方面則是在連年高銷售之後，房企的庫存規模和去化週期都有所下降。
易居克而瑞指出，2018年百強企業總土儲平均去化週期為3.9年，相較2017年末的4.6年有明顯下降。其中，銷售TOP30企業的去化週期均已降至4年以內，去化最快的TOP11-20梯隊，僅為3.7年。“3到5年的去化週期，是房企的正常庫存水平，但對於有意實現規模趕超的企業來說，這一規模還不夠。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，但隨著大中型房企的發力，小型企業的拿地難度將會加大，並進一步加劇行業的分化。
華泰證券指出，2018 年融資難度的增大以及下半年去化率的回落，導致房企的擴張意願普遍有所下降。到2019年第一季度，龍頭房企和中型房企的拿地強度明顯上升，說明投資意願增強。克而瑞也認為，按照“前松後緊”的慣有節奏，多數二線城市將在二季度迎來一波供地高峰，預計未來土地市場會出現供需兩旺的情況。
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