3月份以來，土地市場雖然沒有迎來成交量的大幅井噴，但從房企參與土拍熱情來看，高溢價地塊成交數量增加勢頭明顯。
中西部、京津冀、長三角區域活躍度較高
從2019年以來的土地市場來看，成交面積同比延續下跌，土地購置均價同比漲幅擴大。克而瑞地產研究中心的最新統計數據顯示，2019年以來一二線城市土地成交量達到近千宗，並且集中在中西部、京津冀和長三角區域的二線城市。
據統計，2019年以來地塊成交數量最多的城市為鄭州，高達81塊。其次是昆明、青島、重慶、成都等，成交數量為50宗左右；而杭州、西安、貴陽等城市則居於第三梯隊，成交總數在30宗左右。
土地溢價率均有所上揚 二線地市“回暖”最顯著
與2018年下半年相比，2019年初一二線城市的核心地塊熱度明顯回溫，溢價率升高，尤其是杭州、北京、鄭州等城市的部分地塊由於區域位置較好，且二線城市市場回暖，提升了投資預期，房企紛紛加入土拍陣營。
從當前土地供應情況來看，三月底大概率將迎來一波集中供應潮。地價較為合理，尤其人口、產業支撐能力較強的二線城市有望成為房企拿地的重點城市。
據統計，各能級城市土地溢價率均有所上揚，尤其是二線城市部分地塊溢價率明顯上升。
土地溢價率這一指標在2019年初迎來明顯回升，瀰漫了2018年一整年的低位徘徊狀態得到緩解。業內人士認為，“考慮到目前房企現金流相對寬裕，土地市場正呈現出欣欣向榮之勢。”
這種趨勢在二線城市表現最為突出，2月份二線城市平均土地溢價率升至13.4%，環比增加3.3個百分點，在各能級城市中漲幅最高。
“究其原因，主要是蘇州、福州等熱點二線城市成交了多宗優質地塊，其中蘇州有三宗地塊的溢價率都在30%以上，推高了二線城市的溢價率”。業內人士分析認為，“流拍情況也明顯好轉，尤其是2月份，流拍率僅有1.66%，較2018年底及2019年1月有明顯好轉”。
業內分析指出，2018年三季度以來三四線城市陸續降溫，部分開發商將拿地重心重新調整回一二線城市。
另外，從這些城市成交的高溢價地塊的土地屬性來看，依然是純宅地居於首位，佔到高溢價地塊的42%，其次是商住地，佔到34%。
地價迴歸合理水平 二線城市迎來拿地良機
總的來看，進入2019年二線城市土地流拍率明顯下滑，溢價率也有所上升，尤其進入三月份，土地市場升溫更為明顯，高溢價率地塊層出不窮。從高溢價地塊佔比情況來看，較2018年四季度也有明顯增加。究其原因，主要是由二線城市樓市小幅復甦，加之企業境內發債總量上升且融資成本回落、房企融資環境“回暖”，資金較為充裕，紛紛加入下一輪的“搶糧大戰”。加之這些出讓地塊底價低於預期，多數企業報著志在必得的態度參與競拍，最終使得溢價率明顯上揚。
南京近期掛牌的兩幅含宅用地即是典型的例子，起拍樓板價明顯低於周邊同類地塊成交價，以西善橋G02地塊為例，起拍樓板價13237元/平方米，周邊同類項目售價在3.5-3.9萬元左右，即使按照最高樓面限價19172元/平方米成交，盈利空間也十分巨大。在當前地價迴歸比較合理水平的局面下，不失為拿地良機。
從當前土地供應情況來看，三月底大概率將迎來一波集中供應潮，在地價較為合理、樓市頻現“回暖”跡象的當前，抓住機會搶奪優質地塊是當務之急。尤其人口、產業支撐能力較強的城市可重點考慮，譬如杭州、西安、鄭州等人口流入較多的城市；而那些目前供求關係平衡、房價已經過度透支的城市，雖然存在一定的投資機會，但這個時候拿地的投資回報率也會明顯下滑，建議仍需謹慎處之。
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