近年來，城鎮居民購買農村房屋的情況非常多，在遇到徵收拆遷的時候，原房主反悔想主張房屋買賣合同無效的情形屢見不鮮，由此頻頻產生糾紛。京平律師平時也遇到很多被拆遷人諮詢相關的問題。
那麼，城鎮居民購買農村房屋，合同究竟有沒有效呢？
實務中，城鎮居民購買農村房屋，合同原則上是無效的。
1999年1月1日修訂後實施的《中華人民共和國土地管理法》刪除了原法第41條有關城鎮非農業戶口居民可以使用集體土地建住宅的規定。
國務院辦公廳1999年頒佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規定，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。
其後，禁止城鎮居民購買農村房屋也多次被強調。
因此，1999年以後，城鎮居民在農村購買房屋的買賣合同一般應認定無效。宅基地使用權是集體組織經濟成員享有的權利，是與特定的身份關係相聯繫的，不允許轉讓給非本集體經濟組織成員。農村房屋很多是沒有產權證書的，在法律法規禁止城鎮居民購置農村宅基地的情況下，城鎮居民就算購買了農村房屋，也難以辦理產權證書的變更登記，也就無法作為房屋所有權人受到法律保護。
但是實務中，在某些例外情況下，城鎮居民購買農村房屋，合同應當認定為有效。禁止城鎮居民購買農村房屋，是現行法律和政策的基本原則。但這並不意味著，在不違背法律法規、政策的基本規定和精神的前提下，對具體案件作出靈活處理。
例如，如果城鎮居民購買農村房屋後，經過相關部門批准，並獲得本集體經濟組織的同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權的變動手續並取得相關權屬證書的，房屋買賣合同可以認定為有效。
再比如，法不溯及既往，1999年1月1日《土地管理法》修訂以前，回原籍村莊落戶的職工、退伍軍人和離休、退休幹部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞購買農村房屋，其買賣房屋合同應認定為有效。
對同一房屋經過多次買賣、轉讓的效力，可以依據最後一手買受人的身份和交易情況來綜合進行判斷認定。
實務中不應當以違反法律法規的強制性規定而一刀切地認定買賣合同無效，對於城鎮居民購買農村房屋的情況，應當結合特定的歷史背景、買賣房屋時的法律規定以及其他現實情況等因素綜合考量其效力問題。但無論如何，城鎮居民如果想要購買農村房屋，是需要謹慎而行的。
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