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時下，股市與樓市雙雙起勢，資本在其中左進右出忙得不可開交，尤其是前期遭受明顯打壓的一二線熱點城市，各種回暖的消息鋪天蓋地而來。
而投資門檻較低的三四線城市，進入2019年以來，日子過得並不舒心，利空政策接踵而至。
消息①：2019年一季度，已公佈2019年棚改工作計劃的省份有25個，其中18個省市計劃開工量有所下滑，14個省市計劃開工量同比跌幅在20%以上。
消息②：國家發改委發佈了《2019年新型城鎮化建設重點任務》，明確提出要加快中心城市、都市圈、城市群的建設，三四線城市面臨著人口外流的風險。
人口與棚改是三四線樓市繁榮的支柱與基石，如今這“兩條大腿”，一條面臨著周邊二線城市更大力度地“抽血”，另一條則受政策轉向，基本“斷腿”。
但政策的疊加，似乎仍無法阻擋住大家都房產的投資，這當然跟大家缺失安全感有很大關係。近期有些粉絲還是會諮詢我預算有限的情況，在陝西三四線城市核心位置和西安打造的云云新區中如何選擇？
昨天戶籍政策放開的文件，S姐已反覆強調有些三四五線城市是不能碰的。那麼陝西的這些城市會有未來嗎？
壹丨洞悉城市基本面
△“五城”地理位置示意圖
我們今天主要來看看陝西北部的咸陽、寶雞、銅川、延安、渭南這五座城市，以西安為中心，這五座城市分別處在西安遠郊外溢到周邊外延的地域。
咸陽距離西安最近，坐動車不到一刻鐘的距離，一號線三期更是直通咸陽城區，因為人家本就西鹹一體嗎；延安距離西安最遠，約350公里，動車車程2.5小時，2022年高鐵通車後，車程將縮短至50分鐘。
在已經發展成熟的一線城市，“北上廣深”的大量工作人口居住在周邊80km以內的第一圈層城市，如上海周邊的崑山，深圳周邊的惠州等。雖然我們這關中城市群跟京津冀和粵港澳沒法比，但這個邏輯是相通的，如果原本就比西安發達的一線城市都在大力帶動的周邊城市發展，那麼離西安較遠的三四線城市必然發展受限。
△各市GDP總量及增速
從各城市經濟基本面看，咸陽、寶雞2018年經濟總量高於其他三城，延安增速最高，銅川出現負增長，咸陽、寶雞、渭南增速雖在7%以上，高於全國平均增速，但低於陝西全省增速（8.3%）。
△各市人口總量及增速
2018年，這五座城市人口皆出現了不同程度的負增長，主要是因為西安不斷降低落戶門檻，“虹吸效應”持續發散，在戶籍政策大開的環境下，西安周邊的三四線城市人口還將持續外流，這個趨勢很難扭轉。
當前，渭南、咸陽人口總量領跑，達到500萬左右的基數，寶雞、延安次之，屬於昨日文件中Ⅱ型大城市，銅川墊底。
△各市城鎮化水平
最後我們看下當前的城鎮化率，渭南、咸陽、寶雞均在50%左右徘徊，未來仍有較大的上升空間，城鎮化的本質是人口向城鎮集中的過程，“農民”轉身成為“居民”，這其中自然免不了土地徵收、安置賠付、商品房開發等關鍵環節，對當地市場有一定的刺激作用。
△“棚改激勵”城市名單
雖然目前棚改大勢已去，但前期棚改取得成果的城市，可以獲得“中央補助及配套基礎建設有關資金，給予適當獎勵或傾斜支持。”（國務院棚改激勵政策第二十四條）
陝西省僅延安一城進榜，棚改任務取得理想成果的同時，中央也將提供配套基建資金，補全由棚改帶來的配套需求，換個角度想，如果沒有“中央激勵”，現有城市實力難以滿足棚改引發的配套需求。
貳丨勘探樓市基本面
△各市房地產開發投資增速
據統計局數據，上述五城在2018年房地產開發投資增速呈快速上升態勢，增速較高，其中延安增速最高，達105.1%，這就跟延安2018年4萬套的棚改脫離不了關係；回顧近六年的房地產開發投資總額，咸陽、寶雞、渭南位列前三位，近兩年更是獨得品牌房企的青睞，融創、龍湖、恆大等房企先後進駐，人居產品更新迭代的同時，房價隨之走高。
△各市商品房銷售面積及增速
寶雞、渭南處於商品房銷量的第一梯隊，全年銷量250萬左右，僅是西安的1/9，而且寶雞銷量2018年同比下滑了19.2%，下滑的城市還有咸陽、延安！
△各市城鎮人口收入及增長情況
可以看出，2018年，這五座城市銷量漲幅出現了兩極分化的現象，這也完全印證了全國三四線樓市的縮影，棚改貨幣化安置任務的輕重緩急，直接對樓市銷量產生影響，如今三四線房價已經經歷了一輪上漲，房價漲幅遠高於收入增長，在貨幣化安置縮影的大背景下，後續購買力成疑。
叄丨陝西三、四線城市的未來在哪？
無論是房地產市場，還是區域發展，跟著政策走，至少大方向錯不了。而近日發改委下發的通知，則指明瞭未來中國城市的發展重心將放在中心城市、都市圈城市群的建設上，這無疑是對三四線城市的一次暴擊。
三四線城市在貨幣化安置的紅利下熱度不亞於一二線城市，但奈何好景不長，煙花易冷，棚改政策的轉向，使得三四線城市迅速降溫，進駐三四線的品牌房企還是要依賴營銷手段，主動上客量難以與西安對比。
在跟多位同行的接觸下得知，三四線房價去年漲跌之間，市場冷暖之間可能就三個月，今年開春市場隨著西安的回暖，新房的上客量和成交也會有所好轉，但二手房市場並不景氣，持有者難以迅速變現。
如今，三四線城市的房屋居住屬性被放大，投資屬性受政策的影響，明顯削弱，況且在“房住不炒”的大背景下，想要在房產身上短期牟取暴利，本身就不易。當前的房產投資邏輯已經發生了轉變，保值/增值屬性更強的房產，其本身一定附帶難以複製的優質資源，“價格低廉”顯然排除在外。
如果非要從“矮子裡拔高個”，城市基本面較好的咸陽可以作為首選，地理位置上更為靠近西安，還能賭一把西鹹真正一體化。而渭南、寶雞可作為備選，一個是有人口撐著，一個是“銷冠”！
當然，對於文章開頭粉絲的問題，其實完全不必糾結，能入西安莫入周邊！
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