中國建設報
七里廟小區，建築面積145平方米，精裝修，拎包入住，現在只需要145萬元……在江蘇省張家港市，房產經紀人小曹一邊嘴裡重複著房源信息，一邊飛快地敲打著鍵盤將這條信息推送到微信朋友圈。因為比較熟悉這幾套住房，小曹都不用查看登記在冊的具體房屋信息。他說："隔兩天就會對這些房源信息換點詞重新編輯發佈，有的房子的基本信息早就記得牢牢的了。"小曹話語間既流露出對業務能力的自信，也頗有幾分無奈的自嘲。"去年這個時候可不是這樣，一套房子基本不大可能會接二連三地重編信息發朋友圈。那時候，房源信息一發出來立即就會有很多人詢價，成交也快，但現在除了賣房的，關注的人很少。"
張家港，一座位於蘇南的港口城市，是華東地區經濟發達縣級市的典型代表。小曹的一番話，道出了張家港樓市的現狀，是我國三四線城市房價快速上漲過後逐漸迴歸理性的真實寫照。賣的多了，買的少了；上市的樓盤多了，清盤的樓盤少了。一位業內人士分析，三四線樓市在經過短時間價格迅速上揚後，目前已處於盤整期，未來區域市場分化將愈加明顯。
不過，相對於房價的企穩，一些房屋品質卻出現了鬆動，因房屋質量或者營銷手段引發的房屋投訴明顯增多。
房價趨穩 市場理性
"七里廟的這套房子算下來每平方米只要1萬元，真的很便宜了，旁邊的商品房都要一萬七八千元。"已從業6年的小曹對張家港市區樓盤的分佈、定價等信息相當熟悉。"要不是房價有所回落，再加上小區屬於安置小區，這個價格肯定買不到的。"
小曹的分析不無道理。作為張家港市規模最大的拆遷安置小區之一，七里廟小區位於張家港市區的西郊，按照當地人的習慣，其地理位置屬於二環外，已經不屬於心理上的市區。2017年，當與七里廟小區僅隔著一條環城河的諸多商品房小區二手房價格站上1.4萬元/平方米時，七里廟小區的價格還在四五千元的區間徘徊。
變化發生在2018年，隨著張家港市場的開放，眾多品牌地產開發商入場。七里廟小區周邊地塊陸續迎來了碧桂園、中南等大型開發商，中小學校等教育配套也被提上建設日程。轉眼間，七里廟小區開始"麻雀變鳳凰"，小區房價一路上漲到8000元/平方米、再到1萬元/平方米，最高時部分房型甚至賣出過1.3萬元到1.4萬元的單價。
"實驗小學西校區、梁豐初中西校區近在咫尺，旁邊的商品房小區高層住宅的開盤價普遍在1.6萬元/平方米左右、疊墅在2.3萬元/平方米，七里廟小區的房價水漲船高也是理所當然。新房價格上不去了，二手房價格也會受到影響。"小曹說，2018年10月以來，隨著房價調控的持續趨嚴，張家港樓市明顯感覺到了涼意，除了少數因拿地較早、限價銷售背景下倒掛厲害的樓盤還出現過搶購現象，排隊購房、開盤即清盤的場面已一去不復返。
"成交量下降，但新房價格並沒有出現下跌的情況，總體來說比較穩定。"一位業內人士表示，目前張家港市區二環內在售的新盤不多，為了促進成交，一些樓盤會採取送裝修等促銷手段，但單從房價看，並沒有出現大幅下跌。張家港某房產信息網分析數據顯示，張家港市以及監測的市域13個區域中，房屋銷售均價同比去年，除金港、後塍片區有所下跌外，其他區域均出現較大幅度上漲；同比上月，除市中心、城西、塘橋、南豐外，其他區域均出現不同幅度下滑。
在房價趨於穩定、市場趨於理性的大背景下，大批的投資人士不再扎堆售樓處。在眼下傳統的樓市小陽春裡，張家港多個樓盤售樓處都較為冷清，鮮有購房人上門。
"一些房企是後來高價拿地的，價格上沒有優勢，所以很被動。"上述業內人士表示，進入2019年，開發商普遍謹慎起來，之前被寄予厚望的項目也顯得成色不足。"萬科金新城大都會項目本來有望成為首個突破2.5萬元/平方米的項目，後來據說起售價調整為2.48萬元/平方米，但最後2.4萬元/平方米都不到。"
公開資料顯示，2018年5月，張家港本土開發商金新城集團斥資17.8億元拿下海陸鍋爐地塊，成交樓面價12713元/平方米。隨後，萬科與金新城聯手打造萬科金新城大都會項目。"這個項目是萬科在張家港的首個項目，之前大家對萬科的口碑還是很認同的，所以市場期望值很高。"業內人士表示，今年3月8日，萬科金新城大都會第一次開盤，首推13號洋房，建築面積178平方米；17號高層住宅，建築面積有128平方米、145平方米兩種，洋房均價2.4萬元/平方米，高層住宅均價2.3萬元/平方米，"價格沒有突破之前的想象，而且據說首期開盤房源很少，這也說明開發商在試探市場。"
小曹說，現在新房成交量減少，主要是因為在宏觀調控下，投資人士不敢輕易出手。"但是改善性需求還有較大市場，現在很多新盤都是精裝修、大戶型，正好契合二胎家庭以及追求生活品質人群的需求。"小曹表示，他有一個親戚就看重了萬科金新城大都會項目，雖然自己提醒過親戚目前市場走勢不明晰，購房要謹慎，但對方依然委託他出售一套165平方米的老房子，為的就是置換一套大都會項目的3居室，"老兩口的兒子去年剛結婚，兩人也快退休了，退休金還不低，所以他們想著該享受下生活了。"
質量問題倍受關注
購房者的心態趨於理性，並不意味著市場就完全處於良性發展的軌道，在多地出現的房屋質量問題也出現在了張家港市，而且問題往往發生在外來的品牌開發商身上。
"以前從來沒有碰到過這麼多關於房屋投訴的問題。"一家專門受理市民投訴的政府職能部門工作人員說，今年以來，她明顯感覺關於房屋質量問題的投訴增多，而且投訴對象以新開發樓盤為主，開發商大多為國內一二線房企。"裝修問題、強制收取誠意金、虛假宣傳，原來在網絡上見到的情況，今年在張家港也出現了。"
此前，張家港市民陳先生投訴反映，他於2017年購買了張家港某項目的一套頂複式洋房，後來在驗房過程中發現，房屋面積比合同約定面積少了5.76平方米。
"這5.76平方米怎麼能算建築面積呢？開發商只是在一二層中間隔了一塊幾釐米厚的樓板，人都不敢站上去。"陳先生說，該項目第24幢、25幢、26幢洋房頂復業主共有14戶。張家港市房產測繪隊出具的測繪報告顯示，第24幢1101、1103、1104、905、906號及第25幢901、902、903、904號房屋的套內面積情況為：竣工測量時套內面積為143.12平方米，拆除樓板後現場複測套內建築面積為137.32平方米，拆除部位面積為5.76平方米。"我們發現問題後向開發商投訴，對方就把架空的樓板給拆除了。按照購房合同約定，房屋面積不足，開發商應以1：2的比例賠付購房款，我們也不需要開發商雙倍賠償，只要求他們按照原價把差價退給我們，但是對方不同意。"
除了陳先生遭遇的面積缺失問題，據瞭解，毛坯改精裝抬高售價、精裝房裝修標準降級、強扣誠意金轉為定金等問題均有出現。而在業主投訴的問題中，針對精裝房的尤為突出。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企的"高週轉"模式是精裝房出現質量問題的一個重要原因。部分房企為了規模擴張，忽視了裝修質量。此外，在新建商品房限價的背景下，部分之前拿地成本過高的項目，也可能通過"偷工減料"來提高盈利水平。
在博鰲亞洲論壇2019年年會上，有專家呼籲除了關注房價問題之外，更應該把目光聚焦在房屋質量上。貝殼找房CEO彭永東也表示，以前房子少、需求多，品質不是樓市的競爭要素。過去30年，中國造了上億套房子，現在到了一個時間節點，大家越來越關注品質，房子的戶型、材料等成為二手存量房交易中用戶第一個關注的信息，所以未來提供更好品質的住房和服務，是下一步樓市競爭的主基調。
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