4月14日，網友發微博稱黑龍江鶴崗的房子已經拉開了白菜價的序幕。據悉，在鶴崗這個東北四線小城市裡，今年3月的房產均價是1240元／m²，其中九州興建小區周圍低至300元／m²，320平的複式高層更是誇張，全款買下只需15萬！
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發改委最新發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》裡提到，中小城市發展要分類施策，穩妥有序調整城市市轄區規模和結構。其中，收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。
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常住人口連續3年以上持續流失且缺乏迴流的城市，均可被視為收縮型城市。從城區人口劃分標準來講，鶴崗就屬於收縮型中小城市。據《黑龍江省統計年鑑》數據統計顯示，鶴崗市近年戶籍人口一直呈下降趨勢，戶籍人口16年來連續負增長。就算鶴崗政府費盡心思，公務員甚至有送車送房的福利也止不住當地負增長的趨勢。
沒有人才流入，沒有產業支撐，房地產只能逐漸落幕。鶴崗房價的一路下行就跟本地人口的常年負增長脫不了關係，除此之外，本地資源的枯竭和產業的衰退也是重要原因。
國家明確要求人口流失、產業衰退、城市空間閒置的收縮型中小城市，要主動瘦身。在上週的文章中，筆者也曾經寫到，"以後的中國，以超大城市為核心的城市群趨勢不可逆轉！城市群並立的格局也將慢慢出現！"在這樣的宏觀大要求下，國內像鶴崗這樣的城市如果無法實現產業轉型，人口迴流，那麼接下來的命運我們就可以清楚地預見：
逐步瘦身，成為其他城市的“肥料”，引導人口和公共資源向中心城市集中。而對於已經淪為“肥料”的城市本身來講，隨著中心城市的確立和城市群的行程，收縮型中小城市的實力將進一步被削弱，吸引力也會逐年降低，用腳投票的結果就是人口加速流出，最後只能“含淚”降級。
怎一個悽悽慘慘慼戚！
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與鶴崗形成鮮明的對比的是那些即將“解禁”的城市。
2017年3月24日，廈門率先出臺“限售”政策。此後，限售推行至全國，57城開始相繼加入，限售週期2~5年不等。從時間上來看，從今年三月起首批限售城市陸續開始“解禁”，大量二手房進入市場。
所以，“解禁”對房地產市場造成了衝擊嗎？
筆者認為不然。事實上，這批“解禁”的房子屬於二手房，市場成熟度上與新房市場相比仍有差距，購房者的消費傾向還是更傾向於購買新房，因此二手房入市對整個銷售市場的影響程度實在有限。
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一邊是跌到白菜價，一邊是大批“解禁”房上市，近期的樓市行情到底如何？作為購房者又應該注意什麼？我們先來看看資金面的數據：
4月12日，央行發佈了2019年3月及一季度金融數據，結果大超市場預期！
- 3月，M2同比增8.6%，前值8.0%，預期8.2%；M1同比增4.6%，前值2%，市場預期3%。
- 一季度，新增人民幣貸款5.81萬億元，同比多增9526億元；社會融資規模累計增量8.18萬億元，同比多增2.34萬億元。
其中，3月住戶部門新增短期貸款4294億元，創下歷史新高。與此同時，住戶部門新增中長期貸款4605億元，比上年同期多增835億元。
居民貸款的增減，往往被大家拿來用於判斷樓市的回暖；其中，中長期貸款更加是關鍵性的指標。從三月的金融數據的表現來看，有說樓市回暖的說法傳出也不奇怪了。但筆者要強調的是，三月中長期貸款的擴張幅度比較小，而且貨幣的寬鬆力度只是一個短期的判斷依據。且不說人口這種基本面對樓市的影響，就拿近期的樓市政策來講，大家就能稍微冷靜一下了。
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一有熱度冒頭，調控就在路上！
據經濟日報等官方報道，央行徵信中心已試運行新版個人徵信報告，可能將於近期正式上線。在確切時間上，網傳最快5月1日落地。
關於新版徵信，最受購房者關注的是這兩點：一是還款信息或將保留5年，即使銷戶，相關信息也會繼續保留；二是作為共同借款人，夫妻雙方徵信均體現負債。綜合來看，如果個人徵信記錄存在問題，你的貸款額度乃至貸款利率必然受到影響。新版徵信相當於一個樓市調控遙控器，至於用不用就看城市自己的選擇了。
新徵信正在路上，國管公積金也宣佈收緊了！
4月12日，國管公積金中心發佈的《關於調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》明確指出，對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成，且最多貸60萬元。 新政將從2019年4月15日起開始執行，以網籤日期為準。
綜合來看，今年樓市的主基調還是穩字當頭！
遇冷有鬆綁有獎勵落戶，轉熱就必定有調控。信貸增長就用新政壓一壓，兩手抓兩手都要硬，既要穩跌同樣也要穩漲。
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其實對於首次購房者來說，新徵信和國管公積金新政的影響都不算大。購房者最需要考慮的因素還是城市，筆者認為，在經濟能力範圍內，能買中心就別委屈買郊區，能買一線就別將就買二線。沒有人才流入，沒有產業支撐的收縮型中小城市的房產更加沒有投資的必要，除非城市能逆天轉型。
而判斷一個城市的房產是否值得投資，常住人口是關鍵。
如果把每一座城市都看做是一家上市公司，那麼房產就是這座城市的股票，城市常住人口的變化就應該是每股盈利能力的體現了。公司經營不善會退市，城市如果經營不善，就會產業凋零，人口流出。買房其實就像買股票一樣，有人喜歡抄底喜歡買低價股，那像這種喜好的人，買房也喜歡撿便宜的買。但他們忽略了一點：往往牛市來的時候，大部分低價股只能成為炮灰，
牛市其實是高價股的狂歡場。閱讀更多 狹縫中的世界 的文章
