在小區事項中
雙過半/雙三分之二
有木有同感
↓↓↓
小區綠地改停車位需雙過半以上業主同意，依據呢？
王二在同一小區有兩套房+一產權車庫，投票時有一票兩票還是三票？
選聘物業企業為什麼是N選2，再2選1，不直接N選1？
小區事項決策合法嗎？
↓↓↓
哪些事項要雙過半或雙三分之二
《物權法》規定，下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；（雙過半以上業主同意）
（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；（
雙過半以上業主同意）（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（雙過半以上業主同意）
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（雙過半以上業主同意）
（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；（雙三分之二以上業主同意）
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；（雙三分之二以上業主同意）
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（雙過半以上業主同意）
那麼，第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”包括哪些呢？
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）規定：
改變共有部分的用途（雙過半以上業主同意，如小區綠地改成停車位）
利用共有部分從事經營性活動（雙過半以上業主同意）
處分共有部分（雙過半以上業主同意）
業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項（雙過半以上業主同意），應當認定為有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。
雙三分之二以上業主同意指，經
專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。雙過半以上業主同意指，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
因為選聘物業服務企業需要雙過半以上業主同意，在N家候選物業公司中，票數分散，一家物業公司難於獲得雙過半票數，所以，實際操作中是N選2，再2選1。
專有部分面積不是套內建築面積
那麼，上面紅色字體專有部分面積如何理解呢？
《解釋》規定，業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：
1、業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
2、.總人數，按照前項的統計總和計算。
專有部分面積（產權證記載面積）＝套內建築面積＋公共分攤建築面積
投票時的建築物總面積=專有部分面積之和
小區初始登記面積=專有部分面積之和+不能頒發權屬證書的建築物面積
套內建築面積=套內房屋使用面積+套內牆體面積+套內陽臺建築面積
專有部分面積不是套內建築面積，而是套內建築面積＋公共分攤建築面積，小編看到對專有部分面積理解錯誤，打官司！！！
公用分攤建築面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建築面積。公用建築面積和分攤的公用建築面積的產權歸整棟樓購房人共有。
公用建築面積 是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積，包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
值得注意的有：
01
專有部分面積不是套內建築面積，而是套內建築面積＋公共分攤建築面積，物業管理圈小編看到對專有部分面積理解錯誤，打官司！！！分攤部分面積為業主專有權行使必不可少的部分，屬於專有部分面積。
02
開發商提供的小區初始登記面積不能作為投票時的建築物總面積，因為初始登記面積中包含了不能頒發權屬證書的建築物面積，如物業管理用房、配電房。
例如：某小區開發商提供的初始登記面積為12萬平方米，物業管理用房、配電房等不能領取產權證的建築物面積0.5萬平方米，在計算雙三分之二或雙二分之一時，總面積為11.5萬平方米。
李四在同一小區，有兩套房，面積分別為100平方和140平方，在計算雙三分之二或雙二分之一時，只有一票，面積按240平方計算。
業主的範圍
基於商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法所稱的業主。
付清了全部房款，房管局辦理產權的窗口已經收件，資料齊全，購房網籤手續在正常進行的房屋買受人，也是業主，即能夠提供合法的付款憑證和辦理產權的收件憑證。此時，該購房者具有小區事項投票權和業主委員會成員的被選舉權。
有意思的是，有投票權利沒有交費義務的業主在特定時段是存在的。該購房者在合法佔有建築物專有部分，至依法辦理所有權登記這段時間內，享有業主的權利，但不承擔交物業費的義務，因為此時產權證上的名字沒有變更，法律上的交物業費義務人是買房業主。
產權車庫計投票權
《解釋》規定，建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為《物權法》所稱的專有部分：
01
具有構造上的獨立性，能夠明確區分；
02
具有利用上的獨立性，可以排他使用；
03
能夠登記成為特定業主所有權的客體。
物業服務收費按房產證載明的房屋建築面積計算，符合上述條件的車位，能辦產權證，要交物業服務費。業主投票時，車位面積計入該產權人的專有面積和小區總面積。
例如：張三在某小區有一套100平方米的住宅和一個20平方米的車庫，在小區事項投票時，他有一個投票權，面積按120平方米計算。
關於產權車庫的使用，實際中有四類：
1.堆放貨物或雜物，收取物業服務費。
2.停放機動車，收取停放服務費。
3.空置，收取物業服務費。
4.改變用途，例如作為住宅或門面房，要通過規劃等部門的同意，否則屬於違規建築。
閱讀更多 業委會科技 的文章
