主持人好，聽眾朋友們下午好，我們東房網編輯木子。很高興今天有機會走進《105.3會客廳》欄目，我們來共同聊一聊樓市的一些關注度比較高的熱點新聞、一些有趣的分析與報道，還有樓市的一些熱門動態信息，再共同學習一些關於房產的知識。
先來看一則分析類的新聞：
一、專科落戶，杭州加入“搶人大戰”
4月3日，杭州發佈《關於貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措的通知》，其中人才優惠新調整中表明：全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。
至此，一直矜持的杭州，也放下身段，加入了“搶人大戰”。
1、2019年春天，搶人大戰急劇升級
始自2018年初的搶人大戰，進入2019年後戰火持續蔓延，且愈演愈烈。
春節後上班第三天（2月13日），西安放出史無前例的“搶人大招”：搶全國所有的在校大學生及45週歲以下的幾乎所有人。《2019，二線城市“搶人大戰”急劇升級的背後》
持續了一年多的“搶人大戰”，至此急劇升級。
隨後（3月19日），石家莊扔下搶人重磅炸彈：“零門檻”落戶。《“搶人”、“搶地”並存，“一城一策”有點難產》
4月3日，杭州發佈《關於貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措的通知》，其中人才政策優惠新調整中表明：全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。
在此之前，只有緊缺專業的專科生，年齡在35週歲以下並在杭連續一年居住登記並繳納社保，才能落戶。即使是非應屆的本科生，也仍需一年居住登記和社保才能落戶。
2、未來杭州不缺房不缺地，缺人
一直以來，杭州被公認為性價比最高的城市之一，繼全國城市不斷推出“搶人”新招後，終於無法淡定，殺入“搶人大戰”。
市區面積高達8003平方公里的杭州，是深圳的4倍，比上海還大。而截至2018年，杭州市區的常住人口僅約857萬人，不到1100人/平方公里的人口密度，和四個一線城市的人口密度相比，仍相對低的多。
根據《基於移動大數據的深圳市人口統計研究報告》顯示，2017年11月，每天生活在深圳的人數都超過了2500萬。若按照平均2567.2萬人計算，深圳的人口密度高達12855人/平方公里，約是杭州的12倍。即使按照常住人口（1302.66萬人）計算，深圳人口密度也高達6524人/平方公里。
再加上2017年以來杭州大規模的“舊城改造”，未來，杭州不缺房不缺地，缺的是人。
即使近兩年杭州城市常住人口迅速增長，2017年-2018年全市常住人口新增超60萬人（61.8萬人），但是，持續需要市場動力的房地產市場，仍嗷嗷待哺需要大量的人口導入。
相對較低的人口經濟密度，同時高等學校數量的不足，這些因素都會制約城市的長期經濟發展。
3、城市分化加劇，搶人迫在眉睫
我們曾經分析過，理論上，搶到了一個畢業生，就有可能搶到了8個人的GDP。
留下一個高校畢業生，將帶來一個男友或女友，再生兩個孩子，雙方的父母至少階段性的來照顧，甚至不排除遷往杭州生活的可能。
這是未來較長時期內給城市帶來的經濟活力和消費需求。
此外，在中國特色的“虹吸現象”背景下，中國的城市分化，將從2019年開始加劇。
城市資源與機會，既包括城市的天然稟賦、公共服務，也包括了歷史文化、社會治安、政商關係等等，以及城市就業創業機會和收入。
生活成本，包括就業創業成本、就學成本、就醫成本、交通成本，當然權重最大的是居住成本，也就是這個城市的房價。
高鐵網上，經濟發達的城市群，特別是長三角城市群和粵港澳大灣區內的城市，在城市的競爭中，將繼續顯示出優勢。
儘管杭州是被公認的性價比最高的城市之一，或是未雨綢繆，身處經濟發達的長三角城市群中的杭州，已然也加快了人口爭奪的步伐。
搶人，當然可以理解為未來的經濟社會發展積蓄新的動力。
但在限購政策尚未放開的背景下，搶人大戰，更現實更直接的意義，人們心知肚明。
再來看一則來自鳳凰網房產的新聞：
二、中國樓市，2019只允許“春天”
1、三月，廈門樓市發生了一件大事，一件小事。
先說大事——廈門土拍第一錘落地。
3月22日，樓市復甦中的廈門，迎來2019年第一次土拍，翔安南部新城兩幅好地。
拍賣公告顯示，兩幅地塊不設拍賣底價，按照價高者得的原則確定受讓人，不再設定最高限價條件：
同時，均要求競得人在達到預售條件後一個月內一次性申請宗地商品房預售許可證，並一次性全部對外公開銷售。
拍賣的條件設置很耐人尋味，不設限價，鬆綁的意思明確。
而要求一次性對外銷售，則意味著要求趕緊增加市場供應，兩者結合，意思很明顯，商品房量要上，但是價不要上。
最終，兩個地塊，都以25000元左右的樓面價成交，距離前年同一地段的地王，低了大約10000元的樓面價，但是比起去年低迷的地價，差不多又高了7000元的樓面價。
兩個地塊共為廈門財政貢獻17.63億。
2、再說小事——已經執行一段時間的廈門首套貸款利率98折已經被多家銀行收回，開始執行基準利率。
說實話，從98折變成基準，實際上還款的變化並不大。
以商業貸款200萬，30年，等額本息來計算，貸款利率由原來的基準98折變為基準，則總利息由177.7萬元上升到182.1萬元，利息總額增加4.4萬元。月供由10493元變為10614元，每月要多還121元。
一個月10000的月供，多還100元，多出了百分之一，對於一個廈門買房家庭來說，影響基本上可以忽略不計，所以這是一件小事。
然而，對於廈門，對於中國樓市，卻發出了一個明確的信號。
對於2019年，對於樓市，國家調控的手段不單單要放鬆，“升溫性”調控。
在某些城市，在某些時點，在某些市場情況下，也要進行“降溫性”調控。
3、風水輪流轉，在中國一二線樓市一片春風的三月中，去年可憐兮兮的廈門樓市開年卻分外扎眼。
今年1月份以來，廈門樓市成交就開始表現強勁。
1月份共成交3166套，環比增長42%，同比增長312%，創下近一年的月度峰值。
2月份廈門全市新建商品房成交999套，其中一手住宅成交505套，值得一提的是，2月18-24日，廈門一手住宅成交223套，環比上漲237.9%!
然而，更為搶眼的是二手房的交易。
2月份廈門二手房成交2115套，其中二手房住宅成交1746套，日均成交約87套。
同時，二手房數據更加具有真實性，因為買房雙方都是散戶，更加體現真實的市場預期和信心。
可以說，廈門樓市已經完全回暖。
所以，就在這一片春風之中，進行了上面的土拍。
這次土拍對於廈門政府和財政，這是一個好消息，因為土拍恢復預示著房價和地價今年築底成功，同時也預示著房市的回暖信號，也被開發商認同。
對於，廈門的投資客，這也不是壞消息，因為這個剛剛好的地價，預示著房價還有價格的上升空間，因為距離同一地段的地王來說，畢竟距離前年的差價還是有一定空間。
4、然而，問題來了。
這樣暖洋洋的市場，還需要再放鬆嗎？
當然，不用，甚至需要降降溫了。
所以，在全國一片調控放鬆的大背景下，廈門卻逆勢而動，開始了降溫調控。
當然，從98折變成了基準利率，其他都沒變，甚至連購房者都沒感到壓力。政府想通過這個“微操”，告訴所有人，什麼才是真正的“因城施策”。
從二月下旬以來，很多一二線城市都在回暖。
南京，3月21日、22日，河西的2個樓盤公開搖號，共有7766人參加購房搖號，中籤率分別約為6%和7.8%。
杭州，3月13日，某樓盤308套房源，共11377組意向客戶登記，中籤率低至2.7%。
杭州，3月6日，262套高層房源，17290組客戶報名登記，平均中籤率低至1.5%。
而四個一線城市，北京、上海、廣州、深圳，2月成交面積同比去年增長了從54%到10%。
可以說，對於中國主要的一二線城市，誰也沒想到。
冬天是那麼短，春天是那麼快！
那麼，按照這個速度，“夏天”是不是也快到來了。
很顯然，這是一個“官方”不願看到的預期，同時也是一個危險的信號。
一旦2019年的夏天，變成了2016年的夏天。
實體經濟怎麼辦，大家都拿錢去買房了，再寬鬆的流動性只能便宜了樓市。
房住不炒怎麼辦，三個月50%的價格漲幅，你就是出臺再嚴的調控，也架不住中國老百姓的民間智慧。
更別說已經許久未曾從提的“堅決遏制房價上漲”，怎麼辦，一切政策的出發點還得轉向。
很顯然，政府已經意識到這個危險性，即使地方政府沒有意識到，中央政府一定也會幫他意識到。
所以，才會有了廈門樓市的那件小事，收回房貸利息折扣，改為基準，要降溫。
5、2019年的一二線樓市，一定是一個微妙互動。
樓市短期的溫度，影響因城施策的微調，而因城施策的微調，又會反過來影響樓市的短期短期溫度。
所有樓市快速復甦的城市的調控，都會在“放鬆，收緊和維持現狀”中進行微調，而維持現狀我們稱之為“平”。
對於2019年全年，不會出現2018年下半年，那樣一直收的調控。
同樣，對於2019年全年，也不會出現2015年，那樣一直放的調控，甚至全國一起放的調控。
上半年，很多城市將是，以放為主，以平為輔。
在下半年，當樓市交易量回升，土地成交率穩定的情況下，一定會有城市加入“以平為主，以收為輔”的態勢，尤其是廈門那種拍地可能帶來市場突然升溫的情況下，以防止其突然入夏。
當然，更多的城市會，在房地產升溫達到春天的時候，政府選擇“以平為主，以放為輔”。
全國不會一起開始“放、收、平”，可能這個城市在放，而另一個城市在“平或者收”，收收放放成為常態。
好了，總結一句話。
2019年，已經開始的小陽春表明，它一定不是一個很壞的年份，還是那句話，對於中國的主要一二線，市場絕對不會差過2018年下半年。
但是，他也絕對不會有大行情，無論是國家大行情還是城市大行情。
中國樓市，2019只允許“春天”，冬天和夏天都不行。
三、我們東營的樓市也是在春節後升溫非常顯著！
光是3月就有近10個項目開盤！分別是3月30日東亞·清風小鎮4#開盤，這個盤不錯，起價5999元/㎡，性價比很高，項目位於東城南展片區內，離廣利河溼地公園很近！3月24日眾成·秋月華庭17#、22#開盤，這個項目位於秋月湖公園的東邊，項目一直賣的不錯，這次開盤的是三期，在售均價9500元/㎡；3月23日海通蔚藍郡20#、18#、1#開盤，項目位於府前大街與華山路交匯處西100米（檔案館西側），項目均價8300元/㎡。3月23日眾成·凱悅華庭76#、47#、48#、75#開盤 (日進斗金，每平優惠100元。)，這個項目位於南一路與廣州路交匯處（東凱中學北門對面），是個純別墅項目，項目起價160萬元/套。3月23日書香華庭13#開盤，項目位於利津縣水庫南路與津五路以東（利津二中新校區），在售均價5800元/㎡。3月10日海通佳苑10#開盤，項目西城井下立交橋北1000米路西，項目在售均價4450元/㎡。4月目前已知已有三個項目開盤，分別是：4月6日新匯御園匯悅府11#、10#開盤，項目位於東二路與南二路輔路交匯處，在售均價7500元/㎡。4月7日新邦·金向郡7#、10#、9#開盤，項目位於廬山路東側，南臨平度路、北臨萊陽路，項目在售均價11000元/㎡。4月13日眾成·嘉園1#、2#、4#、23#開盤，項目位於東營市東城莒州路與大渡河路交匯處，項目在售均價9000元/㎡。
以上說的這幾個都很不錯，有意向的網友可前去售樓處看房諮詢！
四、房產知識學習
瞭解了樓市的大體情況之後，我們來共同學習一些房產知識，希望對一些正在買房路上的聽眾朋友有所幫助！
（一）、按揭貸款買房流程？按揭貸款需要注意什麼？
現在的年輕人如果想靠自己的奮鬥在城市裡擁有一套屬於自己的房子，那麼大部分人都是按揭貸款買房的。隨著樓市的快速發展，按揭貸款買房已經成為了一種普遍的購房方式。雖然這種方式滿足了購房者的一時的需求，但是購房者還是有必要要做好充足的準備，不然會出現很多的問題。下面小編就來給大家介紹一下按揭貸款買房流程？以及按揭貸款買房需求留意什麼？
按揭貸款買房流程？
1、提交貸款申請
購房者需要到到銀行提交貸款申請並提交相關資料，如身份證複印件、戶口複印件；經所在單位開具的收入證明（蓋章有效）或其他可以證明借款人償付能力的證明；以及銀行要求的其他文件和信息。
2、簽定了貸款合同
在貸款申請被銀行審批通過後，在銀行工作人員的指導下，與銀行簽訂貸款合同。
3、開設賬戶
一般來說，購房者需要在貸款銀行辦理一張專屬的銀行卡，用來定期的償還貸款。
4、貸款發放
在貸款銀行同意發放貸款後，貸款銀行將會依據貸款合同將貸款直接轉入貸款人在貸款銀行開立的存款賬戶或者指定賬戶裡。
按揭貸款買房需求留意什麼？
1、請求貸款金額
貸款前要計算好需要貸款的額度。貸款額度中不包含首付，首付是提前繳納的。一般而言，首付比率越高，繳費期越短，每月供給壓力越低。全部房款減去首付就是基本的貸款金額，除此之外還要考慮到契稅、增值稅等各種稅費。
2、按揭選擇一個好的貸款銀行
隨著房地產市場的發展，很多銀行開發了針對購房貸款的產品。購房者可以貨比三家，看哪一家的政策更加優惠，更加適合自己，依據實際情況選擇適宜的貸款銀行。
3、選擇正確的歸還辦法
一般來說還款方式有兩種：一種是等額本息，另一種是等額本金。兩種辦法各有長處和缺陷。貸款人需要根據自己的時機情況選擇恰當的歸還辦法。
4、向銀行供給信息要真實
購房者在申請銀行貸款的時候，銀行一般都會要求貸款人提供相應的經濟收入證明。購房者應該提供真是的個人工作、職位和近期經濟收入的證明。如果貸款人提供了虛假證明材料，這將導致銀行削減對您的信賴並影響貸款。
以上就是按揭貸款買房的流程以及注意事項了。在辦理按揭貸款的時候一定要沉住氣，想清楚，不要盲目的選擇還款方式。在還款期間，一定要在每月還款日之前留意還款賬戶是否有滿足的資金，以避免銀行因疏忽而被銀行處分，並在銀行留下不良信譽記載。
（二）、解讀！為什麼建議你最好選擇等額本息？
買房過程中的各種艱辛是每個買房者心中的痛，然而，現在不僅僅是買房難，申請房貸更是難上加難。相信不少人在申請房貸時都會面臨著這樣的問題，選擇“等額本金”還是“等額本息”？這真是上個讓人頭痛的問題，因為雖然兩者只相差一個字，但是選擇的最終結果卻影響你未來20至30年每月還款的數字，不過如果你問小編答案的話，那麼就建議選擇等額本息。
1、為什麼建議你最好選擇等額本息？
理由很簡單，因為等額本息這種方式比較方便和省心，最重要的是還貸壓力比較輕。其實，隨便問一個有經驗的購房者，他都會告訴你，選擇等額本金會更省利息。
舉一個例子，假如你在某城市貸款100萬，期限30年購買了一套房子，以等額本息的方式還款。例如是以房貸平均利率是5.68％的來計算，那麼30年本息一共要還2084881元，其中利息1084881元，每月應還貸款本息5791.34元。
仍以貸款100萬，30年為例，採用等額本金的話，30年一共要還本息約1854367元，其中利息854367元，要比等額本息的利息少23萬多。但是前期還款壓力比較大，第一個月要還約7511元，到第132個月後還款金額才比等額本息少。
從上面的內容就可得知，選擇等額本金，你所支出的利息總額要更低，但等額本金方式的前期壓力會比較大，這樣一來，貸款人就很有可能會出現斷供的情況。因此，小編覺得還是選擇了等額本息好，寧願多付一些利息，而且如果將來有錢了提前還貸也適宜。
其實，等額本金的實質就一種急著把本金還給銀行，然後把自己的現金流搞得很緊張，前期痛苦指數很高的方式；而等額本息的實質是以多付一定利息為代價，儘量緩解自己的現金流壓力，降低月供痛苦指數的方式，而這種方式顯然更符合貸款買房這件事情本身的意義。
2、不過，選擇等額本息還款方式至少需要符合以下條件
（1）、個人情況要符合要求
比如，個人徵信。銀行在審核貸款申請時，一般都會調出申請人在央行的個人徵信報告來查閱，關於信用卡是否存在欠款、欠款金額、以及是否會有其他渠道貸款等，都在銀行考察的範圍內。
（2）、借款人的還款能力很重要
你在申請房屋貸款並選擇等額本息還款方式時，銀行會著重審核借款人的還貸能力。比如：借款人的年齡、職業、數量、個人信用情況、以及借款人購買銀行理財或其他金融產品情況、借款人有無犯罪記錄和抵押房屋的年齡等。
另外，還需要注意的是，銀行雖然並未對等額本息貸款有額外的條件要求，但是卻對貸款人的收入水平卻有一定要求，因為等額本息貸款在還款期限內的月供都是一樣的，不存在前後期的區別，所以銀行就會特別看重購房貸款人的收入水平。
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