農村承包土地經營權和農民住房財產權抵押貸款（以下稱“兩權”抵押貸款）具體是怎麼操作的？對各位農友有那些啟發。湄潭縣立足實際，深入探索，形成了“五定一控”模式，完全值得各位參考學習，現分享給各位網友。
憑證定對象。湄潭縣通過法定憑證確定“兩權”抵押貸款的對象。貸款對象主要為農戶、工商部門或主管部門核准登記的企業法人、農民合作社或其他經濟組織、個體工商戶。重點審查土地承包使用證、土地承包經營權證、土地流轉經營權證、宅基地使用證、房屋產權證、不動產登記證六證。如2016年11月，遵義田家溝萬花源旅遊發展有限公司獲得湄潭縣農牧局頒發的第一本“湄潭縣農村土地流轉經營權證”後，即被縣農村商業銀行認可，依託其流轉的678畝土地及地上附著物，獲得授信3000萬元。
察物定額度。湄潭縣通過察看抵押物並進行價值評估確定貸款額度。抵押物評估的方式包括金融機構內部評估和借貸雙方協商評估。農戶小額抵押貸款主要由金融機構內部評估認定，而農業經營主體貸款主要由借貸雙方協商評估認定。湄潭縣土地承包經營權抵押物價值評估充分考慮承包經營權合約期限、土地租金實際支付剩餘期限和地面作物的預期收入，而農民住房財產權的抵押物價值評估則考慮住房建設成本、市場價值等因素。在確定貸款額度時，則綜合考慮抵押物評估價值、借款人生產經營情況、償還能力、貸款真實需求、信用狀況等要素，貸款額度原則上不低於抵押物評估價值的50%，最高不超過70%。
以此為指導，現實操作中，小農戶住房財產權抵押貸款額度可達500元/平方米，小農戶土地承包經營權抵押貸款額度可達1萬元/畝。如湄潭縣黃家壩街道合同村村民張其洪的住房建築面積為437.37平方米，按當地市場價評估價值為60萬元，該農戶以住房財產權作抵押，實際貸款40萬元，為抵押物評估價值的66%；而興隆鎮龍鳳村陳慶宇的住房建築面積196.5平方米，評估價值為20萬元，實際貸款10萬元，為抵押物評估價值的50%。
問需定期限。湄潭縣銀行根據借款人的實際情況協商確定合理的貸款期限，土地承包經營權抵押貸款期限最長為農村承包土地經營權（流轉經營權）剩餘年限的2/3；農民住房財產權抵押貸款期限最長不超過八年，借款人提出提前還款的，貸款人應予准許。截至2017年5月底，湄潭縣已發放“兩權”抵押貸款的期限為1-5年。如遵義田家溝萬花源旅遊發展有限公司的土地承包經營權抵押貸款用於產業融合發展經營，貸款期限為5年；而陳慶宇的住房財產權抵押貸款用途為經營農家樂，期限為3年。
區別定利率。湄潭縣根據借款人資金的用途，區別不同情況確定貸款利率。對於主要用於購置農業生產機具、運輸工具和生產配套設施等農業生產經營性業務，以及用於農業資源保護、農產品經營加工、休閒農業等產業設施建設或房屋維修改造的，貸款銀行按人民銀行公佈的同期同檔次基準利率執行；對於非家庭成員擔保借款、消費性借款和經商的，則按信用貸款利率執行。如陳慶宇貸款用途為農家樂經營，執行基準利率；而張其洪的貸款用於經商，主要收購油菜籽、幹辣椒、玉米等農副產品，則執行信用貸款利率。
業務定流程。湄潭縣根據金融機構貸款業務制定“兩權”抵押貸款操作簡易流程，包括貸款申請-評估-審批-抵押登記-發放貸款5個步驟。申請貸款人需向貸款銀行提供五方面的資料：一是有效的權屬證書；二是申請人身份證原件及複印件，申請人為法人還需要提供營業執照副本及加蓋公章的複印件、法定代表人或負責人身份證原件及複印件；三是土地承包經營權人同意抵押的意見書和村委會同意宅基地使用權隨農民住房一併抵押及處置的意見書；四是地上附著物情況說明資料；五是貸款銀行要求的其他材料。
多措控風險。湄潭縣採取多種措施防控因“兩權”抵押貸款引起的潛在金融風險。一是縣人民政府出資6000萬元，成立貴州湄潭祥農現代農業發展有限責任公司，為農村產權抵押貸款試點提供擔保。二是縣財政出資500萬元設立“兩權”抵押貸款風險補償基金，用於分擔不可抗力造成的貸款損失。三是對於借款人確因自然災害等因素造成還款困難的，在落實還款計劃的情況下，借款人可申請辦理貸款展期。四是當借款人未履行還款義務時，金融機構對抵押的“兩權”及附著物，採取以下四種方式處置：協議轉讓（變更）。與借款人協商，將抵押的農民住房財產所有權及宅基地使用權轉讓給第三方，通過獲取轉讓收益清償貸款本息，或變更土地經營人，由新的土地經營人履行還貸義務；協商收購。
與當地政府、村委會、中介組織協商，由當地政府、其他集體經濟組織或其他具有資質的合法中介組織按不低於當地縣級以上人民政府規定的基準價格收購抵押的農村土地經營權、農民住房財產所有權及宅基地使用權，所得價款優先用於償還貸款本息；變現分割。發生借貸雙方約定的實現抵押權的情形，抵押權人與抵押人依法協議以抵押財產折價或者拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。在保障農民基本住房的前提下，對需處置的宅基地使用權及住房財產權實行分割登記，用於抵償貸款本息，目前該方式還未付諸實施；依法訴訟。當貸款人與借款人、抵押人不能通過協商處置抵押的“兩權”及附著物時，可通過訴訟方式解決。
截至目前，湄潭農村商業銀行、建設銀行、村鎮銀行、農業銀行、郵儲銀行等都已開辦“兩權”抵押貸款業務，共發放“兩權”抵押貸款616筆，其中土地承包經營權抵押6筆，住房財產權抵押610筆；共發放“兩權”抵押貸款1.52億元，其中土地承包經營權抵押貸款3190萬元，住房財產權抵押貸款1.20億元；共有515戶農戶獲得資金支持，101戶企業（含合作社）解決了流轉資金短缺問題，有效盤活了農村資源、資金、資產。（文：農村改革試驗區辦公室 編輯：山之良農 僅供農友朋友參考學習）
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