過完年到現在，成都主城區有11個項目取得預售，其中大部分樓盤只推出純改善類產品。
細心的購房者可能發現了，這部分純改善樓盤，幾乎都是2017年以後拿地的純新項目。
原因很簡單，在2017年中優規劃出臺後，成都住宅用地全面降容。對開發商來講，現在的土地指標其實更適合打造改善類產品。這相比之前的剛需和首改產品有了升級，價格自然也有了突破。
過年後，二手房成交量開始連續5週上漲，套均成交面積89.9平米/套，剛需跑步進場。
如果說剛需還能理解，畢竟新房剛需類產品供應不足，且二手房價格回調較大。
但2月亮相的改善項目，部分宣佈售罄，就還是蠻讓人咂舌的。
德商迎暉天璽搖號售罄，金茂府首開去化83%，金科博翠府150平米戶型售罄，新希望錦麟府3月銷售額近2億，上週，保利天悅套均560萬的總價，中籤率不到3成，順利完成清盤。300萬起步，動輒400-500萬的總價。
對於普通購房者而言，很難想象為什麼會有人會為高價地買單。
對於很多市場從業者，也很難理解，為什麼旁邊二手房價格低5千，甚至1萬，還是有這麼多的購買者。
為了弄清楚這個邏輯，我把東南西北四個有代表性的改善類項目都重新跑了遍，也約訪了三個高端項目的代表業主，他們分別入手了金茂府、印長江、錦麟府。
假裝我也很有錢的給你們分享下他們的購買邏輯，以便更好的理解成都今年的新房市場走向。
今天約法三章，一個準則，我們不理解的不一定就是不對的，如果你還沒到這種置業階段，先暫時以一個有錢人狀態，來“意淫”一下。
1、地段不是核心要素，但產品細節非常打動人
經典的地段論，曾經指導了二十年的購房鐵律，在這些高端項目上，不太適用。
因為無論怎麼比，都比同地段的更貴。一些客戶報著1.5萬的心態進售樓部，聽完介紹，自己就把心裡預期提高到了2萬多。
“確實不一樣，不是說被洗腦，在成都所有的二手房裡找不到金茂府這種品質的”—金茂府業主“我對什麼東進這些一點不敏感，也不會被忽悠，但那9個花園，我真的很動心，我覺得我孩子有玩的地方了”—錦麟府業主
2、自住為主，為家庭考慮多
我們研究了金茂府的成交客戶（從公開搖號信息獲取），客戶多為2胎家庭結構。
這一套，是他們打算長期住的房子，以長住10年的心態來買房。
“比以前的房子至少升級了兩個檔次，住10年的舒服，我覺得值得我多給些錢。”“我還好，比較糙，但掙錢不就是給老婆、孩子花麼，給他們最好的社區、最好的鄰居玩伴、最好的房子，貴也買”3、投資觀念上，認為“現在貴的，未來也會很貴“
其實從香港、上海、北京看，這種投資觀念是存在的，豪宅並沒有因為總價高，而在漲幅上比其他產品低。當然，成都的支付力能不能支撐高天花板價格還需觀察。
但對於自住客來講，好品質+優資產，顯然也會比較受青睞。
我從訪談中理解，購買這些項目的富人都有自己的購買邏輯。
高地價是這些樓盤高預售價的誘因，但超越成都或者區域10年以上的產品迭代升級，才是真正讓富人買單的理由。
舉個例子
如果說，哪個高價預售項目爭議比較大，位於城北的中南樾府絕對算一個。
預售價格2.2-2.4萬/平米（精裝標準4660元/平米）。對比同區域在售改善項目，保利天和（清水1.5-1.6萬/平米），樾府清水價格高到2-3千/平米。
大部分購房者對城北是帶偏見的，所以城北在成都樓市發展的20年間，基本無豪宅。
中南卻把它的TOP級的產品放到了成都城北。
應證了一條，中南樾府的客戶，肯定不會是因為地段而買單。
從基礎資料看，中南樾府是城北唯一一個近200畝規模的樓盤，容積率2.0。北部臨毗河，西側為國際商貿城地鐵口，周邊更是有多個景觀公園環繞。
在城市資源的佔有和地塊規模上看，它已經具備打造品質改善樓盤的條件，但肯定不是賣2萬的理由。
1、超越城北10-20年的社區品質
城北豪宅少，目前最貴的房子是華僑城東岸（洋房3.0-3.5萬/平米），如果對比中南樾府的洋房（精裝2.2萬/平米），華僑城也只能算前代產品了，當然地段更好一些。
而其次的龍湖北城天街（2.0萬/平米）、招商雍華府（1.8萬/平米），對比起來，中南樾府品質可以輕鬆實現超越。
簡單幾個圖對比。
▲中南樾府洋房立面意境圖
▲城北某高端項目
▲城北某高端項目
大面積的雙層中空low-e玻璃幕牆引入建築中，是2017年以來，高端豪宅的普遍做法，伴隨建築成本的增加，社區的品相完全不可同日而語，金茂府、印長江、新希望錦麟府均是如此。
而1梯2戶的洋房居住體驗，肯定也比龍湖北城天街、招商雍華府更打動人。
2、細節誠意還是比較足
拋開“一卡一戶一入室”的安防系統，五心物業，智能家居系統這些基礎的豪宅配置，還有一些成都豪宅配置比較少的細節。
比如強化社區直流風的建築佈局。
▲中南樾府洋房平面圖
夏季的東南風，可從社區的開口位置無障礙的進入社區，提升每戶的風感。
冬季的東北風，被外圍樓棟阻擋，避免社區寒風直灌
比如1500平米的社區兒童樂園
傳統的社區兒童娛樂區非常簡單，基本以配置一個滑梯，幾個木馬，其實實用性比較差，而中南樾府配置了7個架空集裝箱體驗區，孩子可至少實現1個小時不同的遊樂體驗。
這點其實非常取巧，因為這部分的投入對有孩子的家庭，吸引力一定是巨大的。
還有比如雨水循環系統（社區全部有活水循環景觀）、10個社區主題景觀、全社區淨水、隔音牆加厚50%、夜光跑道等，如果按照細節個數來評比的話，中南樾府竟然比金茂府還多一些。
其實我們會發現，當下越來越多的高端置業人群在不斷重視產品細節或特色。像金茂、綠城就是在這個時代中脫穎而出的開發企業。
中南雖然初入成都的房企，但不管是之前的上熙府還是現在的樾府，都已經能讓購房者看到，中南對“居住”的理念、產品細節的要求都很高。
新風、地暖、中央空調 三大件配齊，亮點在天然石材、“玉石”的大量應用（這個部分應該高過印長江項目配置）。
▲中南樾府部分裝修清單
其實從上面這個例子看得出，成都目前2萬單價以上的項目，絕不僅僅是因為地價高了，導致原來的東西更貴。而是因為地價高了，倒逼開發商作出產品提升，以便讓客戶買單。
從金茂府、印長江、新希望錦麟府看，成交客戶多是區域客戶。
而比如中南樾府，我們相信也會是城北的財富客戶會關注更多（作為成都GDP第一的金牛區，城北可是不缺富豪的）。
那麼對於我們讀者，我們的建議是：
如果你的支付能力夠，如果您也是抱著購買自住的心態，我覺得至少可以去看下高預售價項目，不盲目的為高地價買單，但可仔細的比較產品細節和生活品質，再做決定。
如果是支付力不夠的改善客戶，我們認為您們可以在品質二手和一些改善新盤中進行挑選（3環到4環之間的高品質洋房，價格還在1.5萬/平米水平，而主城2萬以下的高層社區也還多）。
對於純投資的客戶，目前2019年上半年依然還有一些神盤項目，可以再搖一搖。
對於剛需，多看看二手房，或者積極抓住上半年1萬左右新盤的尾巴吧。
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