長遠的樓市預測很難，因為房地產是一個“政策市”。但根據已經發生的事情，基於以往的經驗，給已經到來的2019年做出一些趨勢性判斷，還是比較靠譜的事情。
2019年1月16日下午，由武漢房地產開發企業協會、湖北地產聯盟共同主辦的《武漢房地產發展趨勢論壇暨2018武漢房地產市場數據發佈會》在武漢萬科君瀾酒店舉行。
論壇從武漢的住房市場、土地市場、寫字樓以及商業地產等幾個方面，分析了2019年武漢樓市將會有哪些機會。
下面，樓盤君第一時間把會議核心內容總結出來，供購房者、投資客和地產商參考。
1、住宅市場：維持“不緊不松”，2019新房限價和剛需優先仍是武漢樓市核心
2018年武漢商品住宅市場，可以說是迷霧重重。樓市從千人排隊買房，到降價退房，市場週期性更替規律明顯。
上半年受供應影響，市場出現供不應求的局面，各板塊樓盤去化率驚人；進入下半年房企迫於資金壓力，集中供應潮明顯，市場轉冷。
億房研究中心負責人張瑜表示，影響這一輪行情很重要的一個原因，是開發商的現金流受到了很大的挑戰。一方面是銀行融資渠道的掐緊；其次是房企的資金回籠，受到了網籤、房貸等多重因素的影響。
雖然如此，張瑜表示，2019年商品住宅市場總體是一個平穩態勢，但部分區域一些項目還會出現一輪上漲。
在政策方面，現價和剛需仍將是政策核心，但部分政策或出現微調；需求方面，武漢經濟及人口保持中高速增長，住房總需求穩中有降。
新房供應方面，武漢市住宅供應量預計為2400萬方，預計銷量1920萬方，預計下降10-15%，四季度去化週期超過10個月健康線，其中新城區面臨較大調整壓力。
二手房方面，2018年武漢二手房成交遇冷，尤其是進入下半年，各板塊二手房掛牌均價一路下滑，倒掛現象減少。
預計2019年，存量市場將進一步萎縮，在限價紅利及剛需優先政策刺激下，二手房需求將加快向新房市場流動，尤其是向主城三環內區域流動。
對於武漢樓市的投資價值，張瑜分析到：2018年武漢商品房銷售面積佔全省的比值從42.79%下降至30.53%，銷售額佔全省比值從72%下降至47%，湖北省內三四線城市樓市熱度上升，尤其是宜昌、襄陽、孝感等熱點城市銷量增幅超兩位數 。
預計2019年武漢GDP增幅約8.1%左右較去年基本持平，仍高於全國6.5%增幅。2019年武漢投資規模仍保持高位，預計經濟增長保持中高速增長。
2、土地市場：2018年，負增長和流拍是關鍵詞；2019年，三四線地鐵沿線將會比較熱鬧。
中原地產首席分析師楊麗宇提到，2018年“負增長”和“流拍”成為了一大關鍵詞。 尤其自9月開始，土地流拍現象增多。
整個2018年居住商業用地的成交的幅數同比是下降5.1%，成交建面下降6.8%，成交樓面價下降11.3%，土地出讓金額同比下降17%。
2018年合計8幅地塊流拍，6幅地塊延期出讓，無人報價臨時撤牌成為常態。
負增長以及流拍的原因在於：一是房企融資渠道收緊以及融資成本提升，加上到期債務高峰的來臨，房企整體面臨著很大的壓力；
二是新房市場預期出現惡化。因為新房市場走入下行階段，必然影響到房企拿地的預期；
三是武漢出地節奏先慢後快，使得後期有拿地想法的房企變得有心無力。
楊麗宇總結了武漢公開招牌掛市場特徵：第一個特徵是三四環成供應主力，2018年三四環之間的這一塊佔比是達成未來三四線的樓盤的供應，也會成為是新房市場的一個供應主力；
第二個特徵是供應區域比較集中，像洪山、新洲、東西湖成為土地供應的主力區域，未來一到二年這些區域也會成為新房的集中區域；
第三個特徵是市場“撿漏”機會出現；第四個特徵是通過產業導入、商業商務自持運營等能力助力底價拿地；第五大特徵就是租賃用地應運而生。
2019年房企會全面迴歸二線市場，武漢值得重倉。
楊麗宇指出，武漢市政府的供地意願十分強烈，同時，武漢財政支出將會非常大。比如，2019年武漢將會舉行的軍運會、長江主抽的規劃以及長江新城。
一線城市成交量處於低位，同比大幅下滑；三四線隨著棚改力度的減弱，銷量增長的放緩，特別是三線城市銷量負增長；二線城市相對穩定，全年預計同比持平。
貨幣棚改進入尾聲，三四線城市新房市場出現規模化的大幅下滑；從近期國務院的表態來看，國家棚改政策的變化，大方向是空置貨幣化安置比例，結合PSL增速下跌，致使棚改進入下行階段，對三四線房地產投資依然不利。
上面的因素將使武漢的土地市場在2019年熱鬧非凡。
3、寫字樓：競爭加劇，逆風飛翔
仲量聯行徐偉龍指出，2018年，武漢優質辦公樓市場延續著供應高峰。
繼2017年供應116.4萬平方米之後，2018年供應達到88.1萬平方米。其中甲級項目供應量達到59.0萬平方米，乙級供應量達到29.1萬平方米。
儘管供應較大，但是需求不弱，全市空置率僅同比上行0.8個百分點至35.8%。租金方面，大量供應引發的激烈競爭導致租金整體承壓，全市租金同比下降1.9%至86元/平方米/月。
仲量聯行徐偉龍
當前，武漢優質辦公樓供應市場供應高企，競爭加劇，未來仍有大量優質辦公樓入市，漢陽、江漢區增速較快。
此外，武漢優質辦公樓需求市場無懼壓力，逆風而上。
2018年需求強勁，未來需求將持續釋放。預計未來第三產業將繼續主導辦公樓市場，傳統金融、專業服務、IT、房地產/建築將繼續成為武漢市場的需求主力。
在租金表現與展望方面，整體承壓，逐漸分化，優質辦公樓租金穩中有降，單一及散售業權的租金差別更為明顯，單一物權的空置率低於散售物權的空置率。
對於聯合辦公的擴張，他表示，這實際上反映出寫字樓市場已經進入“軟實力”的比拼階段，寫字樓需要變得更具有“人文關懷”。
如果租戶體驗能夠顯著提升，在一定程度上也可以彌補地理位置的不足，從而防止租戶的大量流失。未來競爭只會更加激烈，我們要想辦法做到最好，相信還是會有一些亮點存在的。
4、商業地產：新零售迎風繼續起飛，優質商業將在武漢集中展現
第一太平戴維斯武漢公司商鋪部高級董事黃英波先生就武漢商業市場做了細緻入微的分析。
他表示：2017年武漢商業井噴，處於集中增長期，2018年優質商業寥寥，總存量530萬方，新增商業體量64萬方，對比近五年武漢商業數據，項目數量及開業體量為五年內最低，社區商業、區域型購物中心開發比例正在改寫。
第一太平戴維斯武漢公司商鋪部高級董事黃英波
他還提及2018年武漢商業市場首次出現“雙逆轉”，數量向質量轉變，市場迴歸理性，商業下沉明顯，多商圈鼎立促區域型商業成為重要力量。
2018年，150個品牌首次進駐武漢、45家品牌首次進駐華中，成就2018中部六省新零售活躍地。
對於2019年武漢商業市場，黃英波表示，預計將有19個優質商業集中入市，10萬方以下商業呈幾何增長，主題化、細分化、高品質化、個性化商業更符合新時代消費人群。
未來優質商業的湧現，將進一步促進知名品牌的擴張及快速下沉；傳統品牌需要再包裝、傳統業態再升級、品牌調整更換、創新品牌引入、全新主力店。
5、社區商業：小而美，小而精
在論壇最後，印力武漢城市公司商業中心總經理郭元從為什麼要關注社區商業、如何做好社區商業、印力的實踐三個方面做了“聚變下的武漢商業”主題分享。
他指出，中國內地購物中心已到瓶頸階段，購物中心存量激增。便利店盛行是城市化的必然選擇，近年來武漢便利店激增，其中以today和羅森為代表，門店數量均已超過300家。
大量社區商業硬件累積，是國家政策要求，也是開發商在高週轉下的剛需。社區商業前景消費需求巨大，預期較好，收益巨大。
在如何做好社區商業方面，他指出，當前商業模式並未形成生態圈內價值創造的正向循環，從產品設計到運營模式均存在短板，影響最後退出。
而理想的商業模型，是可複製的標準化產品，有品質，可升級。理想社區商業模型的痛點，是讓產品快速進入高效期，而突破點則是讓產品持續保持NOI的高位運行。
在定位規劃方面，社區商業的經營重點在於滿足消費者日常主流需求，提升客戶錢包份額。
“不論從理論還是從實際來說，街區社區商業都是未來我們可以探索的一片藍海。”
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