商業地產租金收益都有不同程度增長，商業地產或將在2019年迎來一輪新的增長期~
受到零售核心模式逐漸從線上迴歸到線下趨勢影響，包括恆隆、新城、太古在內的，不少以商業地產開發租賃為主業的房企公佈的2018年業績顯示，其商業地產租金收益都有不同程度增長，商業地產或將在2019年迎來一輪新的增長期。
在德勤（Deloitte）最新發布的2019年度全球零售商力量報告中，全球零售百貨前十強除了亞馬遜幾乎全是以線下實體店模式為核心的零售巨頭。
無獨有偶，在中國農曆新年之後的第二個工作日，蘇寧易購就宣佈，將正式收購萬達百貨下屬全部37家百貨門店，構建線上線下到店到手全場景的百貨零售業態。
伴隨著電商越來越注重線下實體店佈局，零售百貨核心模式逐漸從線上迴歸到線下，商業地產的租金收益也開始逐漸上升。
而從一些諸如恆隆、新城、太古，以商業地產開發租賃為主業的上市房企公佈的2018年業績中，似乎也印證了這一趨勢，商業地產或將在2019年迎來一輪新的增長期。
恆隆地產：開發收益萎縮，租金收益增長
“房地產賺大錢的時代已經過去”，正如公司董事長陳啟宗所說。恆隆地產賺慢錢，租金收入就是慢而穩定的錢。從2018年恆隆收入構成可以看出，物業開發銷售在明顯萎縮。
財報顯示，恆隆集團在2018年的總收入減少16%至94.08億港元，其中物業銷售收入減少64%至12.27億港元、物業租賃收入增加5%至81.81億港元、總營業溢利減少14%至68.22億港元。
在2018年中，除了上海港匯恆隆廣場因為翻新改造外，但其整體物業收入卻仍然增加了4%，達到了35.77億元，可以說如今恆隆在內地物業的收入是接連增長，就在去年的一二季度獲得了7%的增幅，三四季度獲得了9%的增幅(除去上海)。
此外，在內地八個項目中，上海依舊是租金收入的主要貢獻力。財報顯示，2018年恆隆廣場•上海收入15.54億元，港匯恆隆廣場收入8.03億元，佔內地租賃總收入的65.9%。
表：恆隆2018年內地項目出租情況
值得期待的是，一向謹慎的恆隆地產，在2018年以107億元拿下的杭州百井坊地塊。財報中提到，未來恆隆地產在這幅優質地發展大型高端綜合商業項目，包括世界級購物商場及辦公樓，地面及以上之樓面面積最高達約19.41萬平方米，預計2024年分階段落成。顯示出其對杭州市場寄予厚望。
新城商業：租金收益大漲107%
根據新城控股發佈的2018年四季度經營簡報，在商業方面，2018年新城商業實現了19座吾悅廣場的開業目標，總體開業數量達到42座。可以說距離陳德力提出的2020年實現開業100間的目標又進了一步。
此外，財報顯示，吾悅廣場2018年租金及管理費收入達21.16億元，同比大幅上漲約107%，超額完成20億元的全年目標，但距離2020年實現百億的目標還有點距離。
表：新城2018年吾悅廣場出租情況
近年來，新城控股堅持“住宅地產+商業地產”雙輪驅動的模式，以“有情懷、不復制、具規模”的發展理念持續推進商業地產的佈局。截止2018年12月，吾悅廣場在全國80個大中城市，落子共計96座。
“中國不缺購物中心，也不缺消費力和消費者，缺的是讓投資者、消費者、經營者幸福的平臺。”在2018年11月新城控股第五屆商業年會上，新城控股集團聯席總裁陳德力提出了“幸福商業觀”的新概念。未來對於商業平臺的打造或將成為陳德力的工作重心。
太古：“慢行派”開始提速
2018年是太古地產進入內地市場的第十個年頭，內地的第一個項目三里屯太古裡也正在擴容，“慢行派”太古地產也開始提速。
作為港資開發商在內地的佼佼者，太古地產在內地的表現一向可圈可點，儘管十年五個項目的佈局經常為行業詬病發展太慢，但在太古的自有邏輯中，商業地產的運營的質量遠比規模更重要。
值得一提的是，1月23日，太古地產與陸家嘴集團正式宣佈，雙方的合資零售項目正式命名為“前灘太古裡”。前灘太古裡是繼北京的三里屯太古裡和成都遠洋太古裡兩個項目之後，太古地產在中國內地的第三個“太古裡”，同時也是 2017 年上海興業太古匯開幕之後，太古地產在上海又一個重要的零售項目。目前前灘太古裡已經正式啟動招商，按目前計劃會在 2020 年底分階段開業。
陸家嘴集團總經理徐而進表示前灘太古裡將“為區內社群乃至整個上海的顧客帶來無與倫比的優質零售、餐飲和消閒體驗”。
表：太古2018年零售物業出租情況
萬達：飽受爭議增長依舊
在去年王健林做的2018年工作總結中提到，萬達商管集團收入376.5億元，同比增長25.9%；租金收入328.8億元，同比增長28.8%。酒店管理公司收入14億元，同比增長21%。
開業萬達廣場49個（不含轉讓資產項目）；新增持有物業452萬平方米，累計持有物業3586萬平方米。可以說對於飽受爭議的萬達，去年還是取得了不錯的成績。
但或許受歷史包袱所累，儘管收益保持增長，但依然沒有動搖王建林要向現代服務業轉型的決心。據萬達2018年終工作總結披露，2018年開業的萬達廣場中，輕資產已達19個。新發展的58個萬達廣場中，輕資產達50個。從2019年起，開業的輕資產廣場超過一半，以後佔比越來越高，也許幾年以後開業項目全部都是輕資產。
“萬達一定要堅決轉型，發展擁有長期穩定現金流、有科技含量的產業。”在王健林去年在年終工作總結中強調。在這一轉型思路下，近期，萬達又開啟了“賣賣賣”模式，將前景並不好看的萬達百貨下屬全部37家百貨門店打包賣給了蘇寧。
九龍倉：海港城表現強勁
3月5日，九龍倉置業(01997.HK)發佈2018年全年業績公告。
截止2018年12月31日，集團基礎淨盈利增加 6%至100.53億港元，相當於每股港幣 3.31 元。投資物業基礎淨盈利增加12%至97.04億港元，佔集團整體97%。
若計入投資物業重估盈餘及其它會計收益／虧損，股東應占集團盈利增加 5%至180.27億港元，每股基本盈利為港幣 5.94 元。
超越市場的業務表現將集團投資物業組合於2018年的零售銷售額推至新高。
年內租戶銷售額創下歷來最高記錄，達490億港元，佔香港零售銷售總額超過10%，當中海港城大幅增長24%，遠高於香港市場平均增長率(9%)。海港城的銷售數字持續強勁，營業毛利率達89%，令海港城繼續成為集團主要增長動力，分別帶來63%的收入和72%營業盈利。
時代廣場方面，收入按年錄1%升幅至28.41億元，經營溢利按年下跌2%至24.79億元，租戶銷售額錄12%增長，出租率達98%；寫字樓收入則按年增長4%，平均租金升幅達15%，出租率達98%。
展望：零售迴歸線下
德勤（Deloitte）發佈的2019年度全球零售商力量報告，這份榜單包括了全球前250大零售商。而作為國內互聯網電商巨頭的阿里，並未入榜。
根據報告顯示，全球前五大零售企業分別是沃爾瑪、好市多、克羅格、亞馬遜、施瓦茨集團，除了德國的施瓦茨集團，前四位都是美國的零售集團。
以及近期積極佈局線上電商平臺的蘇寧收購萬達的百貨商店，京東京東27億元收購翠宮飯店，顯示出目前零售商業的新的趨勢，在線上流量增長日益緩慢的背景下，電商平臺或零售商更加重視線下實體店。
奇點 · 新媒體矩陣
大魚號丨一點號丨企鵝號
閱讀更多 奇點商業資本論 的文章
