近日，億翰智庫盤點了2018年赴港IPO房企，9家房企相繼奔赴港上市大潮，其中已有5家上市成功，創近三年新高。
在2018年房企融資渠道持續收緊的大環境下，房企的資金風險逐漸暴露，部分房企更是面臨資金鍊斷裂的危險，入市IPO或許可以適當緩解房企資金壓力。
近日，億翰智庫盤點了2018年赴港IPO房企，目前已有包括正榮地產、弘陽地產、銀城國際、德信中國、美的置業、大發地產、海倫堡、恆達集團、中梁控股在內的9家房企相繼奔赴香港聯交所IPO，其中已有5家成功上市，創近三年新高。
其中，出現在赴港上市大潮中的南京房企銀城國際控股有限公司（以下簡稱銀城），在2018年即將結束之際還在上市的路上繼續前行。
2018年9月12日，銀城向香港交易所提交了一份長達668頁的招股書，工銀國際融資有限公司為其獨家保薦人。銀城在招股書中描繪了一幅宏偉藍圖，希望通過多元化開發策略，成為中國領先的開發商。
然而，2018年上半年，銀城國際的營業收入大跌至1.07億元人民幣，上半年的淨負債率也高達355%，這樣的負債率和財務風險已處於行業高位。
如此業績，銀城真的能順利敲開港交所上市的大門？
高達355%的淨負債率銀城難解的財務困局
在今年9月銀城向香港交易所提交的一份長達668頁的招股書中顯示，銀城在2015、2016、2017三個年度和2018年上半年的營業收入分別為20.91億、25.03億、46.76億和1.086億元人民幣，同期毛利分別為6.44億元、8.71億元、7.84億元、5811.8萬元。
這也就是說，銀城2015年——2017年的業績持續增長，但卻在2018年上半年業績大幅波動，同比大幅減少95%。
不僅如此，銀城的負債在過去三年也在不斷攀升。招股書披露，截至2018年6月30日，銀城國際總負債達到90.5億元，其中，兩年內需償還的短期負債為58.4億元，佔總負債比例為64.5%。
截至2015年-2017年以及2018年上半年，銀城國際的資本負債比率同期為141.1%、238.7%、284.9%和453.2%，淨負債率截至2018年6月30日高達355%。
據Wind數據顯示，2018年上半年57家A股上市房企的平均負債率為72.6%，對於房地產企業來說，超過85%的負債水平，就屬於相對偏高水平，而銀城的負債率較行業水平偏高不少。
如此低利潤高負債的現狀，無論是從短期還是長期，都讓銀城難解財務困局。
粗放式轉型的銀城 再回首輝煌不再
銀城，作為南京的老牌房企成立於1993年，2005年前的銀城在南京樹立了巨大的口碑與品牌，成為南京本土房企中的佼佼者，之後的銀城開始謀求轉型跨界。
2010年後，銀城開始砸重金佈局養老地產；
2013年銀城與IHG酒店集團合作，進軍酒店行業；
此後，一心想要擴張業務的銀城在2015年長租市場一片熱情高漲時，進駐長租公寓領域，開拓房產電商O2O革租房平臺，成立“銀城千萬間”；
2017年，銀城再次嘗新，開始涉足媒體，與江蘇省廣播電視總檯共同投資打造了由江蘇城市頻道負責運營的房產平臺 “銀荔方”……
無論是養老地產、酒店、長租公寓還是電視媒體，可以看出銀城想要迅速擴張、力求轉型的野心。但由於種種原因，銀城在嘗試擴張中遇到了一些困難，銀城在新的領域也鮮有突破，直至陷入泥潭，未能擺脫困境。
不置可否，像養老、長租公寓的確擁有巨大的市場發展空間，但是如此粗放的涉獵是會消耗大量資金，這樣的廣泛佈局是否影響公司主流地產業的開發與運營？對此，界面樓市致電銀城地產，但並未聯繫到相關負責人。
銀城一心赴港上市為哪般？
招股書中顯示，銀城自己的土地儲備並不多，同樣是赴港IPO的南京本土房企於弘陽，在長三角地區的合計總開發面積1000萬平方米，銀城僅為715萬平方米，且南京本地土儲佔半數。
加之，銀城的幾次轉型並不算成功，現在只能利用資本市場的資金迴歸到拿地開發的老路上。而傳統融資渠道的收緊，銀行貸款、公司債、房地產信託、私募資管、股權融資等均受到嚴格監管，令銀城融資環境雪上加霜。
國內IPO審核趨嚴，通過率僅半數。相比之下，香港的融資環境比較寬鬆，門檻較低，上市較為容易，赴港融資吃地，也許這正是規模小、缺土儲，轉型不成功的銀城著急上市的主要原因。
當然銀城在IPO招股書中明確表示了，將會把募集款項用作以下用途：
1、開發物業項目（即雲臺天境、2017G63 寧海路地塊及空港會展小鎮一期）的建設成本。
2、用作償還所有或任何部分若干現有銀行及其他借款；
3、用作一般營運資金用途。
在招股說明書中，銀城的融資資金將主要用於開發物業建設成本、償還銀行借款、及補充營運資金。簡而言之就是：一部分開發地產項目，一部分還債，一部分用作日常運營。
如果銀城能成功在香港上市，公司的融資渠道有望實現多元化，企業的融資成本也會更低。在這種局面下，銀城的赴港IPO顯得尤為緊迫。
屢次不合規被罰 銀城能順利上市嗎？
銀城國際在2018年5月重組前，其當時母公司為銀城地產集團股份有限公司，根據公開信息，銀城地產集團曾涉及法律訴訟11起，周邊風險達到了356條。
其投資的南京銀城千萬間資產管理有限公司、南京銀城物業服務股份有限公司等也因合同糾紛、金融借款合同糾紛等陷入了法律訴訟，甚至行政處罰中。
港交所披露的銀城IPO招股書中，記錄了銀城此前的幾次違規遭處罰情況。分別是：
1、銀城旗下包括南京東方頤年在內的7家附屬公司未取得相關許可證前提前施工被處罰；
2、項目由於竣工延遲被處罰；
3、若干子公司未支付員工的社保和公積金被處罰；
銀城國際在招股書中給出的解釋是：
1. 相關建築商在未經批准的情況下開展建築工程以加快建設進度。
2. 銀城國際的投資拓展中心因疏忽而未能於限期內申請延長竣工日期，將於兩個項目所涉及區域上開發的物業為自有物業及用作配套用途。
3. 由於地方機構對中國法律及法規的實施及詮釋存在不一致，且該等公司的負責人員缺乏對相關中國法律及法規的瞭解。
前兩條有業內人士猜測或許與高週轉模式下搶工期，資金迴流有關，但對於最後一條，若干子公司未支付員工的社保和公積金是由於公司的負責人員缺乏相關法律的解釋，實在讓人難以信服。
同時招股書中也暴露了銀城國際的另一弊病。在銀城國際做房地產開發的十多年間，所有項目的建築工程都外包給第三方建築承包商，自身不具備相應的建築施工能力。
房企完全依賴第三方施工承包商，在品質管控層面較為被動。
以上這些問題，無疑暴露出了銀城在管理、資金、佈局中存在的一些問題，而這些問題如果對於一個上市公司，則是巨大風險。
從目前的情況來看，銀城想要在未來五年內站穩500億的難度不小，甚至銀城的上市之路，也看似“充滿期待”，實則“艱難險阻”。
閱讀更多 界面地產觀察 的文章
