全文共4059字，閱讀大約需要11分鐘。
併購、開店、價格戰、融資減緩……2018年的聯合辦公市場顯得“熱鬧”非凡。伴隨而來的是兩種截然相反的聲音：一部分認為，2018是聯合辦公的發展年，市場規模、運營面積都有大幅增長，聯合辦公空間的辦公體驗也遠超傳統寫字樓，這些都預示著聯合辦公正在逐步走向舞臺中央，成為未來的新標配；另一部分則表示，聯合辦公的盈利模式始終未能清晰，在經濟下行壓力加大的大背景下， 資本退潮後的聯合辦公將出現更大規模的整合和消亡。
2019正當進行的1月份，關於WeWork、優客工場、氪空間負面新聞不斷，亦有關於聯合辦公2019入冬、生死時速的重重討論，更有空間在努力摘掉聯合辦公的帽子，不斷唱衰之下，過去的2018年的聯合辦公市場究竟如何？本文透過持續監測的50家品牌運營商各項數據，一一揭曉。
1
整體市場規模高速增長，頭部企業擴張迅猛
儘管聯合辦公市場面臨諸多困難，不看好的聲音漸多，但是在2018年依舊保持了高速增長，市場規模預計將突破80億元人民幣。市場增速方面，2015-2017年持續放緩，但在2018年卻實現了觸底反彈，增速接近50%。
2015-2018年國內聯合辦公市場規模和同比增速（單位：億元人民幣）
頭部企業的擴張更為迅猛。克而瑞持續監測的50家品牌商中，其中10家頭部企業的2018年新增聯合辦公空間數量都高於2017年。其中，擴張最迅猛的是納什空間。2018年，算上超級辦公項目，納什空間新開網點數高達162個，新增運營面積31萬方，運營總面積達到100萬方，成為聯合辦公首家運營面積突破百萬方級別的企業。放在寫字樓市場，這樣的運營管理規模亦處於市場前列。而2018年一年的貢獻量就高達30%。
2017-2018年克而瑞監測的頭部10家聯合辦公企業新增空間數量情況（單位：家）
緊隨其後的是優客工場。2018年，通過“併購+新開”方式，優客工場新增運營管理面積18萬方，管理總面積達到73萬方。2019年這一數字將大概率突破100萬方，成為第二家運營管理百萬方級別的聯合辦公企業。
克而瑞持續監測頭部10家聯合辦公企業運營面積情況（單位：萬㎡）
其餘幾家頭部企業中，氪空間、夢想加、米域、寰圖等2018一年的新增運營規模超過或接近過去3年的總和。而作為後起之秀的寰圖，2018年新增運營管理面積20萬方，一年躋身聯合辦公運營規模頭部位置。
2
融資規模創歷史新高，市場呈現“寡頭”局面
從總體融資情況看，聯合辦公一點都不冷。2018年國內聯合辦公企業融資金額高達67.15億元人民幣（不含WeWork和未透露的融資金額），創下歷史新高。這一數字相當於過去兩年的總和，表明資本市場依舊看好聯合辦公。在資本的加持下，聯合辦公企業快速擴張，聯合辦公市場規模迅速擴大也就不足為奇。
2015-18年國內聯合辦公企業年度融資總額（單位：億元）
數據來源：IT桔子，CRIC公開資料整理
從單個企業融資情況看，聯合辦公市場呈現“寡頭”局面。頭部7家企業2018年融資總額高達66.15億元。其中，氪空間和優客工場兩家獨角獸企業融資總額就達到45.44億元，佔總體比重超過了三分之二。2017年，資本不斷向聯合辦公頭部企業集中，中小企業融資難度加大。而2018年，資本正在向最看好的幾家“寡頭”集中，其他所有企業都可能面臨融不到錢的局面。
2018年聯合辦公頭部企業融資情況情況（單位：億元人民幣）
3
成都連續成為“第三極”，聯合辦公湧入甲級寫字樓
從克而瑞重點監測的50家品牌運營商2018年的佈局情況看，憑藉活躍的辦公市場需求，上海和北京仍是首選。位於上海、北京的新開空間佔總體比重高達65%，相較2017年有所增加。聯合辦公模式複製到全國依然道阻且長。可喜的是，成都已經連續兩年成為聯合辦公城市佈局中的“第三極”。今年有15個聯合辦公項目落戶成都。尤其是夢想加，2018年在成都快速佈局10個項目，成為當地的知名品牌。
2018年聯合辦公新增空間城市分佈圖
項目佈局的另一大特點是聯合辦公紛紛湧入甲級寫字樓。
2017年新增空間中，甲級寫字樓項目數量僅為24家，約佔總體比重的20%。到2018年，這一數字飆升到183家，接近70%的新開空間都位於甲級寫字樓。其中，氪空間更是進駐北京市地標性建築之一的駿豪·中央公園廣場。
2017-18年克而瑞監測聯合辦公企業新開空間物業類型情況
有趣的是，不同企業對於入駐甲級寫字樓的態度差異巨大。ALTAS寰圖和FUNWORK在2018年新增項目中全部都位於甲級寫字樓內。可以說這兩家是2018年“最愛甲級寫字樓”的聯合辦公企業。另外，夢想加和氪空間甲級寫字樓新開聯合辦公項目佔比也都高於90%。從絕對數量上，氪空間和夢想加也排在前兩位，2018年在甲級寫字樓裡分別新開了26和21家聯合辦公空間。
相反，米域和P2對於甲級寫字樓似乎不那麼“感冒”。2018年裡，米域僅有1個項目位於甲級寫字樓。P2更是為0。這兩家企業更偏向於改造其他類型的存量資產。
2018年部分聯合辦公企業新增空間中甲級寫字樓項目的比重情況
過往聯合辦公空間多承租乙級寫字樓、廠房等物業，通過裝修改造和服務升級，實現物業的價值提升。好處在於承租成本相對低廉，利潤空間更有保障。缺點是一段時間以來，聯合辦公被貼上了“Low”的標籤。2018年，聯合辦公品牌紛紛進駐甲級寫字樓，這無疑有助於聯合辦公摘掉“矮窮矬”的標籤，滿足草根企業在甲級寫字樓辦公的需求。但是，相對的，更高的承租成本意味著利潤空間的壓縮，以及對運營管理能力更高的要求。
從數據上看，我們似乎無需過分擔心這一問題。
2018年1季度一線城市典型商圈中，聯合辦公空間租金價格普遍高於傳統辦公70%以上，最少的也有36%。扣除價格折扣差異，實際成交租金價格仍有50%以上的空間。這表明除了甲級寫字樓自身地段、周邊配套和品牌溢價外，聯合辦公靈活的租賃方式、會員服務升級、項目內配套設施等也是吸引中小微企業的重要因素，降低其進入甲級寫字樓的門檻，提升其辦公空間體驗。
2018年1季度一線城市典型商圈不同辦公類型租金對比（單位：元/㎡·天）
4
“智慧辦公”浪潮來襲，但行業尚處於起步階段
智慧辦公的應用場景主要包括工作、會客和休閒三種。技術端包含身份識別、APP平臺、空間管理、設備操作、設施調節、環境監控和自助服務等六大類。
身份識別主要依託藍牙、NFC、人臉識別、手機掃碼等手段，實現無卡無鑰匙的便捷進出，安全係數更高。
空間管理是通過訪客系統、工位管理系統和機器人，實現工位、會議室預定、訪客來訪等功能的自助化和智能化，降低運營管理人員工作量，提升工作效率。
設備操控則是以手機為終端，與打印機、白板、投屏等設備互聯互通，實現無線傳輸功能。
設施調節是在不同場景下，對燈光、空調溫度和風俗、電源開閉等方面做出自動調節，提升會員體驗的同時提高能效，降低成本。
環境監測則是實時監測環境中PM2.5、甲醛、二氧化碳等氣體濃度。空氣不佳時，自動開啟空氣淨化設備，保持環境健康。
自助服務是通過第三方服務，在空間內引入自助按摩椅、自動販售機等多種自助服務，減輕運營人員工作量，提升服務多樣性。
最後，APP平臺是實現多種智能化、自助化功能的終端平臺。同時，涵蓋工作、社交、服務、資訊、服務的一體化應用，提升會員體驗和粘性。
智慧辦公應用場景和相關技術
實際上，2017年P2已經攜手阿里巴巴共同打造出了全球第一個智慧辦公項目——“神鯨”。“神鯨”空間囊括了阿里巴巴智慧建築軟硬件一體化的多種雛形應用，包括人臉識別、一鍵投屏、視頻會議、雲打印/雲掃描、室內導航尋車、在線預訂空間、手機租金支付、智能郵局等元素。
到了2018年，頭部企業在智慧化方面更是加快佈局，其中優客工場最為活躍。2018年9月10日，優客工場以2億元人民幣代價併購智能化辦公平臺“火箭科技”。火箭科技的產品矩陣包括依託微信小程序的靈活工位預訂平臺——火箭辦公，輕量化辦公工具——火箭日曆，以及以Melo智能會議系統為代表的智能硬件與智慧化解決方案。優客工場致力於實現線下資源統一線上管理，基於沉澱數據的分析和挖掘，實現合理的流量搭載、管理輸出，解決行業流量及服務的核心問題。
聯合辦公2018年智慧化佈局事件彙總
數據來源：網絡公開信息，CRIC整理
目前智慧辦公的終端仍以手機APP為主。然而，國內聯合辦公運營商們的APP下載量普遍不樂觀。除優客工場外，其餘運營商的APP會員下載率都較低。氪空間宣稱實際服務會員數量達到22萬人，納什空間也表示有15萬人以上的會員規模。以每位會員下載一次APP的極值計算，兩者的APP下載率分別為27.4%和32.1%。低APP下載率直接影響會員使用可能性。
智慧辦公是未來的技術方向，但是對於絕大多數聯合辦公企業而言，仍在起步階段。
國內部分聯合辦公運營商APP下載情況
5
結語
從融資規模、市場增速來看，2018年的聯合辦公發展情況更好於2017。然而，資本帶動企業發展的情況更為顯著，導致企業間發展分化更為嚴重。受資本青睞的運營商快馬加鞭的擴張，項目規模和質量相較2017年都有質的飛躍。同時，在智慧化大趨勢下深度佈局智慧辦公，與其他競爭對手間的差距也在繼續拉大。反觀融資困難的企業，紛紛收縮規模，為生存拼搏。
企業間分化的加劇必將導致2019年聯合辦公行業併購的進一步加劇，這一細分市場也必將在一輪輪洗牌中逐漸穩定，也許真如優客工場預言的那樣「中國聯合辦公市場未來只會剩下五六家企業」而我們認為，這些企業一定是那些尊重市場規律的企業。
———— / END/ ————
萬字長文挖掘十三五規劃下中小城市房地產發展機會
公寓裝修存痛點，裝配式裝修並不是“萬能藥”
總結與展望只香港篇：市場進入觀望期 房價易調趨勢難調
閱讀更多 丁祖昱評樓市 的文章
